Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві

Віктор Кузьмін

1 minute

У 2014 році в закон ФЗ №294 були внесені деякі поправки, що стосуються пайового будівництва. Зокрема, тепер при здійсненні пайового будівництва забудовник в обов’язковому порядку повинен оформляти страховий договір, який забезпечить страхування відповідальності забудовника до того моменту, поки він не укладе свою першу угоду з покупцем. В іншому випадку він не зможе зареєструвати цю угоду в Росреестре.

Суть даної обов’язки

З 2014 року кожна будівельна компанія повинна в обов’язковому порядку підтверджувати свої обов’язки шляхом оформлення поруки або укладення договору страхування своєї відповідальності забудовника, який здійснює будівництво пайової характеру. Дані поправки, прийняті в законодавстві, дозволяють покупцям повернути свої вкладені в будівництво кошти в тому випадку, якщо у забудовника виникнуть непередбачені ситуації.

Для чого ще необхідно страхування відповідальності забудовника?

Дана поправка в законі також дозволяє встановити відповідальність, яка може виникнути, якщо він:

Буде ухилятися від прийнятих на себе зобов’язань.
Здасть об’єкт, який готовий не повністю.
Стане банкрутом до того, як буде здано майно.

Однак економісти вважають, що дані заходи можуть спричинити за собою збільшення вартості нерухомості. Однак уряд запевняє, що ці чинники не можуть бути взаємопов’язані, тому що навіть найбільша будівельна компанія витрачає на страхування не більше 1 % від суми усіх своїх угод. Тому повинні виділятися гроші з власного бюджету на страхування цивільної відповідальності забудовника.

Об’єкт страхування

При здійсненні пайового будівництва відбувається страхування саме відповідальності забудовника. Ця дія передбачає, що будуть захищені майнові інтереси безпосередньо клієнтів забудовника. Тобто укладення такого страхового договору вигідно в першу чергу покупцям. Забудовнику при цьому надається право вибору: він може здійснити страхування як будинку в цілому, так і кожної квартири окремо.

Клієнти

Договір страхування відповідальності полягає у користь учасників пайового будівництва. У тому випадку, якщо настануть певні обставини, вони зможуть отримати відповідну виплату. Згідно з умовами договору страхування, забудовник зобов’язаний здати об’єкт, який буде відповідати нормам якості і надійності. Страховик, у свою чергу, зобов’язується сповістити покупця в тому випадку, якщо в угоді відбудуться зміни, а потім виплатити йому компенсацію. Якщо учасники пайового будівництва будуть змінюватися вже в процесі самого будівництва, то в договорі варто відзначити, так як з кожним пайовиком буде укладатися окремий додатковий договір на страхування відповідальності забудовника.

Страховики

Далеко не кожна страхова компанія бажає укладати подібні договори страхування. Серед страховиків існує думка, що подібна операція часто приносить збитки. Крім цього, сама страхова компанія зобов’язана відповідати наступним вимоги:

Повинна знаходитися на ринку страхування не менше 5 років.
На майбутній період повинна мати хороший прогноз розвитку.
Повинна знаходитися у відповідності з вимогами, що пред’являються фінансовою стійкістю.
Статутний капітал цієї компанії не може бути меншим, ніж 120 мільйонів рублів, а її оборот повинен складати щонайменше 400 мільйонів рублів. Тільки при цих умовах страхування цивільної відповідальності забудовника може проводитися.

Тарифи

Укладення страхового договору, який страхує забудовника, що здійснює пайове будівництво, варто надмірно дорого. Приміром, у 2015 році середні ставки на укладення такого договору коливалися на рівні 0,5-0,8 %. Якщо договір укладається на тривалий термін, то страхова фірма на власний розсуд може знизити тарифну ставку від 10 до 30 %. Вигідніше створювати товариства взаємного страхування відповідальності забудовників.

