Заява про перегляд кадастрової вартості: зразок. Вимоги до оформлення заяви про перегляд кадастрової вартості

Віктор Кузьмін

1 minute

В останні 6-8 років державна оцінка є однією з найбільш гострих проблем власників нерухомості. Визначена при безпосередній участі Росреестра кадастрова вартість, як правило, завищена в 60% випадків. В результаті з власників і орендарів стягуються надмірно великі платежі, що призводить до ущемлення їх інтересів.

Проте діючі сьогодні нормативні акти дозволяють успішно оскаржити вартість нерухомості в ГКН. У цій статті описані особливості і правила перегляду, а також представлені зразки заяв про перегляд кадастрової вартості.

Нормативно-правова база

При вирішенні питання про зміну кадастрової ціни об’єктів нерухомості необхідно спиратися на такі нормативні акти та судові рішення:

Кодекс про адміністративне судочинство РФ (КАС РФ).
Земельний кодекс РФ (ЗК РФ).
ФЗ від 03.07.2016 р. № 237-ФЗ «O державних кадастрових оцінки нерухомості» (набрав чинності з січня 2017 р.).
Постанова Уряду РФ № 316 «Правила проведення оцінки земель».
Федеральний стандарт проведення оцінки (ФСТ).
Постанови Пленуму ЗС РФ від 27.09.2016 р. № 36 та № 28 від 30.06.2015 р.
Постанова Президії ВАС від 28.06.2011 р. по справі № А27-4849/2010.

Крім того рекомендується звернути увагу на практику Московського міського суду за 2015-2017 рр ..

Поняття кадастрової вартості

Згідно із законодавством, кадастрова вартість – це розрахункова величина, яка встановлюється за результатами державної оцінки з урахуванням цільового призначення і місцезнаходження нерухомості.

Визначення вартості об’єктів проводиться відповідно до вимог федерального законодавства РФ. Також слід враховувати, що ЗК РФ дозволяє регіонам стверджувати середні показники по кожному муніципальному району.

Кадастрову вартість застосовують для розрахунку податкових і орендних платежів, ціни викупу. З-за використання методу масової оцінки (без урахування індивідуальних характеристик об’єкта), вона сильно відрізняється від ринкових цін в більшу або меншу сторону.

З набранням чинності з 01.01.2017 р. ФЗ № 237 було оголошено перехідний період і кадастрову вартість нерухомості «заморозили» до 01.01.2020 р. До настання цього терміну для розрахунків показники станом на 01.01.2014 р. Разом з тим «заморожування» не перешкоджає зацікавленим особам звернутися із заявою про коригування державної ціни на нерухомість.

Підстави для перегляду вартості нерухомості

Результати ДКО об’єктів можуть бути переглянуті або оскаржені, якщо вони якимось чином зачіпають інтереси зацікавлених осіб. Наприклад, з-за недостовірного визначень вартості земельної ділянки власнику нараховується непідйомний податок.

У зразках заяв щодо перегляду кадастрової вартості, як правило, вказують такі причини:

1. Недостовірні відомості про нерухомість, використані в процесі її оцінки. При цьому під недостовірністю слід розуміти виявлене викривлення (навмисне чи випадкове) інформації про характеристики, стан, місцезнаходження об’єкта. Зокрема, це можуть бути:

Неправильне визначення категорії чи виду використання.
Ігнорування індивідуальних показників, що негативно впливає на його дійсну вартість.
Несумлінність комерційних оцінювачів.
Неповнота і неточність даних кадастру.

2. Необхідність встановити у відношенні об’єкта його ринкову вартість на дату, станом на яку був отриманий результат оцінки ГКН.

Федеральний закон дозволяє оскаржити вартість в комісії по розгляду спірних ситуацій при Росреестре або в суді загальної юрисдикції.

Сторони спору

Подати заяву про перегляд результату визначення кадастрової вартості можуть такі особи:

Власники об’єктів нерухомості, в тому числі часткові.
Особи, які володіють ділянками на праві постійного користування або успадкованого володіння.
Орендарі нерухомого майна за умови, що розмір плати розраховується виходячи з ціни, зазначеної в державний земельний кадастр.
Колишні власники нерухомості, якщо відомості ГКН як-то зачіпають їх інтереси, як платників податків.

При зверненні до суду як адміністративного відповідача вказують одного з суб’єктів:

Орган (міністерство, департамент, управління) виконавчої влади, який затвердив результати кадастрової оцінки, та орган, що проводив її.
Органи, що володіють повноваженнями щодо виправлення кадастрової або технічної помилок. Вони вказуються у позовах про спростування результатів оцінки у зв’язку з недостовірною інформацією про об’єкт оцінки.

Як показує практика, належним відповідачем буде Департамент (Міністерство) майнових відносин регіону. Також до справи потрібно залучати третіх осіб. Ними можуть бути:

Міністерство екології та природокористування (природних ресурсів) суб’єкта РФ.
Територіальне відділення Росреестра.
Філія Федеральної кадастрової палати по регіону.
Адміністрація муніципального району чи сільського поселення,
ИФНС Росії по області/краю/республіці.

