Обмеження прав на землю. Підстави обмеження прав на землю

Земельні ресурси відіграють найважливішу роль у забезпеченні життєдіяльності суспільства. У зв’язку з цим нормативні акти, формулирующие вимоги щодо раціонального їх використання, враховують їх особливості як природного об’єкта, елемента навколишнього середовища. Виникнення, припинення і обмеження права на землю визначається ЗК та інших законах. В нормативних актах статті формулюються так, щоб в їх положеннях були присутні правила дотримання будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних та інших спеціальних вимог. Законодавство забезпечує можливість використання природних ресурсів такими способами, які не завдають шкоди навколишньому середовищу. Розглянемо далі детальніше поняття обмеження прав на землю.

Загальні відомості

У законодавстві встановлений пріоритет охорони земельних ресурсів як ключового компонента екологічного середовища і засобу виробництва в лісовому та сільському господарстві перед використанням їх в якості об’єкта нерухомості. У відповідності з цим принципом володіння, користування і розпорядження наділами здійснюється власниками вільно, якщо їх дії не завдають шкоди природі. В даному випадку формулюється необхідне обмеження прав на землю з метою забезпечення захисту навколишнього середовища. Це означає, що кожен суб’єкт, що володіє наділом, при організації своєї господарської діяльності має, в першу чергу, розробити конкретні і ефективні заходи по охороні цього ресурсу. Вони можуть бути самими різними. Характер заходів залежить від особливостей землі, специфіки діяльності. Все це знаходить відображення в законодавстві.

Обмеження прав на землю: земельне право

Фізичні особи і організації можуть розпоряджатися, володіти і користуватися наділами по законодавству. Однак у нормативних актах передбачаються певні умови і заборони на здійснення тих чи інших дій. Обмеження прав на землю встановлюється у відповідності з п. 2 ст. 56 ЗК. Зокрема, передбачені особливі умови користування та спеціальний режим діяльності в санітарно-захищених, охоронних зонах. Законодавство формулює правила охорони природи, в тому числі рослинного і тваринного світу, природних, культурних та історичних пам’яток, археологічних об’єктів.

Обмеження і обтяження прав на землю запроваджується для збереження родючості, природного ареалу, міграційних шляхів диких тварин. Законодавство передбачає певні умови для початку і закінчення забудову або освоєння території протягом певного терміну за проектом, узгодженим з діючими правилами, ремонту, будівництва або утримання автодороги (її ділянки) при наданні наділів, які перебувають у державній або муніципальній власності. Перелік обмежень, встановлений в ЗК, не є вичерпним. Деякі з них передбачені і в інших нормативних актах, законах, що регламентують охорону природи та використання певних видів ресурсів.

Зони з особливими умовами

На таких територіях діє обмеження прав на землю. У межах цих зон працюють обов’язкові правила, які власники повинні виконувати, щоб використовувати ділянки. Наприклад, в складі промислових або інших спеціальних земель повинні встановлюватися захисні, охоронні, санітарні або інші зони. Вони необхідні для забезпечення безпеки людей, формування належних умов для експлуатації енергетичних, виробничих, ядерних та радіаційних об’єктів, складів небезпечних сполук, транспортних засобів тощо Ділянки, включені в такі зони, не вилучаються у їх власників. Але в їх межах може вводитися обмеження прав на землю, передбачає заборону на здійснення певної діяльності, несумісної з призначенням цих територій. Наприклад, на ділянках у межах охоронних зон системи газового постачання не допускається спорудження будівель, зведення конструкцій ближче мінімально дозволеної відстані до небезпечних об’єктів. Заборонено перешкоджати обслуговуючої організації або уповноваженої нею службі виконувати роботи з ремонту, ліквідації аварійних наслідків та ін.

Пам’ятки природи

Обмеження прав на землю виражається в забороні на здійснення будь-якої діяльності, яка може спричинити порушення цілісності цих об’єктів. Користувачі, власники, власники ділянок, у межах яких розташовані природні, культурні, історичні пам’ятники, беруть на себе певні зобов’язання. Зокрема, вони повинні забезпечувати режим особливої захисту об’єктів. При цьому всі витрати, які несуть суб’єкти щодо створення належних умов збереження пам’ятників, відшкодовуються засобами федерального бюджету чи позабюджетного фонду.

Важливий момент

У законодавстві формулюються тільки допустимі підстави обмеження прав на землю. Конкретні особливі умови щодо використання тих чи інших ділянок повинні визначатися актами виконавчих структур державної або місцевої влади. Зазначені документи можуть бути оскаржені суб’єктами, чиї інтереси ними порушені. В такому випадку припинення і обмеження прав на землю може бути встановлено судом.

Компенсації

При обмеження прав на земельну ділянку власник несе певні збитки. Вони пов’язані з неможливістю повною мірою здійснювати ту чи іншу господарську діяльність, що приносить дохід. Такі втрати мають бути компенсовані. Відшкодуванню підлягає в тому числі і упущена вигода. Компенсувати втрати зобов’язані відповідні суб’єкти, на користь яких запроваджується те чи інше обмеження. Відшкодувати збитки мають також особи, діяльність яких вимагала створення охоронних, захисних, санітарних та інших зон з особливими умовами.

