Комплексне освоєння території – це що таке?

Ринок новобудов пропонує широкий вибір об’єктів нерухомості, з яких покупець може вибрати підходящий для себе варіант, орієнтуючись на фінансові можливості і інші характеристики будівництва. Новою тенденцією є комплексне освоєння території. Ця модель забудови вважається максимально ефективної, економічно вигідною і виправданою в умовах дефіциту земель і завантаженості комунальних мереж мегаполісів. Так як цей термін відносно новий, то викликає великий інтерес з боку потенційних покупців житла. Сьогодні ми поговоримо про комплексному освоєнні і розвитку територій, а також обговоримо перспективи даної категорії житлового будівництва.

Розшифровуємо абревіатуру КІТ

Варто мати на увазі, коли ми говоримо про комплексному освоєнні території, – це те визначення, яке входить в цілий ряд понять, що входять в систему діяльності з освоєння територій. Дане питання ми всього лише злегка торкнемося в цій статті, адже найбільше нас цікавить абревіатура КІТ.

Отже, комплексне освоєння територій – це проекти забудови земель, які передбачають масштабне будівництво житлових комплексів загальною площею не менше ста тисяч квадратів. Зазвичай подібний комплекс входить кілька багатоквартирних будинків, об’єднаних єдиним архітектурним планом і дизайном. Також вони знаходяться в схожій цінової категорії. Фахівці кажуть, що найчастіше комплексне освоєння територій – це житло економ – і комфорт-класу, розраховане на масового споживача із середнім рівнем достатку.

Варто зауважити, що дана модель забудови включає в себе всю супутню інфраструктуру, яка зводиться силами будівельної організації. В більшості випадків у результаті виникають великі мікрорайони, розташовані на околиці густонаселених міст і володіють навіть власними комунальними мережами.

Трохи історії

Вперше про КОТ заговорили приблизно десять років тому. Тоді урядом РФ був випущений документ, де вказувалися деякі вимоги до проектів комплексного освоєння територій. В першу чергу позначався обов’язок забудовника ввести в експлуатацію об’єкти інфраструктури, включають соціальні об’єкти та інженерні мережі. Також КІТ передбачає і будівництво транспортних розв’язок, причому бюджетні кошти в подібній діяльності, не повинні використовуватися. Всі витрати лягають на плечі забудовника та інвесторів, яких він зможе залучити на проект.

Цікаво, що на сьогоднішній день потрапити в розряд комплексного освоєння територій в цілях житлового будівництва змогли не більше десяти проектів. Багато хто з претендентів не домоглися відповідності всім пред’явленим умовам і на сьогоднішній день тільки планують приступити до діяльності по КІТ.

Варто зауважити, що ще в радянські часи принцип комплексної забудови дуже активно використовувався. Особливо це було актуально в тридцяті роки минулого століття. Тоді на пустирях зводилися цілі мікрорайони, а часом і міста. Однак цілі, переслідувані тоді і зараз, істотно різняться. У Радянському Союзі головним завданням було будівництво більшої кількості квадратних метрів. Тому цілі мікрорайони виходили одноликими і сірими. Сучасний підхід якраз заснований на якісному освоєнні простору. Багато забудовники стверджують, що вони продають не стільки квартири, скільки певний спосіб життя. А за це покупець якраз готовий платити практично будь-які гроші.

Причини популярності комплексного будівництва

Земельні ділянки для комплексного освоєння територій зараз користуються великим попитом, і це не дивно. Адже з кожним роком у містах залишається все менше вільних земель, які можна було б використовувати в якості місця для новобудов. Якщо раніше в мегаполісах можна було вибудувати кілька будинків практично в центрі і приєднати їх до вже наявних міських комунікацій, то зараз зробити це вже неможливо. Тому забудовникам доводиться розглядати території на околиці і розробляти для своїх новобудов цікаві концепції. За підсумком покупець отримує незвичайний проект з розвиненою інфраструктурою та безліччю переваг.

Не варто випускати з уваги і собівартість будівництва. Як правило, чим масштабніший проект реалізує забудовник, тим дешевше він йому обходиться. Тому навіть з урахуванням необхідності облаштовувати всі прилеглі до новобудов території, він одержує суттєвий дохід. До того ж має можливість зацікавлювати покупця всілякими знижками, акціями, знижують спочатку заявлену вартість житла на десять-тридцять відсотків. Подібний підхід не може не підкуповувати майбутніх власників квартир.

Більшість покупців, яким вже пощастило стати власниками житла в подібних проектах, з великим захопленням розповідають про них друзям і знайомим, що підігріває інтерес до КОТ. У першу чергу їх приваблює сучасне оснащення житлових комплексів. Зазвичай в них входить відеоспостереження, спортивні та дитячі майданчики, ретельно продумані паркові зони і переходи через проїжджу частину. Самі будівлі теж виглядають стильно і по-сучасному. Деколи район, який входив в комплексне освоєння земель, нагадує маленький шматочок Європи своєю красою і незвичайним дизайном.

Переваги КІТ для міст і муніципалітетів

Тут вигода для місцевої влади також очевидна. Вони не є інвесторами, коли мова заходить про інженерних мережах чи інфраструктурі. Подібні моменти завжди обумовлюються в договорі про комплексному освоєнні території, тому місту необхідно просто спостерігати за ходом будівництва і потім прийняти готові об’єкти на баланс.

Зараз вже не раз йшла мова про колективне освоєнні територій кількома забудовниками. В такому випадку вони цілком можуть в подальшому бути і керуючою компанією, що здійснює керівництво котельнями, електричними мережами та іншими інженерними об’єктами, зведеними і введеними в експлуатацію ними ж. Однак на сьогоднішній момент законодавчої бази під такий проект не існує. Однак це не означає, що в ній немає необхідності або вона не з’явиться незабаром.

