Обовязки і відповідальність управляючої компанії

Під керуючою компанією слід розуміти юридичну особу, комерційну організацію, яка здійснює довірче управління майновими комплексами інших юридичних і фізичних осіб, переданими за договором. Яскравим прикладом може послужити факт, що сьогодні кількість звернень з приводу надання послуг житлово-комунального господарства в Росії стрімко росте. І це не дивно, адже перебування в багатоквартирному будинку, так чи інакше, обіцяє суттєві турботи для абсолютно всіх власників житла, а саме питання з опаленням, прибиранням дворової території, ремонтом під’їзду або водопостачанням. У цій статті докладно розглянуто обов’язки і зона відповідальності керуючої компанії. Крім того, у матеріалі наведено чимало прикладів для того, щоб ознайомитися з актуальними сьогодні проблемами на практиці.

Керуюча компанія: значення та об’єкти довірчого управління

Керуюча компанія – ні що інше, як АТ або ТОВ, створене у відповідності з російським законодавством і має ліцензійну дозвіл Банку Росії на реалізацію діяльності з управління пенсійними фондами недержавного характеру та пайовими інвестиційними фондами, керуючись законом «Про інвестиційні фонди». Сьогодні керуюча структура має право на здійснення довірчого управління:

• Грошовими коштами пенсійних накопичень.
• Іпотечного покриття.
• Активами фонду інвестицій колективної спрямованості.
• Грошовими накопиченнями для забезпечення військовослужбовців в житловому плані.
• Страховими резервами відповідних компаній.
• Пенсійними резервами пенсійних фондів недержавного типу.
• Цільовим капіталом некомерційних структур.
• Грошовими коштами компенсаційного фонду організації оцінювачів.

Крім того, сьогодні часто в Російській Федерації керуючими компаніями називають об’єднання, створені для реалізації управлінських функцій у фінансово-промислових групах або холдингах. Під керуючою структурою також може розумітися комунальний оператор, який займається управлінням житлового фонду та його інфраструктурою. Доцільним буде розглянути це питання докладніше в якості яскравого прикладу довірчого управління.

Що робить керуюча компанія щодо житлового фонду?

Сьогодні обов’язки та межі відповідальності керуючої компанії нерідко цікавлять власників квартир. Чому? Справа в тому, що останні часто не задоволені якісними характеристиками проживання в тому чи іншому будинку. Якщо громадянин щомісяця знаходить у своєї платіжної документації рядка оплати безпосередньо за ремонт і утримання житла, але кошти йдуть незрозуміло куди, то, можливо, має місце адміністративна відповідальність управляючої компанії. Який же дана організація повинна бути насправді?

Для початку слід зазначити, що форма управління в будинку не відіграє суттєвої ролі, будь це ТСЖ, УО або ЖБК. Так чи інакше, послуги, спрямовані безпосередньо на власника, аналогічні, а значить, і зона відповідальності керуючої компанії буде однаковою. При обранні у тому чи іншому будинку керуючої структури вона зобов’язана підписати договір управління з власниками окремих квартир (не менше двох третіх від площі будинку) відразу ж після формування протоколу загальних зборів. Так, момент укладення договірного документа і буде відзначений, як початок управління будинком. А значить, у керуючої компанії з’являться практичні обов’язки, а також буде доречно залучення керуючої компанії до відповідальності у разі необхідності.

Саме тому керуюча організація, як правило, неухильним чином дотримується всі акти законодавства, що регулюють її діяльність. Важливо відзначити, що в процесі роботи дана структура зобов’язується організувати можливість вільного доступу до інформації про керований об’єкт. В першу чергу в їх перелік включаються безпосередньо основні характеристики будинку та інформація про фінансово-господарської (економічної) діяльності.

