Купівля-продаж квартири між близькими родичами: плюси і мінуси. Інструкція з оформлення документів

Віктор Кузьмін
1 minute

Купівля-продаж квартири між близькими родичами – угода, про яку багато хто знає не з чуток. Особливо в Росії. Справа все в тому, що іноді члени сім’ї хочуть продати своїм близьким людям нерухомість. Такі операції викликають чимало запитань. І на них ми сьогодні зупинимося. Нам належить з’ясувати, які особливості купівлі-продажу квартири між родичами потрібно врахувати. Наскільки дані угоди законні?

Поняття близького споріднення

Почнемо з того, що не всім зрозуміло, хто є близьким родичем. У Російському законодавстві існує перелік осіб, яких наділяють таким званням.

Кого до них відносять? Наприклад:

  • батьків;
  • дружину/чоловіка;
  • дітей;
  • бабусь і дідусів.

Всі перераховані категорії громадян – це близька рідня. Саме про угоди з ними піде мова. Всі інші операції по торгівлі нерухомістю не мають ніяких особливостей.

Законність

Наскільки законна купівля-продаж квартири між близькими родичами (зразок угоди буде представлений нижче)? Відповісти на це питання буває проблематично. Адже іноді такі угоди передбачають не просто продаж майна, а ще й якісь негласні правила і блага.

У цьому випадку операцію можна визнати незаконною. Особливо якщо вона проводилася під тиском чи шантажем. Але в цілому торгівля нерухомістю між близькими людьми можлива. Це цілком нормальне і законне явище. У нього є ряд переваг і недоліків.

Основні моменти

Які особливості мають взяти до уваги всі громадяни при вирішенні поставленого завдання? Купівля-продаж квартири між близькими родичами вимагає дотримання деяких правил. Без них угоду не зареєструють.

Що потрібно враховувати перед оформленням угоди:

  • Купівля-продаж квартири між подружжям можлива тільки тоді, коли нерухомість належить виключно одній особі. Наприклад, подарована або куплена до шлюбу.
  • Майно, нажите за час шлюбу, вважається спільно нажитим. Продати свою частку дружину можна буде тільки після розлучення.

    • Мабуть, це всі важливі моменти, які можуть призвести до деяких проблем на законодавчому рівні. В іншому будь-які операції з передачі або торгівлі майном між близькою ріднею повністю законні. Власники житла мають право на такі операції.

    Мита

    Тим не менш згадану операцію нам належить розглянути з усіх боків. Справа все в тому, що від звичайної угоди її відрізняє принцип стягнення мита за реєстрацію договору. Про що йдеться?

    При купівлі-продажу квартири між близькими родичами сторони повинні сплатити мито в певних розмірах. Вона вираховується з урахуванням ступеня споріднення. Чим воно ближче, тим менше потрібно буде заплатити у вигляді мита.

    Про оподаткування

    Насправді все набагато простіше, ніж здається. Всі перераховані раніше особливості відрізняють купівлю-продаж між близькою ріднею від звичайної купівлі житла (у третіх осіб).

    Що можна сказати про оподаткування при реалізації поставленого завдання? Адже саме цей нюанс цікавить багатьох. У Росії найчастіше операції з близькими мають податкові пільги та інші бонуси.

    На жаль, купівля-продаж квартири між близькими родичами податок не скасовує. Тобто, продавець повинен буде сплатити ПДФО у встановлених законом розмірах. На досліджувані операції поширюються загальні правила оподаткування.

    Що це означає? Якщо власність знаходиться у володінні продавця менше ніж 3 роки (при оформленні прав до 2016 року) або 5 років (якщо права на майно виникли після 2016 року включно), то потрібно заплатити ПДФО 13 % від вартості “недвижки”, що перевищує один мільйон рублів.

    Насправді все просто. Якщо ж родич володіє майном більше 3 або 5 років відповідно, то при продажу своєї квартири людина не зобов’язаний платити ніяких податків.