Визначення процентної ставки, а також повний розрахунок коефіцієнтів річного відсотка залишається на розсуд самої страхової компанії, так як ймовірність того, що забудовник, який здійснює пайове будівництво, може почати ухилятися від своїх зобов’язань, досить велика.

Страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві несе в собі певний ризик.

Фактори, що впливають на розмір процентної ставки

Процентна ставка за тарифом страхування залежить від наступних факторів:

Складається забудовник в холдингу.
Чи є у забудовника в минулому успішні і позитивні угоди. В даному випадку страховик може враховувати всі критерії минулих операцій: терміни їх здачі, загальна кількість об’єктів, наявність представництв у різних регіонах країни, повна відсутність скарг і претензій.
Стійкість фінансового характеру.
Забезпечення юридичного характеру, тобто наявність повного пакету документації і дозволу.
Етапи, на які поділено хід будівництва.
Термін здачі поточного проекту.
Загальна кількість клієнтів, що беруть участь у пайовому будівництві.

Оформлення договору страхування

Для реєстрації договору в Росреестре забудовник зобов’язаний надати всі необхідні документи. До їх переліку входить:

Проектна декларація.
Дозвіл на виконання будівельних робіт.
Свідоцтво, що підтверджує проходження державної реєстрації.
Договір на здійснення часткового будівництва.
Копії всіх статутних документів.
Обґрунтування техніко-економічного характеру.
Копії фінансової звітності фірми-забудовника.
Інформація про наявні кредиторів.
Довідка з банків, що свідчить про відсутність прострочень по кредитних платежах.

Після розгляду паперів проводиться страхування відповідальності забудовника при пайовому будівництві.

Що слід захищати?

Якщо забудовник не виконує свої зобов’язання, і це підтверджується рішенням суду або фактом банкрутства, то договір страхування, укладений при здійсненні пайового будівництва, передбачає, що буде проведена виплата компенсації пайовикам. Проте варто зауважити, що страхова компанія не компенсує вкладення коштів у тому випадку, якщо забудовник заморозив терміни будівництва або продовжив період, протягом якого повинен бути зданий об’єкт. Виплачується сума повністю залежить від ціни, вказаної в договорі, але не може бути менше, ніж вартість самого об’єкта і менше, ніж середньоринковий тариф, встановлений на квадратний метр житлового приміщення в тому ж регіоні, в якому здійснював діяльність забудовник.

Максимальний преміальний обсяг також обмежений законом.

Страхові випадки

До страхових можна віднести наступні випадки:

Будівництво перервано.
Забудовник визнаний банкрутом.
Пайовик не може отримати житло.
Забудовник відмовляється повертати матеріальні ресурси.

Зміни в законодавчій базі

Зміни до ФЗ №294, про яких ми говорили в нашій статті раніше, закріпили обов’язковість страхування відповідальності забудовника компанії. При цьому пошуком страховика і безпосереднім оформленням договорів зобов’язаний займатися сам забудовник, який бажає здійснювати пайове будівництво. Забудовник може самостійно, на свій розсуд, вибрати, з ким він буде укладати договір страхування – з банком, спеціалізованої страховою компанією або з суспільством.

Учасники, які складаються в страховому товаристві (обов’язкового страхування), несуть рівнозначну відповідальність. У тому випадку, якщо договір страхування укладається з банком, то забудовнику доведеться витратити чимало часу на збір паперів. Також банки вимагають від забудовника обов’язкової сплати суми в розмірі 30 % від загальної вартості споруджуваного об’єкта. Ця сума буде служити гарантією для фінансової установи. Крім усього іншого, центральний банк передбачає власні вимоги, які пред’являються до банків, що здійснює укладання договорів страхування. Дані банки повинні:

Працювати мінімум 5 років у відповідній сфері.
Мати статутний капітал у розмірі не менше 200 мільйонів рублів.
Загальна вартість майна повинна становити мінімум 1 мільярд рублів.

У зв’язку з цим для забудовника вигідніше й простіше отримати кредит, ніж оформити порука. Банки також вважають процедуру страхування при здійсненні пайового будівництва не зовсім вигідною.

