Купівля квартири у юридичної особи: ризики покупця, необхідні документи і порядок дій

Віктор Кузьмін
1 minute

Придбання житлової площі – це великий головний біль, особливо, якщо мова йде про купівлю квартири у юридичної особи. Ризики покупця, в даному випадку, особливо великі, адже велика ймовірність зіткнутися з шахраями. Які папери необхідно зібрати для операції? Які є підводні камені і як правильно купити квартиру в новобудові і на вторинному ринку? Відповіді на ці питання представлені нижче.

Головні особливості

Основна особливість при покупці житлової площі у юридичної особи – за її офіційний статус. У зв’язку з цим сама процедура вимагає відчуження нерухомого майна у всіх власників організації. Іншими словами, якщо власниками фірми є кілька осіб, то кожен з них повинен бути згоден на продаж майна.

Так як така вимога обумовлено чинним законодавством, купівля нерухомості у юридичної особи має свої складності.

  • Покупець зіткнеться з більш важкою системою оформлення угоди.
  • І покупцеві, і продавцю необхідно буде зібрати великий пакет паперів.

    • Які ризики існують?

    Будь-яка операція супроводжується ризиками покупки квартири. Нерухомість від юридичної особи представляє особливу небезпеку.

    Які основні ризики можна виділити при оформленні такої угоди:

    • продаж за підробленими паперів;
    • юрособа має право розірвати угоду після її оформлення, шляхом подання позову до суду;
    • велика ймовірність фінансових махінацій;
    • покупець може сильно втратити в грошах.

    Щоб мінімізувати всі ризики, необхідно ретельно перевіряти всі папери і саме житло до його придбання. За допомогою краще звернутися до фахівця. Можливо залучення агентства нерухомості, хоча в цьому випадку заощадити не вийде.

    Придбання житлоплощі у юрособи в новобудові

    Дана процедура зустрічається дуже часто і вважається однією з найпростіших. Щойно пущений в експлуатацію будинок практично завжди належить юрособі – забудовнику або будівельної компанії.

    Незважаючи на буденність угоди, необхідно проявляти пильність при купівлі квартири у юридичної особи. Які ризики покупця можуть чекати при придбанні новобудови?

  • Підроблені документи. Працюючи з забудовником або будівельною компанією, необхідно перш ретельно вивчити всі документи і необхідні дозволи. Останнім часом все більше компаній працюють за підробленими паперів.
  • Відсутність досвіду. Ще один ризик, який може підстерігати покупця. Перед укладення договору із забудовником або СК, необхідно переконатися, що юрособа раніше вже успішно здавало будинку в експлуатацію. З недосвідченими компаніями краще справ не мати.
  • Втрата грошей. Передавати кошти юрособі можна тільки після того, як договір купівлі-продажу був зареєстрований в ЕГРН. Гроші віддані раніше можна втратити безповоротно, якщо вони потрапили в руки шахраїв.

    • Купівля “вторинки”

    Купівля квартири у юрособи на вторинному ринку, хоч і більш рідкісна операція, ніж покупка новобудови, але менш ризикована.

    Головне, що повинен пам’ятати покупець, – це необхідність ретельної перевірки паперів та відповідності житлоплощі своїм вимогам.

    Як здійснити покупку квартири в юридичної особи і як зняти ризики при придбанні вторинного житла? Є ряд правил:

    • Необхідно ретельно зібрати всі необхідні папери.
    • При підписанні договору потрібно проявити особливу пильність. Краще, щоб при цьому був присутній людина з юридичною освітою.
    • Важливо забезпечити безпеку при оплаті угоди.
    • На завершення необхідно зареєструвати куплене житло.

    Найкраще з цим завданням впорається досвідчений ріелтор. Він хоч і візьме свій відсоток від виробленої покупки, але все-таки допоможе мінімізувати ризики покупцеві.

    Продаж юрособою квартири в іпотеку

    Придбання житла в іпотеку у фірми вважається звичайною купівлею квартири у юридичної особи. Ризики покупця зведені до мінімуму, так як за переказ коштів відповідають особисто співробітники банку, який надає грошові кошти.

    Отже, банку необхідно пред’явити:

    • повний пакет паперів;
    • оціночний документ на нерухомість.

    Після підтвердження операції фінансова організація укладе договір з позичальником і відправить грошові кошти. У даному випадку гроші надійдуть на рахунок не фізичній особі, а на рахунок фірми, у якої і купується житло.

    Варто зазначити, що питанням оформлення іпотечного кредитування рекомендовано займатися заздалегідь, так як в практиці нерідко зустрічаються випадки, коли юридична особа вимагає внесення початкового внеску.

    З якими підводними каменями можна зіткнутися?

    Ризики при купівлі квартири у юридичної особи дійсно великі, тому необхідно знати, на які ще підводні камені може наткнутися покупець.