    Про нюанси цін

    Але це ще не все! Деякі люди намагаються всіма силами уникнути податків та додаткових витрат, пропонуючи близьким передачу грошей по-родинному, неофіційно. Робити так не рекомендується.

    Чому? По-перше, це незаконно. По-друге, податкові органи можуть накласти штрафи та пені на продавця нерухомості, якщо вартість квартири буде сильно занижена. Вона не повинна бути менше кадастрової ціни більш ніж на 20%. В іншому випадку доведеться платити пені.

    Купівля-продаж квартири між близькими родичами податок не скасовує і не знижує. Цей факт повинні враховувати у кожній клітинці суспільства.

    Коротко про алгоритм дій

    А як відбувається купівля-продаж квартири між близькими родичами. Плюси і мінуси операції будуть представлені до уваги пізніше. Спочатку спробуємо зрозуміти алгоритм дій для законної реєстрації угоди.

    Коротко можна описати процес:

  • Скласти договір. Він є типовим і не має ніяких особливостей.
  • Підготувати пакет документів. Перелік відповідних паперів буде представлений увазі пізніше.
  • Сплатити мито за операцію у встановлених розмірах.
  • Підписати та зареєструвати в Росреестре договір. Краще всього зробити це в присутності нотаріуса. Але можна обійтися і без нього.
  • Оформити право власності, а також отримати довідку, що підтверджує даний факт.

    • Після отримання грошових коштів за операцію продавець повинен видати покупцеві розписку, а також сплатити податок у встановлених розмірах. Все точно так само, як і при продажу житла третім особам.

    Недоліки

    Трохи про те, які плюси і мінуси є у досліджуваної операції. Адже будь-які угоди з родичами розуміють і переваги, і підводні камені. Почнемо з мінусів операції. Їх не так багато, але вони можуть виявитися вкрай значущими.

    Купівля-продаж квартири між близькими родичами мінуси має наступні:

  • Майно, придбане таким способом, визначається як спільно нажите у шлюбі. При розлученні воно поділяється за загальними принципами.
  • Контролювати подальші дії нового господаря квартири неможливо. Наприклад, діти можуть легко виселити батьків або зробити ремонт в своїй новенькій нерухомості. І все це абсолютно законно.

    • Мабуть, це всі недоліки досліджуваної операції. Саме тому на практиці частіше використовуються дарчі. Вони звільняють близьку рідню від оподаткування, а також визнаються особистим майном обдаровуваного.

    Плюси

    Купівля-продаж квартири між близькими родичами свої плюси теж має. І їх, як показує практика, більше.

  • Продавець після укладення угоди не зможе раптово передумати. Адже за операцію він отримав реальні гроші. У випадку з дарчими можна відкликати договір.
  • Треті особи та інші родичі не зможуть довести свої права на спадщину після смерті продавця. Після продажу нерухомість повністю переходить у володіння покупця.
  • Визнати угоду недійсною при дотриманні всіх раніше перерахованих правил і оскаржити її неможливо.

    • Саме такі особливості має вивчається операція. Проте юристи досі сперечаються з приводу переваг останнього пункту. Адже іноді подібна обставина завдає чимало клопоту і псує стосунки в родині.

    Частки і цілі

    Тепер зрозуміло, якими плюсами і мінусами має купівля-продаж квартири між близькими родичами. Повернення майна, переданого подібним чином, неможливий. Такий розклад має місце, тільки якщо громадяни порушили чинне законодавство і примусили один одного з операції. Або при підробці документів. Але це вкрай рідкісний варіант розвитку подій.

    Зверніть увагу на те, що можна продавати не тільки цілі квартири, але і їх частки. Ніяких обмежень із цього приводу немає. Головне запам’ятати, що при продажу майна, що перебуває в частковій власності, інші господарі квартири мають право на першочергову купівлю. Якщо вони відмовляються викуповувати частку протягом місяця, то можна виставити її на продаж та укласти відповідний договір з близькими родичами або третіми особами.

