При купівлі квартири на що звернути увагу? Список документів, необхідних при купівлі квартири
Покупка квартири – це досить складний і тривалий процес, який вимагає особливої уваги і обережного ставлення. Мало того, що на кону стоїть велика сума грошей, так ще вирішується питання про дах над головою. Купуючи квартиру, потрібно бути максимально пильним, щоб не попастися на численні виверти шахраїв. Навіть якщо покупець має справу з добросовісним продавцем, існує велика ймовірність появи непередбачених ситуацій при купівлі квартири. На що звернути увагу, щоб житло, що купується не розчарувало в майбутньому?
Місце розташування квартири
Купуючи житло, необхідно все ретельно зважувати. Важливо, щоб зручно було не тільки всередині, але і зовні. Тому перше, на що варто звернути увагу, – це район міста, де розташована квартира. Крім таких важливих характеристик, як близькість до місць роботи, навчання, простота виїзду на дачу, потрібно враховувати інфраструктуру району:
- власникам автомобілів слід оцінити наявність стоянки і вільних машиномісць;
- якщо ви регулярно користуєтеся послугами громадського транспорту, бажано, щоб метро або автобусна зупинка перебували в крокової доступності;
- не зайвим буде наявність продуктового ринку або великого магазину;
- подумайте про самих маленьких членів сім’ї – дитячий майданчик чи сквер біля будинку будуть дуже до речі, так і близьке розташування садка або школи також відіграють важливу роль;
- якщо ви любите займатися спортом, подивіться, чи немає поблизу фітнес-клубу, тренажерного залу чи басейну;
- не забувайте про дитячу і дорослу поліклініку.
Знайомство з сусідами
Якщо із завданням ви впоралися і підібрали кілька варіантів, які, в принципі, відповідають всім перерахованим вище вимогам, потрібно особисто ознайомитися з перевагами та недоліками кожної квартири. Домовлятися про перегляд найкраще в світлий час доби. Бажано приїхати раніше призначеного часу, щоб самостійно скласти чітке уявлення про можливі транспортні проблеми і оглянути місцевість. Це відіграє важливу роль і може вплинути на остаточне рішення при купівлі квартири.
На що звернути увагу в першу чергу? Парадна – це обличчя будинку, яке може багато чого розповісти про майбутніх сусідів. Люди, що живуть по сусідству, в змозі суттєво вплинути на якість життя в новій квартирі. Завжди є ймовірність того, що сусід по сходовій клітці – алкоголік, який буде влаштовувати нічні пиятики. Або над вами проживає багатодітна сім’я, тоді дитячий плач, крики й верески надовго стануть вашими супутниками життя.
Огляд квартири
Для складання більш об’єктивного думки про житловому приміщенні краще проводити огляд без меблів. Перевірка квартири при купівлі повинна починатися з перегляду комунікацій: електропроводки, каналізаційної системи, водопровідних труб, опалювальних радіаторів, особливо якщо ремонт після покупки не входить у ваші плани. Важливим є теплопровідні властивості приміщення. Оглядаючи квартиру в холодну пору року, можна оцінити опалення, але не можна з впевненість сказати, наскільки жарко в ній буде влітку, і навпаки.
Підлога, стеля, міжкімнатні та вхідні двері, сантехнічні прилади, склопакети, загальний стан кухні та ванної кімнати – це найбільш дорогі і трудомісткі місця в плані ремонту, які підлягають ретельному огляду при купівлі квартири.
На що звернути увагу в кутових приміщеннях? В даному випадку стіни – це головний показник. Наявність цвілі на них говорить про вогкості і підвищеної вологості в кімнатах. У квартирах на верхніх поверхах може протікати дах, в результаті чого утворюються патьоки на стелі. Вогкість спостерігається і в приміщеннях на перших поверхах. Це свідчить про те, що підвал погано вентилюється.
Насторожити має наявність передпродажного косметичного ремонту, який, швидше за все, зроблений з метою приховання різних вад. Краще, якщо ремонту кілька років, і він «обжитий» власниками квартири. Перевірте звукоізоляцію приміщення в абсолютній тиші. Наскільки чути шум транспорту і звуки з вулиці?
Юридична сторона питання
Крім якісних характеристик житла, не можна забувати про юридичну сторону питання. Пам’ятайте: у продавця обов’язково має бути правовстановлюючий документ на житлове приміщення. Список документів при купівлі квартири, які підтверджують право власності на продавану нерухомість:
Крім цього, право власності, підтверджене одним із вищевказаних документів, в обов’язковому порядку мають пройти реєстрацію в органах технічної інвентаризації. Оформлення покупки квартири має відбуватися тільки після надання спеціальної виписки з державного реєстру, яка є законним доказом проведеної операції.
Квартири в новобудовах
Покупка квартири в новобудові – це досить ризикований крок, і не завжди ризик виправдовує себе. Як правило, вартість житла тут не набагато нижче вартості готових квартир. Купуючи нерухомість у новобудові практично за ринковою ціною, ви стикаєтеся з необґрунтовано завищеними ризиками порівняно з житлом на вторинному ринку.
Для того щоб не потрапити в руки шахраїв, потрібно оцінити всілякі ситуації при купівлі квартири. На що звернути увагу при виборі новобудови:
- інвестиційний контракт;
- проектну документацію;
- дозвіл на будівництво;
- свідоцтво про власності на землю або договір оренди;
- договір зі страховою компанією;
- виписку з єдиного реєстру на нерухоме майно;
- реєстраційні та установчі документи забудовника;
- форму договору, за яким буде здійснюватися купівля квартири.
