Переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію: покрокова інструкція
Сьогодні на ринку нерухомості дуже цінуються заміські ділянки для будівництва житла. У зв’язку з цим особливу актуальність набуває переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію з метою подальшої забудови.
Чому девелоперів цікавить земля сільгосппризначення
Російські громадяни бажають (принаймні ті, хто може собі це дозволити) володіти заміськими будинками, зведеними на власних земельних ділянках, щоб по вихідним і під час відпустки відпочивати там від забрудненого повітря, шуму і суєти великих міст, а багато хто не проти постійно в них проживати.
Як гриби після дощу в останнє десятиліття навколо великих промислових центрів ростуть елітні котеджні селища, які побудовані на колишніх сільгоспземлях, причому попередньо девелоперам довелося перевести землю сільгосппризначення в іншу категорію. Як правило, це територія населених пунктів, допускає житлову забудову.
З їх точки зору, це цілком логічно. А на який же землі ще будуватися? Адже частка земель населених пунктів загалом земельний фонд Росії становить всього близько 1 %, а можливості використовувати їх для будівництва практично вичерпані. Ось і звертають девелопери свій пильний погляд на безмежні російські поля, відкушуючи від них все нові шматки, ініціюючи переклад ділянок сільгосппризначення в іншу категорію.
Чим загрожує Росії забудова сільгоспземель
Здавалося б, таких дільниць у Росії предостатньо – понад 400 млн га. Однак протягом всього пострадянського періоду спостерігалася стійка тенденція до зменшення їх площі. Тільки за 2012 рік площа найголовнішого ресурсу зі складу цих земель, а саме сільськогосподарських угідь, скоротилася на 315,7 тис. га, а їх площа в Росії складає всього 195 млн га. І головною причиною її скорочення є саме переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію. 2014 рік міг покласти кінець цій практиці, коли депутати Держдуми від «Справедливої Росії» винесли на розгляд відповідний законопроект. Поки що він не прийнятий, але окремі регіони вже самостійно приймають заходи.
Так, в поточному році введено заборону на переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію в Московській області для використання їх під багатоповерхове будівництво. Обласна влада сподівається, що цей захід створить додаткові стимули, щоб власники використовували свої ділянки за призначенням.
Землі сільгосппризначення (згідно ЗК РФ)
Відповідно до ЗК РФ, такі ділянки завжди знаходяться за межами населених пунктів і надані, а також призначені для ведення сільського господарства.
Як вже згадувалося вище, трохи менше половини площі всіх сільгоспземель займають сільгоспугіддя – це рілля, луки для сіножаті, пасовища, сади, городи, виноградники та ін Сюди ж відносяться і мисливські господарства.
Друга половина загальної площі всіх сільськогосподарських ділянок (або трохи більше половини) знаходиться під дорогами, що проходять всередині сільськогосподарських підприємств, різними інженерними комунікаціями, лісосмугами, водоймами для меліорації і рибництва, а також різними госпбудівлі.
Очевидно, що не відноситься до угідь половина сільгоспземель девелоперів цікавить мало – адже ці території вже чимось забудовані або зайняті якимось лінійними спорудами. Для житлової забудови практично єдино можливим шляхом залишається переклад ділянок зі складу сільськогосподарських угідь в іншу категорію.
Види дозволеного використання сільгоспугідь
Які можливості дає російське законодавство для виконання цієї процедури? ЗК РФ свідчить, що правовий режим будь-яких земель визначається двома основними характеристиками:
- приналежністю до тієї чи іншої категорії;
- дозволеним використанням, яке встановлюється при зонуванні територій.
Ось тут і криється перша заковика. Якщо з приналежністю сільгоспугідь до категорії земель сільгосппризначення (категорія 1 по ЗК РФ) сумнівів бути не може, то щодо їх дозволеного використання повної ясності немає.
Дійсно, на сьогоднішній день єдиним видом територіального межування, реально проведених в РФ, є містобудівне зонування. Для сільгоспугідь воно не ведеться, і БРЕШИ ділянок з їх складу не встановлюється.
Щоправда, на думку деяких фахівців у галузі земельного законодавства, як БРЕШИ ділянок сільгоспугідь може прийматися перелік видів їх використання, наведений у ст. 78 ЗК РФ. Крім того, ФЗ № 101 «Про обіг земель сільгосппризначення» виділяє з їх складу ділянки, правовий режим яких регулюється виключно ЗК РФ, і призначені для таких цілей:
Так от, Містобудівний кодекс (ГрК РФ) допускає включення до складу населених пунктів як сільгоспугідь, так і дачних і садово-городніх зон. А це якраз і означає переведення сільськогосподарських земель в іншу категорію.
Можна забудовувати сільгоспугіддя, не включаючи їх у межі населених пунктів?