    Неповнолітні діти

    Зразок договору купівлі-продажу квартири між близькими родичами буде представлений нашій увазі пізніше. Важливо відзначити деякі особливості угоди за участю неповнолітніх осіб. Але вони відносяться до всіх юридично значимих операціями з дітьми.

    Справа все в тому, що при продажу майна дитини (або його частки) навіть близької рідні в обов’язковому порядку потрібно отримати дозвіл від “опіки”. В іншому випадку про угоду можна забути. Без відповідного дозволу в Росреестре відмовлять у реєстрації.

    Купити квартиру дитині можна без долі органів опіки. При цьому найчастіше батьки купують житло на себе, а потім виділяють частку неповнолітнього, або оформляють дарчі на дітей.

    Документи

    Які документи потрібні для проведення досліджуваної операції? Ні для кого не секрет, що більшість родичів охоче довіряють один одному. І тому процедура продажу майна скасовує паперову тяганину. Можна обійтися без різних довідок та виписок з БТІ.

    Відповідно, договір купівлі-продажу квартири між близькими родичами готовий до підписання після подання таких паперів:

    • угоди;
    • паспортів сторін;
    • документів про права власності на майно;
    • кадастрового паспорта;
    • свідоцтв про шлюб.

    При участі в угоді неповнолітніх будуть потрібні:

    • дозволу від органів опіки (не завжди);
    • свідоцтва про народження;
    • паспорт одного законного представника.

    У ряді випадків від громадян можуть попросити:

    • згода інших власників на продаж частки;
    • згода подружжя на здійснення угоди;
    • відмова інших господарів квартири від викупу частки.

    Бажано приносити документи разом з їх копіями. Завіряти папери не потрібно. Перераховані папери повинні бути при кожній операції з майном.

    Про складання договору

    Кілька слів регламент складання договору купівлі-продажу житла за участю близької рідні. Громадянам доведеться врахувати всі правила і особливості ділового листування. В іншому ніяких особливих вимог до договору немає.

    У ньому в обов’язковому порядку прописується наступна інформація:

    • опис об’єкта;
    • особисті та контактні дані сторін;
    • вартість майна;
    • порядок передачі грошових коштів і строки розрахунку за рахунками;
    • особливості розірвання та зміни договору.

    Можна написати договір від руки, або роздрукувати його. Головне, щоб сторони особисто підписали угоду і зареєстрували цей документ. Як вже було сказано, краще звернутися до нотаріуса для реалізації поставленої задачі. Уповноважена особа не тільки зможе перевірити дійсність угоди, але і посприяє складання грамотного договору, якщо з них виникнуть проблеми.

    Після підписання

    Як тільки угода про купівлю житла у близького родича підписано, необхідно передати грошові кошти за операцію. Рекомендується робити це, знову ж таки, у присутності нотаріуса. В обмін на гроші продавець видасть розписку про отримання коштів. Вона убезпечить родичів від неприємних спорів.

    Після цього можна йти в Росреестр і переоформляти права на нерухомість. Найчастіше від громадян вимагають:

    • старі документи на “недвижку”;
    • підписаний договір;
    • паспорт;
    • розписку про одержання коштів продавцем.

    Через 10 днів можна отримати свідоцтво про права власності. З 2017 року цей документ замінений на виписку з ЕГРП. Вона є аналогом свідоцтва.

    Висновки

    Ми розібралися, як проводиться купівля-продаж квартири між близькими родичами. Бланк договору представлений вашій увазі.

    Насправді вивчається операція не має ніяких істотних відмінностей від звичайної продажу житла. Якщо хочеться позбутися від раніше перелічених недоліків, рекомендується віддавати перевагу дарчими. Вони вважаються більш надійною формою передачі майна між родичами. Особливо в період шлюбу.