Страхування титулу при купівлі нерухомості

На сьогоднішній день кожна родина мріє про власне житло. Ринок нерухомості настільки різноманітний, що залишається тільки назбирати необхідну суму грошей і купити квартиру своєї мрії. Основна проблема, з якою стикається більшість громадян при купівлі нерухомості, пов’язана з «нечистою» історією. При цьому вся складність полягає в тому, що самостійно, без допомоги кваліфікованих юристів перевірити законність угоди неможливо. Єдиним виходом у даній ситуації є страхування титулу.

Загальна інформація

Щоб не стати жертвою шахраїв при купівлі житлової площі, необхідно мати хоч якесь уявлення про чинному законодавстві. Особливо це стосується титульного страхування, оскільки у наші дні на ринку нерухомості з’явилося досить багато чорних ріелторів, які заробляють на незаконні маніпуляції з об’єктами нерухомості.

Суть даного страхування полягає в тому, що воно захищає покупців нерухомості від усіх попередніх угод, які відбувалися з нею. Наприклад, якщо квартира була продана без згоди одного з подружжя, то угода є незаконною, а отже, покупка такої нерухомості може привести до втрати грошей.

Предметом титульного страхування може бути:

• житлова площа;
• комерційна нерухомість;
• земля;
• право оренди.

Застрахованим може бути абсолютно будь-яке майно, яке знаходиться у власності страхувальника, але воно ж може бути оскаржене третіми особами. Тим не менш в більшості випадків страхування титулу власності використовується при купівлі квартир, приватних будинків або комерційних будівель. Страховим випадком виступає втрата нерухомості з-за попередніх угод, скоєних незаконним шляхом.

Трохи історії

Вперше в юридичній практиці термін «страхування титулу» з’явився в 1997 році, після введення закону, що регулює права громадян на володіння нерухомим майном, а також порядок проведення операцій з ним. Затребуваним цей продукт страхування став в 2015 році, коли «чорне» ріелторство досягло свого апогею.

Як стверджують юристи, титульне страхування в нашій країні перебуває на стадії формування, проте з кожним роком попит на нього серед населення буде неодмінно зростати. Більш того, багато банків примушують своїх клієнтів купувати цю послугу, щоб захистити клієнтів від шахраїв і знизити власні ризики при видачі іпотеки.

Проблеми ринку нерухомості

На сьогоднішній квартирне питання є одним з найбільш актуальних для величезної кількості росіян. Більшість громадян вважає за краще вирішувати дану проблему виключно законним шляхом, але є і ті, які готові піти на обман. Останні якраз і є винуватцями того, що свідомі громадяни, які за все своє життя не порушували законів, стикаються з великою кількістю проблем при купівлі квартири.

Небезпечніше всього в наші дні стало купувати житло на вторинному ринку. Це обумовлено тим, що з багатьма квартирами відбувалося більше однієї угоди. Відомо безліч схем, за допомогою яких можна провернути незаконний продаж житлової площі. Якщо вірити статистиці, то близько 2 відсотків від всіх укладених угод з нерухомістю є незаконними. Виходячи з невтішної ситуації, яка склалася на ринку не тільки вторинної, але і первинної нерухомості, титульне страхування є єдиною страховкою, що дозволяє зберегти гроші у випадку, якщо покупка квартири виявиться незаконною.

Страхування втрати титулу: як це виглядає на практиці

Процес оформлення даного виду страхування починається з експертизи, під час якої банківські юристи ретельно вивчають історію угод з конкретним об’єктом на предмет виявлення шахрайських дій. Якщо справа стосується житлової площі, то перевірка займає від декількох днів до тижня, а у випадку з комерційною нерухомістю – близько 3 тижнів. В процесі дослідження об’єкта нерухомості враховуються не тільки документи, надані власником, але і дані, отримані в різних інстанціях.

Якщо під час процедури не буде виявлено ніяких порушень, то страхова компанія приступає до наступного етапу страхування титулу, а саме – визначення тарифу. Тарифікація при страхуванні нерухомості є однією з найвищих і може становити від 0,2 до 4,5 відсотка від загальної суми.

Якщо запропоновані умови влаштовують клієнта, то СК приступає до юридичного оформлення угоди. Співробітники компанії складають договір страхування титулу, в якому до дрібниць прописані всі умови угоди. При цьому важливо переконатися, щоб у договорі зазначений розмір страхової виплати дорівнює ринковій вартості квартири, яку ви плануєте придбати.

Які документи необхідні страховику для проведення експертизи?