Як відомо, кожне муніципальне освіту в Росії має прийняти власні Правила землекористування і забудови (ПЗЗ), які зобов’язані включати в себе містобудівні регламенти. В них зазначаються переліки БРЕШИ для земельних ділянок і об’єктів капбудівництва всередині кожної територіальної зони. Дія таких регламентів на сільгоспугіддя в складі земель сільгосппризначення не поширюється, територіальне зонування їх не здійснюється і БРЕШИ ділянок зі складу сільськогосподарських угідь не встановлюються, а значить, вони не можуть і змінюватися.
Це виключає забудову сільськогосподарських ділянок за межами населених пунктів. Поки не прийнято окреме законодавство про територіальне зонування за межами міст, сіл, смт та ін., сільгоспугіддя охороняються від виведення з сільгоспобігу шляхом забудови.
Отже, встановити БРЕШИ сільськогосподарські ділянки за межами населеного пункту, які передбачають їх забудову, можна, тільки виконавши переведення сільськогосподарських земель в іншу категорію.
В яких цілях допустимо переводити сільгоспугіддя в іншу категорію
Перелік виняткових випадків, у яких допускається такий переклад, наведено в спеціальному ФЗ № 172, присвяченому порядку виконання цієї процедури.
Згідно з цим законом, переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію здійснюється в наступних випадках:
Переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію заборонений для сільгоспугідь, що відрізняються особливою цінністю й продуктивністю. У них включаються досвідчені поля сільськогосподарських НДІ і вузів, а також ділянки з кадастрової вартістю, істотно перевищує її середній рівень по муніципальному освіті. Винятком з цього правила можуть бути випадки, описані в п. 3, 6, 7 і 8 вищенаведеного переліку.
До речі, починаючи з лютого минулого року сумнівний, з точки зору законності, переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію (2014 р. мається на увазі) загрожує ще й істотно підвищеним штрафом за нецільове використання таких ділянок. Сума стягнень знаходиться в діапазоні 200-500 тис. руб. в залежності від їх кадастрової вартості.
З чого починається переведення земель в іншу категорію
Першим кроком є подання відповідного клопотання уповноважений орган виконавчої держвлади. У вищезгаданому клопотанні зазначаються:
- кадастровий номер;
- наявна і бажана категорія земель;
- чим обґрунтований переклад;
- форму права на ділянку.
Переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію здійснюється органом державної влади суб’єкта РФ (крім дільниць у федеральній власності) або Урядом РФ (щодо федеральних земель).
Додаткові документи для перекладу
Додатково знадобляться:
- виписка з держкадастру по ділянці або його кадастровий паспорт;
- копії особистих документів заступника;
- виписка з ЕГРП;
- висновок держекоекспертизи (при необхідності);
- згода правоволодільця, якщо клопоче землекористувач.
Копії особистих документів і згода правовласника подаються ходатаєм в уповноважений орган держвлади разом з клопотанням. Інші документи подавати не обов’язково, т. к. уповноважений держорган може запросити їх самостійно. Однак для прискорення процедури краще подбати про їх наявність і надати самому.
Строки розгляду клопотання про переведення
Уряд РФ розглядає його в місячний термін до трьох місяців, а суб’єкти РФ зобов’язані розглянути документ у строк до двох місяців з дати його надходження.
В результаті приймається або акт з позитивним рішенням, або акт з відмовою в такому перекладі.
У будь-якому випадку документ надсилається заявникові у строк до двох тижнів з дати його прийняття.
В акті повинно зазначатися:
- чим обґрунтовано прийняте зміну;
- параметри, опис та кадастрові номери ділянок;
- вихідна і кінцева категорії.
Чим може бути обґрунтоване прийняття акта про відмову в перекладі
Переведення земель сільськогосподарського призначення в іншу категорію не допускається, якщо :
- він обмежений або заборонений федеральним законодавством;
- госэкоэкспертиза дала негативний висновок при її проведенні;
- испрашиваемое цільове призначення землі не відповідає затвердженим планам на майбутнє використання території.
Внесення змін в державний земельний кадастр нерухомості і в ЕГРП при перекладі землі в іншу категорію
Уповноважений орган державної влади, який прийняв акт про переведення землі, направляє його копію (у строк до 5 днів з дати його прийняття) в Росреестр. Останній протягом 7 днів вносить зміни в державний земельний кадастр та в ЕГРП і повідомляє всіх зацікавлених осіб про це. Переклад землі вважається що ввійшов у силу з дати обліку її в державний земельний кадастр (у зв’язку із зміною її категорії).
Документи, що підтверджують права на земельні ділянки, при зміні категорії землі не переоформляються.
Переклад в землі населених пунктів
Як вже згадувалося вище, сільгоспділянки можуть включатися до складу населених пунктів з присвоєнням їм іншої категорії – «землі населених пунктів». Потрапивши всередину їх меж, вони опиняються в складі конкретної територіальної зони, на яку поширюється дія містобудівних регламентів, включаючи і встановлення БРЕШИ, які передбачають їх забудову. Порядок такого включення з одночасним встановленням (або зміною) БРЕШИ може виконуватися у відповідності зі ст. 41 ФЗ «ПРО введення в дію ГрК РФ».
