Податок з продажу квартири. Чи оподатковується продаж квартири податком?
Купуючи або продаючи нерухомість, росіяни майже завжди мають справу з податками. Якщо вони перебувають у статусі набувачів житла, то прямих обов’язків по сплаті внесків в казну у них немає – більше того, вони мають право на особливий податковий відрахування.
Але якщо людина – продавець нерухомості, зобов’язань перед державою у нього більш ніж достатньо. Він зобов’язаний сплачувати податки з отриманих грошових коштів. Своєчасно та в повному обсязі. Якщо перед людиною стоїть завдання “законна продаж квартири”, які податки доведеться платити йому? Чи має він право розраховувати на якісь пільги?
Наскільки великий податок?
Згідно з російським законодавством, при продажу фізособами нерухомого майна (квартир, кімнат, будинків, дач, ділянок тощо), яким продавець володіє менше 3-х років на момент укладання угоди, виникає зобов’язання щодо сплати ПДФО у розмірі 13% від вирученої суми. Є можливість зменшити оподатковувану базу на 1 млн руб. (так званий майновий вирахування). Або на ту суму, яку продавець витратив при купівлі нерухомості (при наявності відповідних підтверджуючих документів).
Можливість зарахувати витрати на придбання квартири корисна, наприклад, у тих випадках, коли людина, купивши нерухомість, вирішив, що вона не підходить для нього, а тому задумав перепродати. Якщо він зробить це в рамках одного року, то у разі, якщо не отримає в ході операції прибутку, що перевищує 1 млн, ніяких внесків у ФНС платити не доведеться. Податок з продажу квартири потрібно в обов’язковому порядку сплатити до 15 липня року, наступного за тим, коли була здійснена операція.
Зобов’язання продавця
Крім того що грошову суму в розмірі обчисленого ПДФО необхідно внести в термін, продавець має ще одне важливе зобов’язання – відзвітувати перед ФНС. Це робиться за допомогою надання декларації за формою 3-НДФЛ. Більш того, якщо навіть податок з продажу квартири фактично дорівнював нулю (тобто сума угоди виявилася менше або дорівнює вирахуванню в розмірі 1 млн руб.), цей документ все одно потрібно принести в ФНС. Причому зробити це потрібно до 30 квітня того року, який йде за тим, коли була здійснена операція.
Відповідальність
Що буде, якщо громадянин не заплатить прибутковий податок з продажу квартири? Тоді держава в особі ФНС оштрафує його на суму в розмірі 20% від обчисленої суми ПДФО (або не сплаченого з якихось причин її залишку). Також буде нараховуватися щоденна пеня в розмірі 1/300 ставки рефінансування Центробанку” (зараз 8,25%) порівняно із сумою боргу – до тих пір, поки людина повністю не розрахується з державою.
Що буде, якщо людина не подасть у ФНС форми 3-ПДФО (навіть якщо податок з продажу квартири платити не треба)? У цьому випадку ФНП також призначить одноразовий штраф – 1 тис. руб. Який буде збільшуватися на 5% від суми обчисленого податку щомісяця – поки людина не розрахується з державою. Правда, остаточна цифра не буде перевищувати 30% від боргу.
Фактор приватизації
Досить частий випадок, що відзначається російськими юристами: людина приватизує квартиру, в якій жив більше 10 років, і продає її. Іноді навіть чесно відобразивши в договорі з покупцем повну суму. Незабаром йому дзвонять з ФНС і ввічливо просять сплатити не що інше, як прибутковий податок з продажу квартири. Як це можливо? Справа в тому, що громадянин вчинив нелепейшую помилку – він продав житло одразу після приватизації. А це з точки зору закону потрапляє під випадок, коли нерухомість перебуває у власності менше трьох років.
Той факт, що чоловік проживав в квартирі довгі роки до приватизації, не грає ніякої ролі. Аналогічно йде справа, коли здійснюється продаж квартири в спадщину – податок буде нарахований, якщо визначений термін в 3 роки не пройшов. Тому юристи суворо наставляють громадян, тільки що оформили квартиру у власність за допомогою будь-яких процедур: необхідно почекати три роки.
Податок та спільне володіння
Можливий варіант, при якому прибутковий податок з продажу квартири доводиться сплачувати за умови, що житло знаходиться у спільній чи частковій власності. Головна проблема тут – як розподілити відрахування у розмірі 1 млн рублів? Все залежить насамперед від того, про яке конкретно вигляді власності йдеться – часткової або спільної.
У першому випадку все просто. Відрахування ділиться пропорційно визначеним у документах відсоткам володіння. Якщо, скажімо, Іванов володіє 45% квартири, а Петров – 55%, то першим вважається “дисконт” при продажу житла в розмірі 450 тис. руб., другого – 550 тис.