Мінуси КІТ

Незважаючи на те що ми вже перерахували безліч явних переваг комплексного будівництва, у нього існують і мінуси, про які самі покупці часто забувають. В першу чергу це тривалість проекту. Так як одночасно зводити весь мікрорайон забудовник не може, то він вводить будинку в експлуатацію в кілька черг. Коли мова йде про масштабні проекти, то це можуть бути будови не тільки другої, але третьої і навіть четвертої черги. Даний нюанс необхідно враховувати, купуючи квартиру в подібному комплексі.

Також деякі фахівці відносять до мінусів КІТ і зведення об’єктів інфраструктури за залишковим принципом. Зазвичай все необхідне для комфортного проживання покупці отримують тільки після здачі в експлуатацію останнього будинку. А це може зайняти і п’ять років після заселення перших мешканців. Тому сьогодні опрацьовується закон, який зобов’яже забудовників паралельно домівках зводити та інфраструктуру району.

Діяльність з комплексного освоєння земель: загальна характеристика

Ми вже згадували в попередніх розділах статті про те, що комплексне і сталий розвиток територій має чотири форми, і КІТ є однією з них. Якщо не вдаватися в подробиці, то їх можна представити в наступному вигляді:

• розвиток вже забудованих територій;
• КІТ;
• проекти по комплексному розвитку земель, ініційовані власниками ділянок;
• проекти по комплексному розвитку земель, ініційовані муніципалітетом.

Варто мати на увазі, що кожна із цих форм передбачає кропітку роботу по розробці документації, проектування майбутніх об’єктів і надалі забезпечення їх життєдіяльності.

Земельні ділянки під комплексну забудову: деякі особливості

В останні роки виробився механізм надання ділянок під КІТ. Зазвичай території виставляються на загальні торги, але перед цим документи на них ретельно перевіряються, адже на ділянку не повинні поширюватися права третіх осіб. Брати участь в торгах може будь-яка юридична особа, однак після перемоги воно звільнене від необхідності публічних слухань по межеванию або поданням документації по проекту. Самі забудовники вважають такий варіант досить зручним і економічно вигідним.

Варто враховувати, що раніше будівельні компанії могли просто орендувати ділянки і притримувати їх до певної пори. Іноді вони укладали договори субпідряду, і земля, придбана під будівництво парковки, наприклад, могла піти під житлову забудову. Однак сьогодні ситуація докорінно змінилася, і комплексне освоєння територій в областях і регіонах є вузько спрямованою діяльністю. Ділянка, виділена під таку забудову, вже не можна буде використовувати іншим чином.

Оренда земельних ділянок під КІТ

Якщо забудовник планує втілити в життя КІТ, то йому в будь-якому випадку необхідно виграти аукціон. Без цього у нього не буде права на укладення договору оренди для комплексного освоєння територій. Це правило закріплено на законодавчому рівні.

Однак багатьох забудовників цікавить інший момент. Вони хочуть знати, чи можна поступатися право оренди стороннім організаціям. Під цим формулюванням багато розуміють можливість продажу свого права. Тут не може бути єдиної думки. Фактично закон цього не забороняє, однак він сформульований таким чином, що зробити подібну процедуру практично неможливо.

Адже укласти договір про КОТ можна лише шляхом перемоги в аукціоні, а значить, організація повинна повністю виконати свої зобов’язання, зазначені в паперах. На практиці забудовники вже зіткнулися з великою кількістю різних ситуацій, які досить складно врегулювати з наявною правовою базою. Тому багато хто висловлюються за ухвалення нових законів з урахуванням усіх можливих ситуацій за оренду земель під КІТ.

Договір про комплексному освоєнні територій

Цей документ вважається найважливішим, коли ми говоримо про подібних проектах. Для його підписання була розроблена навіть спеціальна законодавча база, де враховуються всі його нюанси.

Ми наведемо лише деякі моменти, відображені в ньому:

• забудовник зобов’язаний підготувати всю проектну документацію щодо КОТ, в яку входить планування ділянки, але і відзначені всі майбутні об’єкти інфраструктури;
• право підписання договору існує тільки у представника держструктур і юридичної особи, який виграв торги;
• частіше в договорі відображена необхідність передачі всіх інженерних мереж на баланс міста у встановлені рамками угоди терміни;
• терміни дії документа і тому подібні пункти.

В цілому можна сказати, що серед всіх нюансів, пов’язаних з КОТ, питання укладення договорів відпрацьовані найкращим чином.

Проблеми комплексного освоєння земель

Хотілося б сказати, що, незважаючи на великий інтерес до подібних забудов, фахівці відзначають низку проблем цих проектів, які гальмують їх реалізацію.

В першу чергу це відсутність законодавчої бази. Про це ми вже згадували не раз.

Також необхідно продумати і допомогу на рівні держави, яка повинна виражатися в залученні інвесторів до подібних проектів. Адже якщо врахувати, що найчастіше в КОТ входить ще і дорожнє будівництво, то неважко уявити, як це дорого обходиться забудовнику. Деякі просто не в змозі потягнути такі масштабні проекти, хоча інтерес до них досить високий.

Найчастіше проблема КІТ і полягає у неможливості кількох забудовників домовитися один з одним. При створенні консолідації вони отримали б не тільки об’єднання своїх зусиль, але й змогли б втілити в життя більш якісний проект, створений в єдиному стилі.

Кілька слів замість висновку

Звичайно, система комплексного освоєння територій ще не вироблена і протягом декількох десятиліть буде вдосконалюватися. Однак майбутнє будівництва все ж за цими масштабними і перспективними проектами.