    У звичайному житті найчастіше проста людина може зіткнутися з такими ситуаціями, які призводять до втрати грошей, часу і самої житлової площі:

    • Покупка квартири за підставними документами. Ця ситуація сама небезпечна і практично безвихідна. Угода за підробленими документами судом визнається недійсною, а, значить, звичайний чоловік у підсумку залишається без грошей і житла.
    • Придбання житлоплощі у фірми з власником обмеженої дієздатності. Як правило, такі угоди також визнаються недійсними. Інші власники компанії після переведення коштів можуть звернутися в суд, і він буде на їхньому боці, якщо один з власників буде визнаний обмежено дієздатним і будуть надані необхідні докази.
    • Продаж житлоплощі, яка перейшла у володіння шляхом успадкування, хоч і не відноситься до ситуації, але все-таки теж має свої нюанси. Справа в тому, що з часом можуть з’явитися й інші спадкоємці, які претендують на дану квартиру, і суд, швидше за все, опиниться на їхньому боці.

    Звичайно, знати всі тонкощі на ринку нерухомості неможливо, але бажано при покупці житлової площі віддати перевагу “прозорою” угоді. Ніяких підроблених документів і махінацій.

    Етапи оформлення угоди

    Для початку необхідно вивчити всі етапи покупки квартири у юридичної особи. Ризики покупця будуть мінімізовані, якщо громадянин вже буде знайомий з даною схемою:

  • Для початку необхідно підібрати житло, яке повністю відповідало б його вимогам.
  • Потім необхідно перевірити документи на житлоплощу і документи у юридичної особи.
  • Далі потрібно скласти договір купівлі-продажу і підписати його.
  • Після цього можна переходити до передачі грошових коштів. Потрібно пам’ятати, що гроші переводяться тільки після реєстрації договору в ЕГРН.
  • У висновку можна реєструвати квартиру.

    • Однак дана схема діє не тільки при здійсненні операції з юрособою, але і з фізособою.

    Що ж стосується продажу квартири фірмою, то тут також є свої нюанси. Угода між юридичною та фізичною особами складна і для самої організації. Ось з якими складнощами власники компанії стикаються найчастіше:

    • для початку генеральний директор повинен зібрати дозвіл на продаж житлоплощі у всіх власників компанії;
    • тільки після того, як всі акціонери або співвласники надали свою згоду, можна переходити до збору необхідних паперів.

    Необхідний пакет документів

    На що звернути увагу при покупці квартири в першу чергу? Звичайно ж, на повний пакет паперів. Варто зазначити, що для такої операції набір документів для продавця (юридичні особи) і покупця різні.

    Необхідні папери, які потрібно зібрати покупцю для придбання житлоплощі у фірми:

    • оригінал паспорта покупця;
    • якщо він перебуває у шлюбі, то необхідно отримати згоду чоловіка або дружини на придбання житла;
    • при купівлі квартири в іпотеку потрібно отримати довідку для підтвердження платоспроможності, як правило, це довідка про доходи з роботи.

    Для юридичної особи пакет документів більше і зібрати його складніше:

    • підстава, тобто документ, що підтверджує передачу даної квартири від попереднього власника (у разі “вторинки”);
    • технічний паспорт житлоплощі;
    • кадастровий паспорт нерухомого майна;
    • документ з ФНС;
    • довідка, надана керуючою компанією або ТСЖ, де знаходиться об’єкт;
    • копія особового рахунку;
    • статут та інші документи на організацію.

    Розрахунок і податки

    Угоду можна оплатити двома способами.

  • Шляхом переказу коштів на особовий рахунок організації. Вважається найбезпечнішим, якщо відбувається покупка квартири у юридичної особи. Ризики покупця мінімальні, так як в операції задіяний банк.
  • Шляхом складання банківського акредитива, тобто підписати кредитний договір (у разі іпотечного кредитування).

    • Варто відзначити, що готівковий розрахунок при такій операції не допустимо. Ні одна чесна фірма не дозволить взяти гроші за продану квартиру готівкою.

    Що стосується податків. У законодавстві зазначено, що будь-яка юрособа при продажу майна має платити податки. Однак організація звільняється від них у разі продажу житлової нерухомості. У даній ситуації фірма повинна тільки покрити податок на отриманий прибуток, якщо така мала місце бути.

    Як не потрапити до рук шахраїв?

    Безпечна покупка квартири та захист від шахрайства. Можливо це при угоді з юрособою?

    Гарантувати 100%-ву безпеку не можна ні одному покупцеві. Але ось що необхідно знати, при здійсненні даної операції:

    • Угода повинна бути “чистою”. Ніяких довіреностей.
    • Необхідно стежити за тим, щоб всі документи були завірені нотаріально.
    • Якщо продаж можливо тільки за дорученням, необхідно перевірити представляє власника особу та її права.
    • За наявності підстави при продажу житлоплощі важливо ретельно перевірити його справжність. При бажанні можна навіть зустрітися з колишнім власником (якщо це можливо).

    Запам’ятайте: офіційне юридична особа – це не гарантія угоди без каверз. Безліч фірм займаються різними незаконними махінаціями, а боротися з ним потім складніше, ніж зі звичайним фізособою.