Як офіційно здати квартиру: покрокова інструкція. Договір оренди квартири між фізичними особами. Переваги законної здачі квартири

У вас є у власності вільна квартира, в якій ніхто не живе? Вона простоює, і ви витрачаєте багато грошей, часу і сил на її утримання? Пора це припинити і зробити нерухомість джерелом доходу! Як офіційно здати квартиру і що для цього потрібно? Відповіді на ці запитання ви знайдете в цій статті!

Розглянемо переваги законної здачі квартири

1. Укладення договору. Це допоможе уникнути багатьох непередбачених витрат і навіть може вберегти від великих проблем. Всі ми знаємо, що наймачі бувають різні. Одні дуже порядні, чесні і акуратні. Інші – безладні і безвідповідальні, а ще зустрічаються навіть шахраї. Саме остання категорія людей може доставити вам багато проблем. Тому уважно придивляйтеся до особистості наймача. Бувають випадки, коли квартиронаймачі виносять з квартири майно і техніку, псують ремонт і меблі. Щоб цього не сталося, необхідно укласти договір оренди квартири між фізичними особами. До нього потрібно докласти детальну опис майна, яке на момент здачі квартири в ній знаходиться, описати недоліки, які є. Також важливо вказати в ньому, хто буде нести відповідальність за поломки обладнання, псування ремонту і так далі. Важливо вказати в даному документі паспортні дані наймача!

2. Відсутність додаткових витрат. Кому оплачувати комунальні платежі? Телефонні рахунки? Інтернет? Ви прописали це в договорі? Якщо ні, то вам доведеться розбиратися вже по факту з вашими наймачами. Зауважимо, що не всі з них готові оплачувати ці витрати, якщо ви це заздалегідь не обговорили. Ваші квартиронаймачі могли запланувати суму, про яку ви домовилися, і відкладати її з заробітної плати. І коли прийде кілометровий рахунок за телефон або комуналку, вони відмовляться сплачувати, або у них не буде грошей, тому що вони всі витрати планують заздалегідь. І ви залишитеся ні з чим.

3. Неможливість афери. Ви здали квартиру дівчині-студентці, а там живуть 15 робочих? Якщо ви вирішите здати квартиру в оренду офіційно, то вам така ситуація не загрожує. В іншому випадку все можливо!

4. Ви чисті перед законом. Що може бути краще? У Російському законодавстві прописано, що якщо ви хочете здати квартиру в оренду, то вам слід сплачувати податок на доходи від оренди квартири. Якщо ви захочете піти від оплати, то вам загрожує штраф, а в деяких випадках навіть кримінальна відповідальність! Не доводьте до цього. Здавайте квартиру законно!

З перевагами розібралися. Саме час перейти до покрокової інструкції.

Крок 1: підготовка приміщення

Для початку необхідно оцінити ступінь готовності приміщення до здачі:

• Перевірити всю техніку, яка є. Можливо, щось не працює і потребує заміни. Щоб потім не було розборок з наймачами.
• Також варто оцінити, чи достатньо в будинку меблів, і в якому вона стані. Можливо, потрібно щось докупити. Оскільки чим більше квартира укомплектована, тим дорожче її можна здати, а отже, дохід від здачі квартири в оренду буде більше.
• Якщо в квартирі давно не було ремонту – зробіть його. Не обов’язково купувати дорогі матеріали. Головне, щоб вони були надійні. Приділіть увагу проводку і сантехніку! Забезпечте себе та майбутніх мешканців. Ситуації бувають різні, ніхто не застрахований від замикання проводки і прориву труби. Але ви можете прикласти невеликі зусилля і звести ризики до мінімуму. Думайте про наслідки. Квартиру, в який був пожежа або повінь, навряд чи хто-небудь захоче знімати. А значить, ви втратите дохід від здачі квартири в оренду. А також гроші, які ви вкладете в ремонт. Тому що не факт, що наймач захоче відшкодувати вам збитки. Обов’язково включіть в договір оренди квартири між фізичними особами пункт, присвячений подібних обставин, і пропишіть відповідальних осіб!
• Заберіть всі свої цінні речі. Зробіть прибирання, щоб квартира виглядала чистою і комфортною. Зараз на затишні квартири дуже великий попит.
• Підготуйте всі необхідні документи, а також ліквідуйте борги з комунальних послуг, якщо вони у вас є.

Крок 2: вивчення ринку нерухомості

Квартира готова до прийому нових мешканців. Але яку ціну ставити? Завдання не з легких для тих, хто не знає, на що спиратися. Але ми вам підкажемо!

