Купівля землі сільгосппризначення: необхідний перелік документів для оформлення

У чинному законодавстві встановлено критерії віднесення ділянок до земель сільгосппризначення. У ст. 77 ЗК міститься коротка і змістовна характеристика таких територій.

Загальний опис

Сільськогосподарські землі завжди розташовуються за межами населених пунктів. Такі території мають бути призначені і використані в якості угідь, внутрішніх доріг, водних об’єктів, комунікацій, а також лісових насаджень для захисту від впливу шкідливих техногенних і природних явищ. На цих ділянках також допускається зведення майданчиків під споруди і будівлі, що експлуатуються для випуску, первинної обробки і зберігання продукції.

Купівля землі сільськогосподарського призначення: особливості

Одним з основоположних аспектів здійснення угоди виступає обов’язок власника території використовувати її строго у відповідності з встановленими категорією і виглядом. Купівля сільськогосподарських земель фіксується в Єдиному держреєстрі угод з нерухомим майном. Порядок, згідно з яким здійснюється перехід об’єкта до нового власника, встановлений ФЗ №122. Однією з істотних умов, яке встановлює цей закон, є переважне право купівлі землі сільгосппризначення муніципальними і державними органами. У відповідності з цим положенням продавець наділу повинен отримати відмову від зазначених організацій. Ця процедура аналогічна угоді при спільній частковій власності.

Як оформлюється придбання землі?

Порядок укладання угоди встановлений нормативними актами. Основні документи, необхідні для купівлі землі, – свідоцтво про держреєстрацію права, кадастровий паспорт. Закон також вимагає повідомлення виконавчого органу влади про намір продати наділ. Повідомлення повинно бути у письмовому вигляді. У ньому вказується вартість ділянки, координати і розмір. Крім цього, продавець встановлює строк, протягом якого пропозиція актуально. Згідно з діючими нормами, цей період – не більше 3 місяців.

Якщо адміністрація відмовляється придбати наділ або не повідомить письмово продавця про намір його купити, то власник одержує право продати свою ділянку протягом року за вартістю, не нижче тієї, яка була вказана у повідомленні. У разі зміни істотних умов угоди власник зобов’язаний надіслати нове повідомлення. Купівля сільськогосподарських земель з порушенням зазначеного порядку не допускається. У разі укладення такої угоди вона буде визнана нікчемною. Дане положення не поширюється на території, призначені для ОПГ, а також нам наділи, які оформляються договорами дарування або міни.

Чи можна вести житлове будівництво на таких територіях?

Вище було сказано про те, що законодавчі норми вимагають від нового власника використовувати землі с/г призначення згідно зі встановленою дозволеною категорією. До них, зокрема, відносять садівництво, дачне справа, городництво. Виходом з такої ситуації може стати реєстрація власника в якості ИП, який буде займатися фермерством. В такому випадку ділянка може бути використаний не тільки для ОПГ, але і для зведення житлового будинку з можливістю проживання і реєстрації в ньому.

Незалежна оцінка

Купівля землі сільгосппризначення здійснюється за вартістю, в якій не враховується ціна споруд, що знаходяться на ній, або передбачаються згодом. Для визначення собівартості наділу проводиться незалежна оцінка. Це особливий напрямок в роботі з об’єктами нерухомості. Навіть якщо на ділянці присутні якісь споруди, їх вартість не буде включена в ціну землі. Однак продавець вказує відомості про них.

Ціноутворення

Вартість, за якою буде здійснюватися купівля землі сільгосппризначення, формується у відповідності з різними чинниками. Найбільш суттєвим з них є дозволена категорія. Оскільки ринки територій, що належать до різних груп, розвиваються власним шляхом, відповідно, вартість наділів, розташованих поруч, але мають різні види, може значно розрізнятися. Купівля землі сільгосппризначення здійснюється після оцінки рельєфу місцевості, складу ґрунту, водного режиму. Цінність угіддя визначається по родючості і факторів можливого застосування (як рілля, пасовища і так далі). З усіх можливих варіантів вибирається той, який дозволить отримати максимальний економічний результат.