Специфіка

Обмеження прав на земельні ділянки має ряд особливостей. Зокрема, воно може вводитися безстроково або на певний строк. Відповідно до законодавства, обмеження зберігається у разі переходу права власності на ділянку від одного суб’єкта до іншого. В якості однієї з гарантій захисту інтересів власника виступає його право оскаржити дії або постанови в судовому порядку.

Реєстрація

Вона допускається тільки при наявності в ЕГРП запису про майнове право на конкретний нерухомий об’єкт. Але до розмежування державної власності на землю реєстрація розпорядження землею, включеної до її складу, не потрібно. При проведенні процедури в записах ЕГРП вказується наступна інформація:

Якщо реєстрація здійснюється за заявою власника, користувача, то ці суб’єкти повідомляються про проведення даної процедури. Повідомлення повинно бути направлено не пізніше п’яти днів з дати внесення відповідних записів у ЕГРП.

Оренда

Вона може виступати в якості підстави обмеження прав на землю. Ділянка за відповідним договором передається власником у тимчасове користування або володіння. Угода, укладена на строк більше одного року, підлягає обов’язковій реєстрації. Внесення відповідного запису до ЕГРП може здійснюватися за заявою однієї із сторін договору або уповноваженого суб’єкта за наявності у нього довіреності (нотаріально завіреним). До угоди для реєстрації повинен додаватися кадастровий паспорт ділянки. При оформленні справлятиметься держмито.

Іпотека (застава)

Цей вид обмеження регламентується ЦК, а також відповідним ФЗ. Кредитор по зобов’язанню, забезпеченому заставою, має переважну можливість задовольнити свої вимоги з вартості майна. Це означає, що боржник погашає зобов’язання перед ним в першу чергу, а потім – перед іншими кредиторами. Необхідно зазначити, що законодавство не допускає іпотеки ділянок, що перебувають у складі державної або муніципальної власності. Винятком виступають території, призначені для житлового будівництва або комплексного освоєння для подальшого зведення житлових споруд і передані в забезпечення повернення коштів, наданих кредитною установою на її облаштування. До останнього, зокрема, відноситься прокладка інженерних комунікацій.

Сервітут

Він являє собою обмежене право користування чужим майном. Наприклад, власник ділянки може вимагати від власника сусідньої ділянки надати йому можливість користуватися територією останнього. Сервітут може також встановлюватися в інтересах і за запитом суб’єкта, яким земля надана за правом довічного успадкованого володіння або безстрокового (постійного) користування. Такі особливі умови можуть бути публічними або приватними. В останньому випадку сервітут встановлюється відповідно до ЦК за згодою між зацікавленими особами. Даний договір підлягає держреєстрації. Власник, який обтяжений приватним сервітутом, може вимагати відповідну оплату з осіб, на користь яких він введений, якщо інше не передбачається в федеральному законодавстві. Особливі умови публічного характеру вводяться нормативними актами (регіональними, ФЗ, приписами місцевої влади).

Публічний сервітут встановлюють, якщо він необхідний для забезпечення інтересів населення, держави або суб’єкта РФ. Вилучення ділянок при цьому не проводиться. Публічний сервітут встановлюється після проведення громадських слухань з урахуванням їх результатів. Якщо введення цих таких особливих умов призводить до неможливості в подальшому використовувати ділянку, то власник, власник або інший суб’єкт, якому він належить, може вимагати його вилучення, шляхом викупу у тому числі. При цьому орган, який ввів сервітут, додатково відшкодовує особі збитки або надає рівноцінний наділ з компенсацією втрат. У такому порядку може передбачатися термінове або постійне обмеження прав на землю. Резервування земель та запровадження публічного сервітуту на них здійснюється завжди на конкретний строк.

Можливості нерезидентів

У законодавстві передбачається обмеження прав на землю іноземних громадян. Зокрема, нерезиденти не можуть отримувати у власність ділянки, включені до території сільськогосподарського призначення. Ця заборона не стосується наділів для ведення ЛПХ, ІЖС і гаражного будівництва, а також зайняті спорудами, будівлями. Не нерезиденти можуть володіти правом власності на ділянки, розташовані у прикордонних зонах. Їх перелік визначається указом президента. Іноземні громадяни не мають права отримувати у власність території, які надаються членам городницьких, дачних, садівничих некомерційних об’єднань. Нерезиденти можуть стати членами зазначених товариств, якщо ділянки їм передаються в порядку термінового користування або оренди. Іноземці не можуть отримувати у власність безкоштовно землі, які знаходяться у них в успадкованому довічному володінні або безстроковому (постійному) користуванні, а також в інших передбачених для громадян РФ випадках безоплатного придбання наділів. Нерезиденти не можуть реалізувати можливість переважної купівлі ділянки при викупі споруд, будівель, споруд, визначених у переліку, затвердженому президентом Росії.