Отже, все дуже просто. Вам необхідно відкрити кілька сайтів, на яких люди розміщують оголошення про те, що хочуть здати квартиру на тривалий термін. Далі знайдіть квартири, розташовані в тому районі, в якому ви здаєте приміщення. Знайдіть схожі з ремонту, внутрішньому оздобленню та наповнення варіанти. І орієнтуючись на ціни, які ставлять інші власники, призначайте свою.

Крок 3: пошук наймача

Є два варіанти:

• Ви можете здати квартиру без посередників. В цьому випадку вам доведеться займатися самостійним пошуком квартиранта, відповідати на всі дзвінки з приводу арени квартири, а їх, як правило, чимало.
• Другий варіант – здача квартири в оренду через агентство нерухомості. У більшості випадків агенти не візьмуть з вас грошей за цю послугу. В наш час комісію посередникам за пошук житла зазвичай сплачує наймач. Чим хороша оренда квартир через посередників? Переваги цього способу в тому, що ви економите свій час на пошуку клієнтів, розмовах з ними. Мінус один, але істотний. Чекати доведеться довго, оскільки не всі потенційні орендарі готові платити чималу, як правило, комісію ріелторам. Якщо ви все ж вирішили здати квартиру без посередників, то помістіть оголошення в газеті про здачу квартири, на своїй сторінці в соціальній мережі, на популярних інтернет-сайтах. Обов’язково прикладіть якісні фотографії приміщення. Вкажіть В оголошенні, що хочете здати квартиру на тривалий термін. І чекайте дзвінків.

Крок 4: показ квартири потенційним квартирантам. Обговорення всіх нюансів

Після того як ви знайдете потенційних мешканців, вам необхідно з ними зустрітися, щоб вони подивилися квартиру і зрозуміли, підходить вона їм чи ні. А також ви повинні оцінити майбутніх орендодавців і зрозуміти, чи хочете ви здавати квартиру цим людям, чи краще пошукати інших.

Якщо вас і майбутніх наймачів все влаштувало, то саме час обговорити всі умови проживання. Розмір і дату оплати. Порядок оплати комунальних послуг, інтернету, послуг зв’язку та іншого, якщо це необхідно.

Якщо ви точно вирішили здати квартиру в оренду даними людям, то саме час перейти до укладення договору.

Крок 5: укладення договору

Дуже важливо правильно укласти договір найму і прописати всі нюанси. Договір – ваша «подушка безпеки». Тому що в ньому прописані ваші права, відповідальність квартиранта. Тобто якщо з вашим майном що-небудь трапиться, вам не доведеться витрачати особисті заощадження на відновлення первісної обстановки квартири. Тому що відшкодовувати збиток і нести всі витрати буде саме наймач, якщо псування сталася з його вини.

Які пункти важливо прописати в договорі?

1. Прізвище, ім’я та по батькові наймача.

2. Адреса його прописки і всі паспортні реквізити.

3. Хто може проживати разом з наймачем у даній квартирі.

4. Може квартиронаймач здійснити повторну здачу квартири кому-небудь іншому (піднайм).

5. Хто несе відповідальність за псування майна.

6. В якому суді вирішувати спірні питання.

7. Обов’язково потрібно уважно заповнити адреса об’єкта, що підлягає наймом. Його краще списувати зі свідоцтва про реєстрацію права.

8. Ваші паспортні дані, адресу прописки.

9. Номер свідоцтва про державну реєстрацію права.

10. Також вкажіть контактні телефони, щоб між вами і квартирантом могла бути миттєва зв’язок. Тому що ситуації бувають різні.

11. До договору потрібно докласти акт опису квартири і знаходиться в неї майна. Прописати недоліки, якщо такі є.

12. Також важливо визначити, як часто ви можете перевіряти стан квартири (як правило, не більше 1 разу на місяць).

13. Важливо передбачити, на якій підставі може бути розірвано або продовжений договір.

Увага! Перед заповненням уважно вивчіть паспорт орендаря. На що варто звернути увагу?

Термін дії. Ви можете укласти договір з людиною, у якого паспорт недійсний, і потім буде складно що-небудь довести.

Якщо ви сумніваєтеся в порядності громадянина і хочете упевнитися, що з паспортом проблем немає, вам необхідно зайти на сайт Управління федеральної міграційної служби і перевірити документ на справжність. Зробити це може будь-яка людина, у якого є доступ до інтернету. Безкоштовно!

Також ви можете перевірити квартиронаймача на сайті судових приставів на наявність заборгованостей. Це абсолютно законно і безкоштовно.

Наступним кроком порівняйте фотографії з паспорта з особою реального наймача. Бувають ситуації, коли люди намагаються скласти договір на ім’я іншої людини, заволодівши його документами. Будьте пильні!