Де розміщується інформація

Необхідно зауважити, що з 01.06.2016 всі дані, що відображають діяльність і відповідальність управляючої компанії, в обов’язковому порядку розміщуються спеціалізованої геоінформаційної системи житлово-комунального господарства. Так, у громадянина є можливість відшукати всі необхідні відомості. Якщо ж інформація, обов’язкова до розміщення на ресурсі, відсутня, фізична особа має право звернутися в прокуратуру або Державну житлову інспекцію.

Крім того, у відповідності з російським Житловим кодексом щороку в першому кварталі абсолютно всім власникам житлових приміщень слід бути на зборах, де затверджується звіт безпосередньо про економічну діяльність з управління об’єктом за звітний період (попередній рік). Якщо дана процедура не проводиться, тоді має місце в більшості випадків адміністративна відповідальність управляючої компанії.

Доцільним буде відправитися в державні наглядові органи і висловити відповідне невдоволення.

Обов’язки керуючої організації щодо житлового фонду

Припустимо, певне товариство з обмеженою відповідальністю – житлова управляюча компанія.

У неї є конкретні обов’язки, укладені в рамках заходів безпосередньо з управління будинком, де розміщується безліч квартир. Важливо доповнити, що всі операції, пов’язані з ремонтом та утриманням житлового приміщення, дане товариство зобов’язується проводити відповідно з межами зборів грошових коштів на необхідні цілі.

Необхідно доповнити, що всі обов’язки в разі їх невиконання тягнуть за собою еквівалентну відповідальність управляючої компанії (ТОВ, приміром). Крім того, вони класифікуються на декілька груп. Так, до обов’язків керуючої організації безпосередньо з утримання житла відносяться наступні пункти:

• Проведення прибирання місць громадського користування (іншими словами, під’їздів).
• Твір прибирання дворової території (іншими словами, ділянки землі, що знаходиться під багатоквартирним житловим приміщенням). Необхідно доповнити, що у разі розташування дерев на тій чи іншій земельній ділянці, питання їх спилювання та обрізки входить в межі відповідальності керуючої компанії. Якщо ж окреме насадження впаде, в результаті чого будуть пошкоджені майнові комплекси або це завдасть шкоду конкретній людині будинку, то можна сміливо подавати в судові органи з стягненням на відшкодування шкоди до керуючої організації.
• Зміст фасаду житлового приміщення у належному стані (очищення його від оголошень, зафарбовування графіті і так далі).
• Відповідальність управляючої компанії входить здійснення прочищення каналізації щодо загальнобудинкових стояків.
• Реалізація підготовчих заходів щодо приведення в порядок житлового об’єкта до осінньо-зимового періоду.
• Відповідальність управляючої компанії включається твір обпресування та промивка опалювальної системи.
• Здійснення перевірки загальнобудинкових лічильників.
• Проведення робіт з очищення даху від полою і снігу взимку.
• Відповідальність управляючої компанії (ЖКГ – яскравий тому приклад) входить укладання договору безпосередньо з аварійно-диспетчерською службою.
• Реалізація заходів з дезінсекції та дезінфекції прибудинкової території і підвалів.

Обов’язки з ремонту об’єкта

Крім утримання житла, керуюча компанія несе відповідальність за його ремонт. Так, згідно з цим положенням, доцільно буде виділити наступні заходи:

• Проведення ремонтних робіт безпосередньо по відновленню рам у вікнах. Крім того, сюди ж необхідно включити процедуру скління в під’їзді або на поверсі технічного призначення при необхідності.
• Здійснення заходів по фарбуванню та побілці під’їздів.
• Організація освітлення в під’їздах. Крім того, сьогодні обов’язковим є освітлення території біля під’їзду.
• Проведення ремонтних робіт даху при необхідності (наприклад, витік).
• Реалізація ремонтних робіт загальнобудинкових майнових комплексів, які пов’язані безпосередньо з наданням житлово-комунальних послуг (стояків гарячого і холодного водопостачання, каналізації або опалення, а також мережі електропостачання, що знаходяться всередині житлового об’єкта.