Щоб страхова компанія могла виконати об’єктивну експертизу, вам потрібно буде надати їй наступний пакет документів:

• документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно;
• договір купівлі/продажу, передачі, дарування або про пайову участь;
• свідоцтво про право на спадщину;
• договір про приватизацію;
• копії документів, що засвідчують особу продавця, представників страхової компанії, а також довірених осіб банку, якщо нерухомість була оформлена в іпотеку;
• технічну документацію на квартиру чи будинок;
• виписку з будинкової книги;
• документ про повідомлення продавцем усіх осіб, що входять до складу часткової власності, про наміри продати нерухомість;
• дозвіл піклувальних органів на купівлю/продаж;
• нотаріально засвідчений документ, що свідчить про згодою інших членів сім’ї на продаж;
• акт про проведення оціночних робіт.

Перелічені документи є обов’язковими при страхуванні титулу у разі, якщо здійснюється купівля-продаж квартири.

Якщо операція проводиться з приватним будинком або землею, то додатково будуть потрібні:

• документ, що посвідчує право власності на землю;
• план ділянки;
• акт про проведення робіт з оцінки будови і присадибної ділянки.

Що стосується оформлення страховки на нерухомість юридичними особами, то перелік необхідних документів відрізняється, і його краще уточнити у вашої страхової компанії.

Вартість послуг титульного страхування

Кожної людини, який планує покупку житла, цікавить питання про те, у скільки йому обійдеться страхування титулу. Ощадбанк – це один з найбільших банків Росії, який пропонує найнижчі тарифи на послуги в даному напрямку.

У процесі розрахунку вартості страховки враховуються наступні фактори:

• ринок нерухомості – вторинний або первинний;
• період страхування;
• ринкова вартість житлової площі;
• рівень ризику.

Варто відзначити, що вартість страховки може коливатися в межах від 0,2 до 3,0 відсотків від оціночної вартості нерухомості. Тут важливо розуміти: чим більше угод здійснювалося з об’єктом, тим вище ймовірність того, що він брав участь у незаконних маніпуляцій, тому і супутні ризики страховика вище.

Які документи потрібні для оформлення?

Отже, ви вирішили скористатися послугою страхування титулу.

Документи для цього потрібні наступні:

• документи продавця нерухомості;
• документ, що засвідчує право власності житловою площею;
• договір купівлі/продажу;
• акт про проведення оціночних робіт;
• техпаспорт на житло;
• виписка з будинкової книги.

Якщо ви плануєте купити приватний будинок або земельну ділянку і хочете застрахуватися від незаконних операцій з ними, то крім перерахованих вище паперів вам також знадобиться надати документ, що засвідчує ваші права на земельну ділянку, і план з кадастровим номером.

“Ингосстрах”

Страхування титулу при купівлі квартири пропонує досить багато компаній, що працюють на російському ринку нерухомості. Проте більшість споживачів обирає СК “Інгосстрах”. Ця організація надає послуги страхування не тільки при купівлі житла за готівку, але і при оформленні кредиту. Що таке страхування титулу при іпотеці і як це працює?

При оформленні страховки “Ингосстрах” покладає на себе зобов’язання банку погасити всю заборгованість по кредиту, якщо в процесі користування нерухомістю виявиться, що з нею раніше відбувалися якісь шахрайські дії. Крім цього, якщо в квартирі будуть виконані ремонтні роботи, то страховик допускає збільшення максимального розміру страхових виплат.

Додаткові послуги страхування нерухомості від “Інгосстрах”

Крім основних ризиків, з якими стикається велика кількість покупців нерухомості, страховик пропонує убезпечити себе від:

• загрози зриву угоди;
• порушення законних прав осіб, які не досягли повнолітнього віку;
• незаконної угоди з особою з обмеженими фізичними можливостями;
• порушення чинного законодавства при здійсненні операції купівлі/продажу.

Таким чином, СК пропонує найбільш повний спектр послуг страхування нерухомості, тому кожен бажаючий зможе убезпечити себе від будь-яких ризиків.

Що робити у разі настання страхового випадку?

Страховим випадком вважається ситуація, при якій страхувальник втрачає права власності на житлову площу по причині, прописаної в страховому договорі. Настання страхового випадку настає після того, як суд прийме до розгляду позов, поданий третьою особою.

Починати вживати дії слід відразу після того, як ви отримаєте повідомлення про початок судового або іншого розгляду. Першим ділом вам слід звернутися в страхову компанію і повідомити про проблему. Далі представники СК почнуть робити всі необхідні дії і будуть представляти ваші інтереси в суді. Такий варіант розвитку подій можливий лише тоді, коли під час підписання страхового договору вами були надані актуальні відомості. В іншому випадку договір може бути визнаний страховиком недійсним, і у виплаті грошової компенсації вам буде відмовлено.

Висновок

Оформлювати страхування титулу чи ні – кожен вирішує для себе сам. Однак, як показує практика, сенс у таких діях є, оскільки з кожним роком кількість «чорних» ріелторів збільшується, а методи їх маніпуляцій стають все більш витонченими. Тому краще не ризикувати своїми грошима, тим більше що вартість нерухомості досить висока.