Якщо у вас все ще залишилися сумніви, то ви можете попросити у майбутнього мешканця копію довідки про доходи, щоб переконатися, що він в змозі взяти на себе витрати по оплаті квартири.

Бажано зробити копію паспорта наймача. Якщо з ним будуть проживати ще якісь люди, то важливо вказати їх паспортні реквізити, а також Ф. В. О. Обов’язково зніміть копії їх паспортів.

Як офіційно здати квартиру, якщо у неї 2 власника?

Нерідко буває так, що однією квартирою володіють кілька осіб. Що робити в такому випадку?

По-перше, отримати згоду всіх власників на здачу. Далі є два варіанти розвитку подій.

Розглянемо найменш витратний варіант, який не потребує додаткових витрат. Дійте згідно з алгоритмом, наведеним вище, однак пам’ятайте, що договір повинні підписувати всі власники власноруч!

По ряду причин, наприклад, якщо один з власників живе в іншому місті і не може приїхати для укладення договору, можна використовувати 2 варіант здачі квартири. Як офіційно здати квартиру в цьому випадку?

Дієте згідно з алгоритмом, наведеним вище. Однак вам буде потрібно додатковий документ, тобто нотаріальна довіреність від власника. У ній буде прописано, що ви можете одноосібно здавати квартиру в оренду і отримувати за це кошти.

Зверніть увагу, що така довіреність безкоштовно не робиться! Вам доведеться заплатити. І як правило, досить значну суму.

Чи можна здати квартиру, що знаходиться в іпотеці?

Дійсно, це досить популярний питання у власників квартири, купленої за програмою іпотечного кредитування. Як офіційно здати квартиру в цьому випадку? Для початку вам необхідно заручитися дозволом банку на такі дії. Якщо воно отримано, то дійте згідно алгоритму. Ніяких складнощів в цьому випадку не виникне.

Проте бувають ситуації, коли позичальники приховують факт здачі квартири, що знаходиться в іпотеці. Що їм загрожує?

По-перше, штраф від держави за несплату податків. По-друге, санкції банку. Він може зажадати достроково сплатити кредит. Або виписати штраф.

Податки, які сплачує власник орендованої квартири

У РФ податок на здачу майна в оренду дорівнює податку на доход фізичних осіб і становить 13 %. Якщо термін оренди не перевищує 11 місяців, то фізична особа не сплачує державне мито.

Як бути, якщо у власності кілька квартир, призначених для здачі в оренду?

В даному випадку вам слід зареєструватися як ІП. У цьому випадку розмір податку буде інший. Ви можете вибрати систему оподаткування, яка вам більше подобається. А саме:

• Спрощена система. При такому розкладі податок складе 6 %.
• Загальна система. В цьому випадку сума податку буде вважатися таким чином: 15 % х Дохід від здачі квартири в оренду – Витрати.

Які потрібні документи для здачі квартири в оренду?

1. Паспорт власника/власників приміщення.

2. Свідоцтво про державну реєстрацію права.

3. Два роздрукованих договору.

4. Якщо ваш вибір – подобова оренда квартири через посередника, то потрібен договір, якщо ви з ним його укладали.

Яким чином забирати кошти у квартирантів?

• Найпростіший спосіб – готівковий розрахунок і передача грошей на руки. Але він не самий надійний. Тому що ви можете помилитися при перерахуванні грошових коштів. Іноді в обороті бувають фальшиві гроші. Крім того, при такій передачі необхідно обов’язково складати документ про те, що грошові кошти орендар передав власнику, а власник їх отримав. Простіше кажучи, акт прийому-передачі грошей або розписка. Тому краще цей процес автоматизувати.
• Банківський переказ. Домовтеся з квартиронаймачами, щоб вони вам певного числа переводили гроші за оренду на ваш рахунок. Це дуже зручно. Ви завжди зможете взяти банківську виписку і вирішити спірні моменти з приводу фінансів, якщо такі виникнуть. Крім того, ви скоротите помилки, які можуть виникнути при готівковому розрахунку.

Корисні поради:

• Застрахуйте квартиру і майно у ній перед здачею! Це не вимагає великих вкладень, однак може вберегти вас від багатьох неприємностей та додаткових витрат надалі. В даний час на ринку представлено багато компаній, які займаються даним видом діяльності. При бажанні ви можете застрахувати навіть громадянську відповідальність.
• Уважно стежте за датою оплати податків. Ви зобов’язані це зробити до 1.04 наступного календарного року. Інакше у вас виникнуть неприємності з податковою інспекцією, штрафи і пені. А значить, ви понесете додаткові витрати. Вам це потрібно?
• Обов’язково надішліть копію договору в податковий орган безпосередньо після підписання документа!
• І найголовніше – не порушуйте законодавство нашої країни!