У випадку з сумісну власність ступінь простоти залежить насамперед від уміння співвласників домовлятися між собою.
Яких-небудь універсальних, загальноприйнятих на ринку механізмів визначення конкретної частки у володінні житлом російським законодавством поки що не встановлено.
Співвласники зобов’язані прийти до компромісу. А якщо не вийде – питання вирішить суд.
Ще один хвилюючий багатьох громадян питання: “Що, якщо людина, наприклад, 10 років тому купив частку в квартирі в такому-то обсязі, а місяць тому викупила житло повністю і збирається продати нерухомість? Чи оподатковується продаж квартири податком у даному випадку?” Юристи рекомендують звернути увагу на один з листів Мінфіну, виданих у 2012 році (а саме документ за номером 03-04-05/9-189). Там сказано, що зміна частки нерухомості не тягне для власників припинення права володіння житлом.
За цією ж логікою, як вважають деякі експерти, слід проводити розмежування в індивідуальних терміни володіння частками. Якщо один з господарів є власником житла до моменту, коли належить продаж квартири, 3 роки, податок конкретно йому платити не потрібно. У той час як інший може володіти своєю часткою не менше трьох років. І якщо він захоче продати свою частину нерухомості, то йому доведеться сплатити НФДЛ (при відповідній сумі доходу).
Хоча, як відзначають експерти, позиція територіальних органів ФНС може відрізнятися від думки Мінфіну. Тому рекомендується перед операціями, в яких є подібні умови, консультуватися з працівниками податкового відомства регіону або міста.
Є найважливіший нюанс, що стосується процедур купівлі-продажу з участю співвласників нерухомості в рамках часток. Якщо квартира продається за договором купівлі-продажу, який підписують всі власники, то сума вирахування в 1 млн. руб. ділиться (як ми вже сказали вище, пропорційно). Але якщо кожен із співвласників побажає продати свою частку в рамках окремого договору, то буде мати право використовувати гарантований державою “дисконт” в повному обсязі. Аналогічно і в випадку з людьми, які володіють квартирою на основі спільної власності (правда, в цьому випадку доведеться домовлятися про розмір часток, що підлягають продажу).
Угода нерезидента
Відомо, що в Росії є два основних типи платників податків. Перші – це резиденти країни, вони сплачують ПДФО у розмірі 13%. Такими визнаються громадяни Росії і піддані інших держав, які прожили в РФ більше 183 днів протягом 12-ти місяців. Другі – нерезиденти. Які, відповідно, основну частину року прожили за кордоном. Що робити, якщо здійснюється продаж квартири нерезидентом? Податки платити треба?
Так. Більш того, в сумі істотно більшою, ніж якби продавцем був резидент, а саме 30%. Стільки ж, до речі, платять громадяни такої категорії, якщо працюють за наймом (або отримують іншого роду офіційний дохід). Ще один важливий нюанс – нерезидентам не дозволяється жодних відрахувань.
Якщо продавець ІП
Як обчислюється податок при купівлі (продажу) квартири для підприємців? Які відрахування покладені ІП? Щодо покупки – ніяких. “Загальногромадянський” правом повернути 13% від вартості нерухомості у рамках майнового вирахування підприємці не можуть. Але зате у них є шанс заплатити істотно менший податок при продажу.
Дуже багато ІП працюють на “спрощенці”. Згідно з цією системою оподаткування виручка від продажу нерухомості прирівнюється до комерційної. І тому до сплати підлягає 6% від суми отриманого доходу.
Якщо продавець пенсіонер
Обчислюється податок з продажу квартири пенсіонерам? Так, причому в повному обсязі. Той факт, що людина на пенсії, ніяк не впливає на його статус платника податків. Є ті ж зобов’язання по своєчасному наданню декларації 3-ПДФО у ФНС і сплати обчислених внесків на термін.
“Сірі схеми”: відповідальність
Дуже багато громадян РФ, прагнучи не платити податок з продажу квартири, при оформленні угод купівлі-продажу вказують набагато більш низьку вартість квартири, ніж при реальних розрахунках з покупцем. Зазвичай в таких випадках фігурує сума в 1 млн рублів, рівна вирахуванню. Залишився обсяг грошових коштів продавці квартир отримують в рамках додаткових договорів (головним чином “розписок”).
З точки зору закону все виглядає “чисто”. Однак, як відзначають експерти, в останні роки державні відомства відносяться до таких операціях все менш лояльно. І видимість “чистоти” при бажанні можна обійти стороною, так як фактичні дії продавця зводяться до ухилення від сплати податків (а це кваліфікується по 198-ї статті КК РФ). Все, що вимагається від працівників ФНС, щоб отримати податок з продажу квартири в повному обсязі – збір доказів того, що чоловік застосував “сіру схему” у вигляді знижених цифр у договорі купівлі-продажу. А після можна передавати відомості в суд.