Підстави для придбання

Купівля землі сільгосппризначення проводиться після оцінки родючості. Для її визначення проводиться порівняльний аналіз показників за аналогічних кліматичних і агрономічних параметрах при однаковій інтенсивності обробітку місцевості. Ця процедура називається бонитировкой ґрунтів. Вона досить складна і трудомістка. У зв’язку з цим купівля сільгосп землі виробляється з використанням вже наявних шкал. У них виділено основні ознаки, які впливають на врожайність.

Зокрема, до них відносять потужність гумусового шару, рівень глиняних фракцій в ріллі, характер реакції середовища розчину грунту і так далі. Після того як буде визначено родючість і варіант подальшого використання ділянки, проводиться розробка дохідної моделі з/х виробництва. У ній враховуються ймовірні витрати на організацію процесу і доходи від реалізації вирощеної продукції за конкретний часовий проміжок (рік, квартал, місяць, тиждень). Показник позитивної різниці, яка склалася між витратами і доходами, дисконтується на поточні параметри і вказує на ринкову ціну наділу. До витрат у даному випадку слід віднести придбання техніки, оплату праці усіх працівників, у тому числі самого власника, відсотки за використання капіталу та підприємницький дохід.

Підстави для зменшення вартості

На ціну істотний вплив надасть наявність напівзруйнованої споруди, навіть якщо воно знаходиться у власності. В даному випадку необхідно враховувати можливість і суму відновлення будівлі для подальшої його експлуатації або необхідні витрати на його знесення і вивіз будівельного сміття, що утворилося. Разом з цим враховується наявність і стан комунікацій. Вони можуть виступати в якості взаємозаліку і збільшувати вартість або, навпаки, знижувати, оскільки вимагають ремонту або демонтажу. Це ж відноситься до розчищення ріллі від чагарників, викорчовуванню дерев або вирівнювання ландшафту і засипання ям і котлованів. У зазначених випадках виникають підстави для зменшення вартості території пропорційно передбачуваним витратам. У цьому зв’язку визначення величини необхідних або необхідних додаткових витрат має таке ж значення, як і оцінка незабудованих наділів.

Поширені помилки

Уявлення населення про існуючі ціни на ділянки грунтуються на інформації, наданої в ЗМІ та Інтернет-мережі про схожих за місцем розташування і площі ділянки. Проте в більшості випадків ці дані не відображають дійсну ринкову вартість. Відмінність ціни угоди від пропозиції іменується уторговыванием. Визначення показника поправки виступає в якості одного з етапів будь оцінки з використанням методів порівняльного підходу. У цьому зв’язку зовсім не дивно, що ціна угоди і первісна вартість виставленого на продаж об’єкта можуть мати суттєві відмінності. На різницю впливає безліч причин. В якості однієї з найбільш важливих виступає передбачувана динаміка ринку. Якщо вона зростає, то навіть п’ятивідсоткова знижка буде досить великий. Однак при відсутності прогнозів на ринковий ріст і у випадку, коли падіння буде носити фундаментальний характер, різниця між вартістю пропозиції та безпосередньо самої угоди може обчислюватися декількома десятками відсотків.

Висновок

Зазвичай продавці не поспішають знижувати вартість наділів. Це цілком зрозуміло, адже ніхто не хоче відмовлятися від доходу, на який розраховував. У зв’язку з цим купівля земель с/г призначення має здійснюватися з урахуванням економічної доцільності. При здійсненні операції слід керуватися здоровим глуздом, а не неперевіреною інформацією.

В якості основи успішного придбання виступає обгрунтований розрахунок різниці між дійсними витратами на облаштування території і економічної прибутком від виробництва продукції. Крім цього, слід забезпечити юридичну мінімізацію можливих ризиків. Оформлення угоди здійснюється за загальними правилами. Після отримання відмови від виконавчих органів слід звернутися в службу державного кадастру. В якості підстави для внесення даних до Єдиного реєстру виступатиме договір купівлі-продажу. До нього прикладається кадастровий паспорт і свідоцтво про державну реєстрацію права попереднього власника (продавця).