Закон про іпотеку: простими словами основні положення

Закон про іпотеку (заставі майна) встановлює, що сторони, що вступають у правовідносини, що укладають відповідний договір. За його умовами один учасник, кредитор за зобов’язанням, має право на задоволення своїх грошових вимог. Стягнення здійснюється з вартості об’єкта, який є предметом застави. Майно, щодо якого укладається такий договір, залишається у боржника в користуванні і володінні. Розглянемо далі детальніше закон про іпотеку (заставі нерухомості).

Нормативне регулювання

До правовідносин по іпотеці, що виникають у відповідності з зазначеним вище договором, застосовуються правила про заставу. Загальні приписи присутні в ЦК. Застава підприємств, земельних ділянок, квартир, споруд та інших нерухомих об’єктів виникає остільки, оскільки оборот цього майна допускається відповідно до ФЗ.

Зобов’язання

Іпотека може встановлюватися для забезпечення виконання умов кредитного договору, угоди про позику. Зобов’язання може виходити з купівлі-продажу, підряду, оренди, заподіяння шкоди, якщо інше не встановлено у нормативних актах. Закон про іпотеку (заставі) наказує вести бухгалтерський облік кредитору та боржнику, якщо вони виступають як юридичні особи.

Вимоги

Федеральний закон про іпотеку встановлює, що предмет договору забезпечує виплату основного боргу повністю або в частині, що визначається в угоді. При укладанні угоди можуть передбачатися процентні нарахування. У цьому випадку іпотека, яка встановлюється на виконання зобов’язань, забезпечує їх виплату. Якщо в договорі не вказано інше, Федеральний закон про іпотеку передбачає також встановлення платежів, які виступають:

Закон про іпотеку допускає встановлення твердої суми вимог. Вона не повинна перевищувати зобов’язань боржника. В іншому випадку вимоги не будуть вважатися забезпеченими іпотекою. Винятки складають ситуації, передбачені у пунктах 3 і 4 (наведених вище), а також встановлені в ст. 4 ФЗ № 102.

Закон про іпотеку: забезпечення додаткових витрат

Якщо кредитор за умовами договору або зважаючи на необхідності зберегти цілісність майна змушений покривати видатки на його утримання або охорону, йому належить відшкодування цих витрат. Компенсація витрат передбачається і в тому разі, якщо зазначений суб’єкт погашає закладеності, що стосуються податків і зборів по даному об’єкту, комунальних платежах. Відшкодування здійснюється за рахунок заставленої нерухомості.

Характеристика майна

Федеральний закон про іпотеку (заставі) встановлює категорії об’єктів, які можуть виступати в якості предмета договору. При визначенні майна нормативний акт відсилає до п. 1 ст. 130 ЦК. У відповідності з нормою, за іпотечним договором може закладатися майно, право на яке зареєстроване у порядку, передбаченому для процедури держреєстрації. Крім цього, в якості предмета угоди можуть виступати:

Важливий момент

Споруди, в тому числі житлові будинки, безпосередньо пов’язані з земельним наділом, можуть бути предметом іпотечного договору при дотриманні правил, передбачених ст. 69 коментованого закону. Відсутність держреєстрації прав на ділянки, державну власність на які не розмежована, не виступає в якості перешкоди для виникнення розглядуваних правовідносин.

Правила

Чинний закон про іпотеку встановлює, що річ, яка виступає в якості предмета договору, і її приналежності – це єдине ціле. Це передбачено ст. 135 ЦК. Це означає, що належності, закладаються разом з основним об’єктом угоди. Інше може передбачатися в договорі. В якості самостійного предмета правочину не може виступати річ, натуральний розділ якої неможливий без зміни її призначення. Закон про іпотеку передбачає застосування зазначених правил до договору оренди, пайової участі в будівництві.

Право надання майна

Закон про іпотеку пред’являє вимогу до кредитора. Воно полягає в тому, що майно, яке стане предметом договору, повинно належати йому на праві власності або господарського відання. Не допускається забезпечення вимог майном, вилученим з обігу, на яке не може звертатися стягнення, а також для якого передбачена або заборонена приватизація. Закон про іпотеку нерухомості дозволяє в якості предмета договору використовувати право оренди. При цьому для укладення угоди необхідна згода орендодавця. Таке припущення можливо, якщо нормативними актами або самим договором надання майна не передбачається інше. У встановлених п. 3 ст. 335 ЦК випадках вимагається також згода законного власника об’єкта або особи, яка використовує його на праві господарського ведення.

Загальна спільна власність

Іпотека на таке майно може бути встановлена за наявності згоди всіх законних власників. Воно повинно бути надано в письмовому вигляді. При частковій власності учасник має право закласти своє майно без згоди інших співвласників. При зверненні стягнення при продажу цієї частини об’єкта повинні застосовуватись правила, встановлені в ст. 250 і ст. 255 ЦК про переважне право придбання.

Договір

Він полягає у відповідності із загальними правилами ЦК. У договорі повинні бути відомості про предмет іпотеки, його оцінки, термін виконання та розмір зобов’язань. Сторони вправі передбачити умови про можливе звернення стягнення на майно у позасудовому порядку або порядок і способи його реалізації при вирішенні спору в суді. Вони можуть оформлятися у вигляді окремої угоди. До нього застосовуються приписи про форму та держреєстрації, сформульовані в законі про договорі про іпотеку.

Предмет

У договорі повинно зазначатися найменування об’єкта, а також місце його розташування. У документі наводиться опис, достатню для ідентифікації предмета. У договорі також повинно бути зазначено право, згідно з яким об’єкт належить кредитору, а ще назву органу, уповноваженого здійснювати держреєстрацію майна, поставив його на облік. Якщо в якості предмета виступає оренда, то має зазначатися її строк.

Оцінка

Вона визначається на підставі законодавчих актів за згодою кредитора і боржника. У тому разі, якщо предметом договору є земля, то повинні дотримуватися вимоги ст. 67 розглянутого ФЗ. Оцінка об’єкта наводиться в договорі в грошовому вираженні. При іпотеці муніципального/державного майна зазначена процедура проводиться в відповідності з вимогами, які встановлені у ФЗ. Якщо предмет договору – об’єкт незавершеного будівництва, що належить державі або МО, оцінка здійснюється за ринковою вартістю. Даний абзац включений в закон від 13 листопада 2001 р. (ФЗ № 143).

Умови

Зобов’язання, що забезпечується іпотекою, називається в договорі із зазначенням суми, підстави, у відповідності з яким воно виникло, а також строку, встановленого для його виконання. Якщо воно виходить з якого-небудь угоди, повинні бути пойменовані сторони, місце і дата підписання. Якщо договір передбачає, що сума зобов’язання буде встановлено згодом, необхідно вказівку порядку та інших істотних умов її визначення. Виконання вимог може здійснюватися частково. У цьому випадку договір повинен містити періодичність здійснення відповідних платежів, а також їх розміри. Якщо не встановлені конкретні величини сум, що підлягають сплаті, повинні передбачатися умови, у відповідності з якими вони можуть бути визначені.

Додатково

У тому випадку, якщо права заставоутримувача (кредитора) засвідчуються за заставною (згідно ст. 113 розглянутого закону), то вказівки на це повинні бути присутніми в іпотечному договорі. У нормативному документі, однак, передбачені винятки. Вони представлені випадками видачі закладного документа при іпотеці за законом. Даний пункт був доповнений ФЗ № 18 з 14 лютого 2002 р.