Надання комунальних послуг

Припустимо, товариство з обмеженою відповідальністю – управляюча компанія, яка зобов’язується якісно проводити ряд заходів по управлінню житловим багатоквартирним об’єктом. Так, в її обов’язки безпосередньо з надання житлово-комунальних послуг увійдуть наступні пункти:

• Забезпечення всіх жителів багатоквартирної будівлі комунальними послугами. Тоді, коли та чи інша спеціалізована компанія починає управляти багатоквартирним будинком, має місце укладення договору з організацією, що займається постачанням ресурсами, пов’язаного з постачанням комунальних послуг. Таким чином, взяте в якості прикладу товариство з обмеженою відповідальністю (керуюча компанія) відповідає за роботу абсолютно всіх систем інженерії. Наприклад, якщо для багатоквартирного житлового приміщення така комунальна послуга, як опалення, в обов’язковому порядку надається, але вдома її немає, то відповідальність так чи інакше лягає на плечі водія структури. Саме тому сьогодні часто має місце страхування відповідальності керуючої компанії. Якщо та чи інша комунальна послуга відсутня з вини організації, що займається постачанням ресурсами, управляє об’єднання в будь-якому випадку зобов’язана захищати інтереси жителів відповідного житлового об’єкта, а також прикладати максимальну кількість зусиль для того, щоб змінити ситуацію.
• Проведення збору коштів за житлово-комунальні послуги з мешканців багатоквартирного будинку. Крім цього, керуюча структура зобов’язується вести діяльність позовного характеру в разі необхідності.
• Забезпечення своєчасного вивезення великих і твердих побутових відходів. Так, сьогодні притягнути до відповідальності керуючу компанію можна навіть за те, що вона не уклала договір з відповідною службою на вивезення сміття.

Додаткові відомості

В доповнення до попередньої глави важливо відзначити, що вимагати грошові кошти понад тарифу на твір перерахованих робіт керуюча організація не має ніякого права. Якщо їй насправді не вистачає грошей для організації відповідної діяльності на нормальному рівні, то доцільніше з боку даної структури провести загальні збори власників житлових приміщень поза чергою для того, щоб провести розрахунки по даній проблемі. При невиконанні вищепереліченого будь-який громадянин, що проживає в багатоквартирному будинку, має право звернутися в Державну житлову інспекцію (спеціалізований орган по нагляду).

Відповідальність керуючої організації

Як з’ясувалося, керуюча структура зобов’язується робити найширший перелік робіт щодо багатоквартирного будинку, інакше (у зв’язку з бездіяльністю) вона може бути притягнута до відповідальності.

Саме внаслідок цього сьогодні має місце страхування відповідальності керуючої компанії (ЖКГ, наприклад). Необхідно відзначити, що перед законом вона несе таку ж відповідальність, як і інша структура. Значить, тут доречна і адміністративна, і кримінальна відповідальність. Важливо доповнити, що сьогодні основні обов’язки за твором нагляду за роботою розглянутих у статті організацій беруть на себе прокуратура і Державна житлова інспекція. У меншій мірі, але тим не менш широким рядом повноважень у відповідності з перевіркою керуючих компаній володіють безпосередньо державні органи місцевого самоврядування, Російський споживчий нагляд, поліція, а також пожежний нагляд.

Права структур з нагляду

Важливо відзначити, що кожна з представлених вище організацій має повне право накладання істотного за величиною штрафу на юридичну особу, так і на посадову за невиконання або неналежне виконання вимог актуальних законодавчих актів. Основною проблемою в даному випадку є можливість (або неможливість) надати певні докази про те, що порушення існує в дійсності.

