Обтяження права власності: юридична практика

Обтяження права власності – що воно собою являє? Які можуть бути варіанти, про які формальності не можна забувати? Про все це ви дізнаєтеся нижче.

Поняття обтяження

Обтяження права власності стосується, насамперед, нерухомого майна (земельні ділянки, квартири, будинки і будови, пов’язані з землею). Наприклад, металевий гараж, який легко перемістити з одного місця на інше, не є нерухомістю.

В цілому, обтяження – заборона здійснювати з майном угоди або які-небудь дії, здатні зменшити цінність об’єкта або зробити його недоступним для зацікавлених осіб. Обмеження зачіпають права власників і вважаються певною гарантією для другої сторони угоди.

Найчастіше вони накладаються по волі власника, правда, згоду на процедуру – єдиний спосіб отримати бажане, наприклад іпотеку в банку.

Види обтяжень

Обмеження можуть пропонуватися в кількох варіантах:

• іпотека;
• рента, оренда, сервітут, довічне проживання;
• інші форми обтяження прав на житлове приміщення;
• арешт майна.

Якими шляхами встановлюється обтяження права власності?

• угода або договір;
• заповіт;
• положення закону;
• судовий акт.

Особливості іпотеки

Іпотека характеризується забороною здійснювати обмін, продаж, передачу в новий заставу об’єкта. Деякі банки навіть домагаються заборони реєструвати в закладеній квартирі членів сім’ї позичальника, не зазначених у кредитному договорі.

Обтяження права власності встановлюється на термін дії боргових зобов’язань між банком і клієнтом. Як тільки борг виплачується, заставу знімається, і власник може робити з квартирою все, що хоче.

І ще: банк має право передати борг іншої кредитної організації. Випускаються іпотечні заставні папери, які і перепродуються. Умови угоди кредитного договору не змінюються. Про зміну банку можуть і не повідомити, що породжує труднощі: невідомо, кому платити тепер.

Іпотека поширюється лише на нерухомі об’єкти. Вона регулюється законом «Про іпотеку». Як проводиться реєстрація обтяження права власності, описано в законі про реєстрацію прав на нерухомість.

Рента

Суть угоди – передача права власності на квартиру, будинок чи іншу нерухомість платнику ренти. Він зобов’язується, у свою чергу, надавати послуги або виконувати періодичні грошові виплати згідно з договором.

Якщо платник за якихось причин не виконує зобов’язання, колишній власник має право повернути своє майно. За законом, перехід обтяженої земельної ділянки, підприємства іншій особі означає й перехід обов’язку виплачувати ренту. Вона і буде тим самим обтяженням.

Рента припиняється або після закінчення терміну виплат згідно з договором, або після смерті одержувача.

Угоди, спрямовані на припинення права власності, передачу в оренду або користування, можливі лише за згодою одержувача ренти.

Оренда

Оренда – це передача майна на строк, прописаний в договорі, за грошові виплати згідно з графіком. Оренда може мати безліч варіантів, але дещо залишається незмінним.

Орендар, сумлінно виконує свої обов’язки, має право на збереження договору. Що це означає? Новий власник майна не може за своїм бажанням припинити договір, укладений колишнім власником, раніше строку. Більш того, він не має права навіть змінювати його умови лише за своїм бажанням.

Право оренди вважається активом: його можуть також передати третій особі в процесі банкрутства за борги орендаря.

Продаючи майно, власник зобов’язаний повідомити, що майно перебуває в оренді. Серед негативних наслідків може бути стягнення збитків і вимога розірвати договір.

Сервітут

Сервітут властивий сфері земельних відносин. Власник зобов’язаний надати частину ділянки для проїзду чи проходу інших осіб. Одним з прикладів може бути установка стовпа для ЛЕП або прокладання труб. Втім, немає обмежень на встановлення сервітуту, зачіпає будівлі або споруду. Особливість сервітуту у його встановленні тоді, коли не можна іншим чином надати іншим особам доступ до їх майну або благ цивілізації.

Обтяження права власності на житлове приміщення

В якості прикладу можна вказати заповідальний відказ. Він являє собою обов’язок спадкоємця надати у користування чи власність майно особі, зазначеній у заповіті.

Обмеження та обтяження права власності полягають у тому, що відмова реалізується за рахунок спадкового майна.

Нерухомість надається з спадкової маси, що залишилася від померлого. Якщо нерухомість купується, то за рахунок коштів, що залишилися спадкоємцям після померлої людини.