Як це відбувається на практиці? Як правило, податківці, запідозривши явне приховування реальних цифр з купівлі-продажу, замовляють незалежну оцінку квартири, розташованої в тому ж будинку (а якщо такої можливості немає – то житло в схожому по конструкції будинку в тому ж районі). Отримавши на руки незалежні цифри, вони викликають платника податку на бесіду і просять роз’яснень.
Якщо людина говорить, що йому вдалося умовити покупця придбати житло в п’ять разів дешевше від ринкової вартості, то співробітник ФНС, резонно не повіривши йому, може ініціювати звернення до суду. Висока ймовірність, що небезуспішно: в останні роки були прецеденти, коли укладачі “сірих схем” були засуджені. Як правило, їм доводилося платити податок з продажу квартири, обчислений відповідно з реальною ринковою вартістю нерухомості.
Інформаторами по операціях з зменшеною вартістю житла, між тим, можуть бути нотаріуси, які брали участь у засвідченні документів з купівлі-продажу квартири, і навіть працівники органів юстиції, які реєстрували нерухомість. Тому, зазначають експерти, продати житло за “сірими схемами” стає все складніше. Хоча досі, зізнаються вони, це в порядку речей – аж надто великий прибутковий податок з продажу квартири.
Нюанси власництва
Як ми вже визначили, людина сплачує ПДФО, реалізуючи житло, власником якого він є менш 3 років. Як підраховується цей термін? Дуже просто – в розрахунок беруться 36 повних місяців на момент підписання угоди купівлі-продажу. Експерти відзначають, що термін володіння відраховується з дати, яка фігурує у державному реєстрі (а не тій, що прописана у свідоцтві про реєстрацію нерухомості). Різниця між цими днями, як звертають увагу експерти, може бути істотною – до 2 тижнів.
Варто також відзначити, що людина, яка, володіючи квартирою, скажімо, 10 років, продав її, а через місяць назад купив, вважається, як відзначають експерти, новим власником. Щоб уникнути сплати податків, необхідно почекати три роки, перш ніж продавати нерухомість.
Хитросплетіння вирахувань
Як ми сказали на самому початку, у громадян РФ є право отримувати відрахування, пов’язані не тільки з продажем нерухомості, але також і з купівлею квартир. У другому випадку механізм обчислення сум, звичайно, зовсім інший (так само як і законодавчі норми, що регулюють його). Розглянемо коротко специфіку майнового вирахування для покупців квартир.
Держава в особі ФНС дає право громадянам, які купили нерухомість, повернути 13% від сум, витрачених у зв’язку з операцією з придбання житла. Це, насамперед, виплата на користь продавця. Максимальний розмір вирахування на її основі – 260 тис. руб. Багато квартири купуються в іпотеку. Звідси формується ще одна база для нарахування вирахування, максимальний розмір якого за цим основи дорівнює 390 тис. руб. (якщо квартира куплена після 1 січня 2014 року), а може бути і зовсім необмеженим (якщо житло придбане в попередні роки).
Здавалося б, ці суми значно менші, ніж вирахування в 1 млн, гарантований при продажу квартир. Але не будемо забувати, що “формули обчислення податкових зобов’язань для продавців зовсім інші. Цілком може виявитися так, що майновий вирахування при купівлі квартири на ділі виявиться більше, ніж ПДФО, який обчислюється при її продажу.
Особливо цікаво те, що обидва типи вирахування можна поєднувати. Більш того, в деяких випадках реально взаємно зараховувати обчислений борг з ПДФО, що виник у зв’язку з продажем квартири й податкове вирахування, заснований на купівлю нерухомості. Необхідно тільки звернутися в територіальну структуру ФНС з тим, щоб узгодити цю процедуру. Вона відносно нескладна, і в більшості випадків можна її здійснити, не залучаючи дорогих консультантів.
Цілком можливий, наприклад, наступний сценарій.
Громадянин Іванов продав квартиру по проспекту Леніна за 2,5 млн. руб. Він скористався правом вирахування в розмірі 1 млн. І тепер повинен податкової 13% від 1,5 млн. руб., тобто 195 тис. руб.
На виручені від продажу квартири по проспекту Леніна громадянин Іванов купив апартаменти на вулиці Московській за ті ж 2,5 млн. руб. (просто йому сподобався той район). З витрат на придбання цієї квартири він має право отримати вирахування, тепер вже як покупець, на суму 260 тис. рублів.
Іванов подає відповідні документи до податкової, де йому взаємно зараховують податкове вирахування і борг по ПДФО. В результаті чого ФНС навіть залишається “повинна” громадянину ще 65 тис. руб. Які будуть виплачені йому у встановленому порядку. Головне, щоб Іванов здійснив обидві угоди в одному році.