Розглядаючи питання відповідальності керуючих компаній, доцільним буде згадати про ліцензування структур відповідного виду діяльності. Відразу ж після того, як у керівників організацій з’явилася обов’язок щодо отримання ліцензійних дозволів, знайшлася можливість у разі незадовільної якості діяльності виробляти позбавлення цих ліцензій. Так чи інакше подібного роду рішення деяким чином впливає на поліпшення в плані надання послуг житлово-комунального господарства.

Ліцензування діяльності

Важливо зазначити, що повноваження, відповідні процедури позбавлення ліцензії тієї чи іншої керуючої структури, на сьогоднішній день є виключно у Державної житлової інспекції. Крім того, ця операція може проводитися лише в судовому порядку. Необхідно доповнити, що сьогодні не існує практики позбавлення ліцензій на даний вид діяльності «направо-наліво». Чому? Справа в тому, що у випадку, коли будинок багатоквартирного типу залишається без управління (або ж перебуває на тимчасовому управлінні), ніхто не може дати повну гарантію, що інша керуюча структура не буде реалізовувати управлінські і організаційні заходи ще гірше, ніж в початковому випадку.

Тут позиція державних органів влади, головним чином, полягає в тому, що власники окремих квартир багатоквартирного житлового будинку при спільному об’єднанні так чи інакше мають право переобирати свою недбайливу керуючу компанію тоді, коли це дійсно необхідно. Якщо у власників квартир бажання об’єднуватися відсутня, то, в принципі, і сенсу міняти щось в багатоквартирному житловому приміщенні, немає.

Що тягне за собою невиконання обов’язків?

На сьогоднішній день відомі такі види відповідальності керуючої структури:

• Порушення правил по ремонту та утриманню житлових будинків багатоквартирного типу так чи інакше тягне за собою накладення штрафу адміністративного характеру безпосередньо на посадових осіб, які несуть відповідальність за утримання і ремонт того чи іншого об’єкта, в розмірі від 4 000 до 5 000 рублів. У разі ж юридичних осіб штраф варіюється від 40 000 до 50 000 рублів за статтею 7.22 російського Кодексу щодо адміністративних правопорушень.
• Порушення вимог санітарно-епідеміологічного характеру безпосередньо до експлуатації житлових і громадських об’єктів, споруд, будівель та транспортних засобів тягне за собою накладення штрафу адміністративного характеру на фізичних осіб у розмірі від 500 до 1 000 рублів; на посадових осіб – від 1 000 до 2 000; на підприємців без формування юридичної особи – від 1 000 до 2 000 або зупинення їх діяльності, як правило, на період до 90 діб; на юридичних осіб – від 10 000 до 20 000 рублів або призупинення діяльності на період до 90 діб.
• При наявності фактів неналежного утримання майнових комплексів власників окремих квартир багатоквартирного об’єкта керуюча організація може розпрощатися з п’ятдесятьма тисячами рублів. Якщо має місце виявлення порушення нормативу щодо забезпечення мешканців комунальними послугами (необхідними ресурсами), то сума штрафу, як правило, прирівнюється до десяти тисяч рублів (у відповідності зі статтею 44 Цивільного кодексу Російської Федерації).
• У відповідності з російським Цивільним кодексом відповідальність за протиправну дію або бездіяльність, які ведуть до псування громадських майнових комплексів та заподіяння шкоди, у повній мірі несе управляюча компанія. В даному випадку розмір штрафу варіюється в залежності від додаткових обставин.
• Порушення норм пожежної безпеки, як правило, тягне за собою адміністративну відповідальність. Додатковою умовою тут є накладення на керуючу структуру штрафу в розмірі 200 тисяч рублів.

Як з’ясувалося, абсолютно всі види діяльності керуючої структури закріплені за допомогою різних законодавчих актів. При вмілому їх застосуванні, безумовно, можна домогтися реалізації всіх різновидів робіт в багатоквартирному житловому приміщенні. Однак не можна забувати про те, що благополуччя об’єкта в загальному сенсі залежить безпосередньо від ступеня активності позиції кожного власника житла.