Придбана нерухомість залишається у власності спадкоємця або відказоодержувача в залежності від змісту заповіту.

Час дії обтяження встановлюється заповітом (право проживання, наприклад, діє довічно або обмежений час).

Ще один приклад: проживання дітей з батьками. Навіть якщо дитина не є співвласником житла, без дозволу органів опіки його не продати, не обміняти або не закласти.

Переселення дитини без відчуження власності також не дозволяється без санкції органів опіки.

Обтяження права власності на квартиру може встановити суд за позовом одного з колишніх членів сім’ї. Наприклад, чоловік з дружиною розлучилися, і дружині нікуди переселитися. Їй можуть дати час на пошуки нового житла, на практиці – приблизно півроку. Продаж квартири третій особі не скасовує дію рішення суду.

Людина, що відмовився від приватизації, має право проживати в квартирі або будинку довічно. Зміна власника в подальшому не впливає яким-небудь чином на його права.

Арешт

Суд застосовує арешт з метою забезпечення виконання майбутнього рішення чи вироку. Після винесення судового акта обмеження продовжує діяти в рамках виконавчого виробництва.

Якщо раніше арешт не застосовується до майна, його накладає виконавець за власною ініціативою або заявою стягувача після відкриття виконавчого провадження.

Арешт включає в себе:

• неможливість провести операцію;
• призупинення торгів;
• заборона передавати майно стороннім особам;
• заборона будь-яких дій третіх осіб щодо майна.

Судове обмеження, обтяження права власності на житлове приміщення знімається тим же або вищестоящим судом за скаргою заінтересованої особи.

Пристав знімає арешт не інакше, як після завершення виконання рішення суду. Постанова пристава скасовується або судом, або начальником відділу приставів за скаргою заінтересованої особи.

Оформлення обтяжень

Обтяження, накладене в силу закону, діє з моменту виникнення юридичного факту, наприклад покупки житла декількома власниками. Досить угоди між сторонами, щоб воно набуло чинності.

Рішення судді або ухвала пристава про арешт направляється в Росреестр, де записи про права на об’єкт вносяться відмітки.

Іпотечне обтяження є частиною договору, крім того, випускається заставна, її залучають до договору.

Разом із записом про перехід права власності автоматично вносять до реєстру запис про іпотеку. Сплачується мито за реєстрацію в розмірі 2 тис. руб.

Державна реєстрація обтяжень права власності, таким чином, не виділена в окрему процедуру, а пов’язана з реєстрацією договору.

Обов’язки по заповідальному відмови фіксуються у свідоцтві про право на спадщину.

На сьогодні свідоцтво видається на простому паперовому аркуші з печаткою і підписом реєстратора. Захищені бланки з водяними знаками зараз не використовуються.

Якщо угода торкається дитини, передбачено два варіанти:

• реєстратор не оформить угоду, якщо дитина має частку і в документах немає згоди органів опіки;
• паспортний стіл відмовиться виписувати дитину без виселення в інше місце, тим більше, що перелік документів для реєстрації входить довідка про склад сім’ї, де відзначаються і діти.

Положення закону призводять до того, що обтяження у свідоцтві про право власності є не завжди, хоча насправді вони й мають місце.

Обтяження прав на майно зазначається у свідоцтві про право на спадщину. Нижній розділ присвячений їх наявності.

Якщо домовленості мають усний характер і їх ніяк не фіксували документально, довести майже неможливо. Прикладом служать договору оренди нерухомості, які ніде не реєструють (відмова реєструвати їх законний, якщо термін менше 12 місяців). Без наявності документів обтяження неможливо.

Тонкощі зняття обтяження

Державна реєстрація обмежень, обтяжень права власності скасовується або за заявою сторін, або за рішенням суду.

У позовній заяві про оспорювання прав інших осіб прохання про скасування реєстрації обов’язкове. Інакше потім доведеться подавати новий позов про скасування реєстрації.

Виплативши іпотеку, людина отримує довідки з банку, які здаються в Росреестр, про те, що іпотека виплачена. Процес зняття реєстрації обтяження проводиться за обов’язкової участі представника банку.

Арешт у виконавчому провадженні знімається автоматично після виплати боргу.

Постанова про закриття провадження та зняття арешту надсилається в Росреестр. Часто громадяни самі подають документи на зняття арешту, т. к. пристави не встигають цим займатися із-за завантаженості.