Підводні камені при купівлі житла на вторинному ринку
Придбання житла завжди пов’язане з безліччю юридичних нюансів і тонкощів, які знає не кожен. Тому важливо ретельно і скрупульозно поставитися до цього питання. Як же не помилитися, купуючи вторинне житло?
По-перше, потрібно уважно вивчити документи на право власності продавця. Це можуть бути договори купівлі-продажу, дарування, успадкування, рішення суду, які набрали чинності.
По-друге, неповнолітні діти можуть мати право власності на вторинне житло або право користування квартирою. Перед купівлею нерухомості попросите продавця надати дозвіл органів опіки та піклування на продаж житла. Якщо діти не є власниками квартири, а тільки прописані в ній, вони повинні бути виписані та прописані в іншому місці. Якщо ці умови не дотримані, суд розірве договір купівлі-продажу в інтересах дитини.
По-третє, перевіряючи паспорт власника квартири, зверніть увагу на наявність штампів про шлюби-розлучення. Звірте їх дати з датами документів, що підтверджують право на власність. Якщо нерухомість придбана в шлюбі, чоловік має право на половину квартири, навіть якщо він не прописаний і не проживав в даному приміщенні.
По-четверте, краще, якщо на момент підписання договору купівлі-продажу всі мешканці будуть прописані в іншому місці. Дізнайтеся про відсутніх членів сім’ї. Можливо, хтось із них перебуває у лікарні, армії, місцях позбавлення волі. Повернувшись, вони мають право оскаржити правочин, вчинений без їх відома.
По-п’яте, здійснюючи операцію по довіреності, ознайомтеся з повноваженнями власника цього документа. Всі юридично значущі дії повинні бути прописані в довіреності. Там же може бути вказаний діапазон цін, за рамки яких представник не має права виходити. Перевірте термін дії довіреності. Якщо дата видачі не вказана, документ недійсний. У разі смерті довірителя довіреність анулюється.
По-шосте, купуючи квартиру, отриману в спадщину, варто враховувати, що протягом 6 місяців після смерті власника можуть з’явитися нові претенденти на майно. Краще, якщо продавець – єдиний спадкоємець за заповітом. Його права повинні бути закріплені в свідоцтві про право на спадщину.
Останнє, що варто перевірити, – це історія квартири. Попросіть власника надати виписку з Єдиного державного реєстру прав. Так ви можете дізнатися про всіх зареєстрованих в квартирі осіб. Слід насторожитися, якщо нерухомість за останні роки часто міняла власників.
Порядок дій при купівлі квартири
Немає особливої різниці, купується квартира на вторинному ринку або в новобудові. Етапи оформлення житла у власність не надто відрізняються. У будь-якому випадку послідовність дій цілком зрозуміла.
1 етап. Перевірка та оформлення документів при купівлі квартири.
2 етап. Підписання договору відчуження (у разі придбання житла на вторинному ринку) або акта приймання-передачі (у разі придбання нерухомості у новобудові).
3 етап. Реєстрація при купівлі квартири права власності на придбану квартиру в державних органах.
Перевірка та оформлення документів
Більшості громадян не часто доводиться стикатися з таким поняттям, як покупка квартири. Які документи потрібні? З яких етапів складається оформлення нерухомості? Як провести операцію на законних підставах? Це далеко не весь перелік питань, які виникають при проведенні подібних операцій.
Список документів, які підлягають обов’язковій перевірці при купівлі квартири в новобудові або на вторинному ринку, наведено раніше. Якщо в ході перевірки паперів ніяких питань не виникло, можна приступати до підписання попереднього договору та внесення передоплати. Існує кілька видів передоплати:
- Завдаток при купівлі квартири – це певна грошова сума, яку покупець сплачує продавцю в якості гарантії проведеної операції. Якщо в подальшому покупець за якихось причин відмовляється купувати житло, гроші йому не повертаються. У разі анулювання угоди за ініціативою власника завдаток при купівлі квартири виплачується у подвійному розмірі. Передача завдатку в обов’язковому порядку фіксується нотаріусом у спеціальному документі.
- Аванс – це сума грошей, яка вноситься покупцем передоплати. Якщо угода анулюється, аванс повертається покупцю. Угода про передачу передоплати також письмово фіксується, проте присутність нотаріуса необов’язково.
Договір відчуження або акт прийому-передачі
В залежності від того, придбана квартира в новобудові або на вторинному ринку, у покупця разом з договором обов’язково має бути акт приймання-передачі або договір відчуження. При відсутності цих документів суд може визнати недійсним навіть сплачений і зареєстрований договір.
Договір відчуження – це документ, на підставі якого розраховується податок для продавця. Він фактично підтверджує згоду обох сторін на проведення операції та складання договору купівлі-продажу в подальшому.
Акт прийому-передачі складається у разі придбання житла в новобудові. Після його підписання покупець стає власником квартири, проте передача нерухомості може проводитися тільки після підписання договору купівлі-продажу під час реєстрації в державних органах або отримання свідоцтва про право на власність.
Державна реєстрація
Державна реєстрація є законним доказом наявності права власності на житлову нерухомість, причому незалежно від того, придбана вона в новобудові або на вторинному ринку. Оформлення права власності відбувається протягом 30 календарних днів з моменту надання необхідного пакету документів. Після перевірки документів реєстратори фіксують в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП) позначку про те, що право власності на нерухомість оформлено.
Терміни купівлі квартири
Покупців нерухомості в першу чергу хвилює питання про те, за яку вартість можна придбати квартиру. Але не менший інтерес викликають і терміни проведення операції. Все залежить від наявності необхідних документів, відсутності спірних питань і інших нюансів, які потребують зайвих витрат часу. При хорошому розкладі і обопільній згоді сторін операцію можна провести протягом одного місяця.