Порядок звернення до комісії

У відповідності з вимогами, встановленими Мінекономрозвитку Росії, комісії формуються і діють при Територіальних Відділах (ТО) Росреестра суб’єктів РФ.

Комісія має наступний склад:

Представники органів виконавчої влади регіону.
Уповноважені співробітники ТО Росреестра.
Делегати від спілки підприємців.
Члени СРО оцінювачів.

До комісії подається заява із зазначенням причин, з яких показники ГКН повинні бути скориговані. Форма заяв про перегляд кадастрової вартості наведена нижче.

Заява не розглядають у разі:

Відсутній документи, необхідні для вирішення спору, або вони подані в неприйнятному вигляді (ксерокопія, з письмовими виправленнями і т. д.).
Пропущений строк давності. У зразках заяв щодо перегляду кадастрової вартості по цій підставі позивачі зазвичай посилаються на те, що термін почав текти з моменту, коли їм стало відомо про неправильну ціною в ГКН.
Оспорювана ціна об’єкта нерухомості раніше була встановлена рівної ринкової.

Звернення розглядається протягом календарного місяця з дня надходження. Про дату проведення засідання комісії заявника повинні повідомити заздалегідь. Він також вправі бути присутнім і усно пояснити свої доводи. Після розгляду заяви, вивчення документів і доказів комісія вирішує питання про перегляд кадастрової ціни або про відмову в задоволенні вимог. У разі позитивного рішення ФГБУ «ФКП Росреестра» направляється відповідне повідомлення.

Заявник має право оскаржити відмову комісії в судовому порядку.

Перелік документів

Залежно від способу зміни кадастрової вартості розрізняється набір документів, необхідних для підтвердження своїх вимог.

При зверненні до комісії при Територіальному відділі Росреестра потрібно:

Правовстановлюючий документ на предмет оцінки. В ЕГРП на момент подання заяви має бути запис про наявність права заявника.
Довідка про результат оцінки (виписка з ЕГРН). Також кадастрову вартість в Росреестре можна дізнатися шляхом замовлення довідки про вартість об’єкта, кадастрового паспорта.
Докази недостовірності відомостей, які враховувалися при визначенні його вартості в ГКН.

При зверненні до комісії експертний висновок про ринкову ціну об’єкта нерухомості необов’язково.

Більш об’ємний пакет документів необхідно зібрати при перегляді вартості в судовому порядку. У нього, крім перерахованих вище, входять:

1. Заява щодо перегляду кадастрової вартості об’єкта нерухомості, складений з урахуванням ст. 125 КАС РФ. Зокрема, документ повинний містити:

Відомості про заявника та відповідача, включаючи відомі контактні дані.
Опис об’єкта, ціна якого переглядається.
Вказівка на порушену норму права, пояснення обставин, що обґрунтовують думку позивача.

2. Висновок експерта (оцінювача) про величину ринкової вартості на паперовому носії, а також в електронному вигляді.

3. Підтвердження допущеної у процесі ДКО технічної помилки.

4. Рішення комісії (при наявності).

5. Квитанція (платіжне доручення) про оплату держмита. Відповідно до пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ адміністративний позивач зобов’язаний внести кошти за кожен об’єкт, вартість якого оспорюється.

Особливості заяви про перегляд вартості нерухомості в судовому порядку

При оспорюванні ціни необхідно правильно формулювати претензії. У своїй заяві до суду про перегляд кадастрової вартості зацікавлена особа може висунути одну з наступних вимог:

1. Встановити щодо нерухомості аналогічну ціну ринковою. Справи за такими зверненнями розглядаються за правилами гол. 25 КАС РФ.

2. Змінити кадастрову ціну у зв’язку з виявленням недостовірної інформації, яку використовували в процесі ДКО.

3. Оскаржити (скасувати повністю або частково) рішення комісії. Справа дозволяють з урахуванням норм гол. 22 і 25 КАС РФ.

Суди особливо відзначають, що перегляд кадастрової вартості земельних ділянок не може бути поєднаний з майновими вимогами (перегляд податкових або орендних платежів, стягнення збитків).

Нижче представлено зразок заяви про перегляд кадастрової вартості, складеного з урахуванням вимог КАС РФ і Постанов Пленуму ЗС РФ.

Наведена форма дозволяє скласти звернення з питання зміни кадастрової ціни на ринкову, так і в разі виявлення технічної помилки або недостовірності.

Процедура розгляду звернення

Судові справи щодо перегляду кадастрової вартості розглядаються за правилами адміністративного судочинства в судах регіонального рівня (верховний суд республіки, обласний суд та ін). Позов про зміну ціни нерухомості в зв’язку з недостовірністю відомостей має бути розглянутий протягом 2 місяців, а справу про оскарження рішень комісії – 1 місяць.

В процесі розгляду справи заявник повинен підтвердити всі свої доводи, викладені у заяві про перегляд кадастрової вартості. У подібного роду суперечках головна роль у доведенні відводиться письмовими свідченнями – документів, фотографій, а також висновками запрошених фахівців.

Після завершення процесу вступило в силу рішення суду дозволить внести зміни в ЕГРП.