Податок з продажу квартири. Чи оподатковується продаж квартири податком?

Фактор приватизації

Досить частий випадок, що відзначається російськими юристами: людина приватизує квартиру, в якій жив більше 10 років, і продає її. Іноді навіть чесно відобразивши в договорі з покупцем повну суму. Незабаром йому дзвонять з ФНС і ввічливо просять сплатити не що інше, як прибутковий податок з продажу квартири. Як це можливо? Справа в тому, що громадянин вчинив нелепейшую помилку – він продав житло одразу після приватизації. А це з точки зору закону потрапляє під випадок, коли нерухомість перебуває у власності менше трьох років.

Той факт, що чоловік проживав в квартирі довгі роки до приватизації, не грає ніякої ролі. Аналогічно йде справа, коли здійснюється продаж квартири в спадщину – податок буде нарахований, якщо визначений термін в 3 роки не пройшов. Тому юристи суворо наставляють громадян, тільки що оформили квартиру у власність за допомогою будь-яких процедур: необхідно почекати три роки.

Податок та спільне володіння

Можливий варіант, при якому прибутковий податок з продажу квартири доводиться сплачувати за умови, що житло знаходиться у спільній чи частковій власності. Головна проблема тут – як розподілити відрахування у розмірі 1 млн рублів? Все залежить насамперед від того, про яке конкретно вигляді власності йдеться – часткової або спільної.

У першому випадку все просто. Відрахування ділиться пропорційно визначеним у документах відсоткам володіння. Якщо, скажімо, Іванов володіє 45% квартири, а Петров – 55%, то першим вважається “дисконт” при продажу житла в розмірі 450 тис. руб., другого – 550 тис.

У випадку з сумісну власність ступінь простоти залежить насамперед від уміння співвласників домовлятися між собою.

Яких-небудь універсальних, загальноприйнятих на ринку механізмів визначення конкретної частки у володінні житлом російським законодавством поки що не встановлено.

Співвласники зобов’язані прийти до компромісу. А якщо не вийде – питання вирішить суд.

Ще один хвилюючий багатьох громадян питання: “Що, якщо людина, наприклад, 10 років тому купив частку в квартирі в такому-то обсязі, а місяць тому викупила житло повністю і збирається продати нерухомість? Чи оподатковується продаж квартири податком у даному випадку?” Юристи рекомендують звернути увагу на один з листів Мінфіну, виданих у 2012 році (а саме документ за номером 03-04-05/9-189). Там сказано, що зміна частки нерухомості не тягне для власників припинення права володіння житлом.

За цією ж логікою, як вважають деякі експерти, слід проводити розмежування в індивідуальних терміни володіння частками. Якщо один з господарів є власником житла до моменту, коли належить продаж квартири, 3 роки, податок конкретно йому платити не потрібно. У той час як інший може володіти своєю часткою не менше трьох років. І якщо він захоче продати свою частину нерухомості, то йому доведеться сплатити НФДЛ (при відповідній сумі доходу).

Хоча, як відзначають експерти, позиція територіальних органів ФНС може відрізнятися від думки Мінфіну. Тому рекомендується перед операціями, в яких є подібні умови, консультуватися з працівниками податкового відомства регіону або міста.

Є найважливіший нюанс, що стосується процедур купівлі-продажу з участю співвласників нерухомості в рамках часток. Якщо квартира продається за договором купівлі-продажу, який підписують всі власники, то сума вирахування в 1 млн. руб. ділиться (як ми вже сказали вище, пропорційно). Але якщо кожен із співвласників побажає продати свою частку в рамках окремого договору, то буде мати право використовувати гарантований державою “дисконт” в повному обсязі. Аналогічно і в випадку з людьми, які володіють квартирою на основі спільної власності (правда, в цьому випадку доведеться домовлятися про розмір часток, що підлягають продажу).