Найбільш вигідним вважається укладення договору взаємного страхування цивільної відповідальності забудовників зі спеціалізованою компанією. В силу наявності чималої конкуренції, страховики для залучення клієнтів знижують тарифні ставки і ціни на свої продукти. А також вони можуть зафіксувати тарифну ставку на весь період дії договору страхування. Ще однією перевагою оформлення договору в спеціалізованій компанії є те, що документи оформляються максимально швидко. За таким договором забудовник буде виступати страхувальником, а учасник пайового будівництва – вигодонабувачем. Забезпечення по кожному конкретному житловому приміщенню вибирається індивідуально. Актуальними стали споживчі товариства взаємного страхування відповідальності забудовників.

Процедура страхування відповідальності будівельної компанії, що здійснює пайове будівництво

Страхувальники зобов’язані надавати заставу. Найчастіше такою заставою виступає ділянку землі, на якій передбачається будівництво об’єкта. Крім усього іншого, в документі повинен описуватися спосіб, за допомогою якого відбувається забезпечення заявлених зобов’язань. Всі папери повинні бути підписані до того, як буде укладено перший контракт на пайове будівництво, і будуть діяти до фактичної здачі об’єкта. У тому випадку, якщо угода була розірвана, звільнення від обов’язку виплат не відбувається. Але дане правило діє лише тоді, коли страховий випадок настав у період дії договору.

Страхувальник може застрахувати як весь будинок повністю, так і квартири окремо. До речі, перший варіант не зовсім вигідний, оскільки тоді страхувальник повинен внести заставу, адекватну вартості всього об’єкта, а також бути впевненим в тому, що всі приміщення в цьому об’єкті будуть продані. Іншою проблемою при укладанні договору страхування на весь об’єкт є складність у визначенні вигодонабувача.

Дія договору починається з того моменту, як був зарахований перший внесок. Подібний договір не передбачає такого явища, як франшиза. В іншому умови договору можна назвати стандартними:

Страховик бере на себе зобов’язання щодо інформування пайовиків про розміри відшкодувань, що були виплачені. На цьому засноване страхування відповідальності забудовника.
Страхова компанія має право звернутися до забудовника з вимогою регресивного типу.
Страхова компанія бере на себе зобов’язання щодо повідомлення пайовиків у разі, якщо договір страхування розірваний достроково.
Угода дійсно на всьому терміні будівництва і залежить від нього. Тобто, при продовженні строків будівництва термін дії договору автоматично продовжується.

Сума, яка буде відшкодовуватися при настанні страхового випадку, повністю залежить від встановлених ставок та цін. Її розмір повинен бути більше, ніж вартісна оцінка загальної житлової площі конкретного приміщення. При цьому рішення про те, як буде здійснюватися виплата компенсації – в розстрочку або одноразово – залишається цілком і повністю за страховою компанією.

Проблеми страхування

Які підводні камені є у договору страхування цивільної відповідальності забудовника?

Подібне страхування досить специфічно, адже фактично страхуються фінансові ризики.

Такий договір має кумулятивний ефект при виникненні збитків. У разі виникнення кризової ситуації збитки будуть нести абсолютно всі забудовники, а не якийсь конкретний. Під кризовими ситуаціями тут розуміються підвищення іпотечних ставок або падіння попиту на житлові приміщення. Адже це взаємне страхування відповідальності забудовників.

Ще однією проблемою є те, що немає можливості перестрахувати ризики.

З-за того, що Центробанк збільшив вимоги, що пред’являються до страхових компаній, їх коло значно звузився. Вирішальну роль тут відіграло збільшення розміру статутного капіталу, і на сучасному ринку страхування лише 19 організацій підходять під пред’явлені вимоги. Згідно з поправками, втратили можливість здійснювати свою діяльність по страхуванню забудовників близько 80% організацій, які раніше могли укласти договір страхування відповідальності забудовника.