Податок з продажу квартири. Чи оподатковується продаж квартири податком?
Нюанси власництва
Як ми вже визначили, людина сплачує ПДФО, реалізуючи житло, власником якого він є менш 3 років. Як підраховується цей термін? Дуже просто – в розрахунок беруться 36 повних місяців на момент підписання угоди купівлі-продажу. Експерти відзначають, що термін володіння відраховується з дати, яка фігурує у державному реєстрі (а не тій, що прописана у свідоцтві про реєстрацію нерухомості). Різниця між цими днями, як звертають увагу експерти, може бути істотною – до 2 тижнів.
Варто також відзначити, що людина, яка, володіючи квартирою, скажімо, 10 років, продав її, а через місяць назад купив, вважається, як відзначають експерти, новим власником. Щоб уникнути сплати податків, необхідно почекати три роки, перш ніж продавати нерухомість.
Хитросплетіння вирахувань
Як ми сказали на самому початку, у громадян РФ є право отримувати відрахування, пов’язані не тільки з продажем нерухомості, але також і з купівлею квартир. У другому випадку механізм обчислення сум, звичайно, зовсім інший (так само як і законодавчі норми, що регулюють його). Розглянемо коротко специфіку майнового вирахування для покупців квартир.
Держава в особі ФНС дає право громадянам, які купили нерухомість, повернути 13% від сум, витрачених у зв’язку з операцією з придбання житла. Це, насамперед, виплата на користь продавця. Максимальний розмір вирахування на її основі – 260 тис. руб. Багато квартири купуються в іпотеку. Звідси формується ще одна база для нарахування вирахування, максимальний розмір якого за цим основи дорівнює 390 тис. руб. (якщо квартира куплена після 1 січня 2014 року), а може бути і зовсім необмеженим (якщо житло придбане в попередні роки).
Здавалося б, ці суми значно менші, ніж вирахування в 1 млн, гарантований при продажу квартир. Але не будемо забувати, що “формули обчислення податкових зобов’язань для продавців зовсім інші. Цілком може виявитися так, що майновий вирахування при купівлі квартири на ділі виявиться більше, ніж ПДФО, який обчислюється при її продажу.
Особливо цікаво те, що обидва типи вирахування можна поєднувати. Більш того, в деяких випадках реально взаємно зараховувати обчислений борг з ПДФО, що виник у зв’язку з продажем квартири й податкове вирахування, заснований на купівлю нерухомості. Необхідно тільки звернутися в територіальну структуру ФНС з тим, щоб узгодити цю процедуру. Вона відносно нескладна, і в більшості випадків можна її здійснити, не залучаючи дорогих консультантів.
Цілком можливий, наприклад, наступний сценарій.
Громадянин Іванов продав квартиру по проспекту Леніна за 2,5 млн. руб. Він скористався правом вирахування в розмірі 1 млн. І тепер повинен податкової 13% від 1,5 млн. руб., тобто 195 тис. руб.
На виручені від продажу квартири по проспекту Леніна громадянин Іванов купив апартаменти на вулиці Московській за ті ж 2,5 млн. руб. (просто йому сподобався той район). З витрат на придбання цієї квартири він має право отримати вирахування, тепер вже як покупець, на суму 260 тис. рублів.
Іванов подає відповідні документи до податкової, де йому взаємно зараховують податкове вирахування і борг по ПДФО. В результаті чого ФНС навіть залишається “повинна” громадянину ще 65 тис. руб. Які будуть виплачені йому у встановленому порядку. Головне, щоб Іванов здійснив обидві угоди в одному році.
