Етапи іпотечної угоди. Заявка на іпотеку. Супровід іпотечних угод

Покупка нерухомості через іпотеку вважається складною і тривалою процедурою. Вона включає декілька важливих етапів, які необхідно обов’язково пройти. Треба діяти рішуче, адже тільки тоді вийде оформити житло. Слід детально розглянути всі етапи іпотечної угоди, щоб при зверненні в банк бути впевненим у своїх діях.

Вибір програми

Спочатку важливо вибрати відповідну програму. Вона повинна відповідати всім умовам. Без цього наступні етапи іпотечної угоди будуть безглузді. При виборі потрібно враховувати наступні фактори:

• Сума щомісячного платежу, який не повинен перевищувати 40% від середньої зарплати.
• Розмір початкового внеску: бажано вибирати більшу суму.
• Ціна нерухомості.
• Тип об’єкта і його розташування.

Всі банки висувають різні умови, тому є можливість вибору індивідуальних умов для себе. Також треба враховувати наступні нюанси:

• Ставка. Може бути в діапазоні 12 – 16 %.
• Сума кредиту. В банках свої методи розрахунку максимуму. Зазвичай надається близько 3 млн рублів, але може бути і 1 млн рублів.
• Валюта. Валютна іпотека зараз не так затребувана, як кілька років тому. Раніше не було сильних змін у курсах. Такий кредит вибирають ті, хто отримує дохід в іноземній валюті. Ставка по ньому менше, але і є рисок сплатити більше з-за змін курсів валют.
• Забезпечення. До нього відносять вимоги, які пред’являються до созаемщику і поручителя. Іноді забезпечення не вимагається, якщо, наприклад, клієнт отримує зарплату в цьому банку або оплачує перший внесок.
• Перший платіж. Зазвичай його розмір становить від 20-30 %. Але є пропозиції і без початкового внеску.
• Умови страхування. До них відносять страхування особисте і застави.
• Дострокова оплата. За багатьма програмами передбачається можливість дострокового погашення. Вона може використовуватися при наявності материнського капіталу або держсубсидії.

Якщо самостійно складно вибрати відповідну програму, то можна скористатися послугами іпотечного брокера, який підбере вигідні варіанти. Але слід враховувати, що така робота коштує досить дорого – близько 30-100 тис. рублів.

Заявка

Коли обрана програма, необхідна заявка на іпотеку. Разом з нею надається перелік документів. Розгляд може тривати від 3 днів до місяця. Все залежить від того, які подані папери, а також від поручителів і позичальників.

Заявка на іпотеку подається усіма позичальниками. Потрібно заповнити анкету, надати документи на розгляд. Якщо рішення позитивне, то можна переходити до наступного етапу.

Пошук нерухомості

Вся схема іпотечної угоди виконується для законного оформлення нерухомості. Об’єкт має відповідати вимогам банку. Зазвичай про них розповідає менеджер. Вимоги банку можуть бути різні. Необхідно вибрати найбільш підходящі для себе. Якщо ринок вторинний, то вимоги можуть бути наступними:

• Оброблена квартира.
• Відповідність санітарним правилам.
• Приміщення не повинно бути старим, аварійним.
• Об’єкт повинен знаходитися в області покриття іпотеки.
• Придатність для постійного проживання.

Якщо це новобудова, то вимоги будуть наступними:

• Вибирати житло слід у акредитованого забудовника, який працює на ринку 5 років, а також не має затримок у будівництві і здачі приміщень.
• Об’єкт повинен бути готовий мінімум на 20 %.

Щоб пройти наступні етапи іпотечної угоди, можна скористатися допомогою ріелторів. Фахівці прискорюють пошук необхідного житла. Ціна таких послуг дорівнює близько 2-4 % від вартості угоди. Вартість може бути фіксованою.

Оцінка об’єкта

Наступні етапи іпотечної угоди не настануть, якщо не буде виконана оцінка нерухомості. Вона потрібна для визначення вартості застави, який буде надаватися банку. Наприклад, якщо ціна операції дорівнює 3 млн рублів, а фахівець оцінив її в 2 млн, то банки не можуть прийняти неліквідний заставу.

Щоб оцінка була достовірна, потрібно скористатися допомогою оцінювачів. Оплачується ця робота позичальником (близько 2-20 тис. рублів). Якщо банком не виявлено недостовірність оцінки, то на фахівця можуть подати претензію в СРО, а також призначити додатковий захід, за що буде платити клієнт. Тому бажано відразу найняти партнерів-оцінювачів банку. Щоб виконати оцінку, потрібен попередній договір купівлі-продажу.

Узгодження об’єкта

Коли обраний об’єкт, його необхідно узгодити з банком. Для цього вибирається день, коли приходять клієнт, продавець і менеджер. Необхідно оформлення попереднього договору купівлі-продажу або поступки прав вимоги, якщо це новобудова.

Якщо продавцем вважається юридична особа, то потрібно підготувати виписку з ЕГРЮЛ, статутні папери, права власності. А коли продавцем є фізична особа, то потрібно копія паспорта, витяг з БТІ. Коли документи перевірені, що займає 3-10 днів, банк виносить рішення – позитивне або негативне. У другому випадку потрібно зайнятися пошуком нової нерухомості. Якщо відповідь позитивний, то треба проходити наступний етап.

Кредитний договір

Як проходить іпотечна угода? Вона передбачає підписання кредитного договору. На цьому етапі у клієнтів часто з’являються питання. Перед підписанням документа треба ознайомитися з кожним пунктом, щоб уникнути не зовсім приємних наслідків.

Потрібно звернути увагу на графік платежів, який зазвичай прикріплюється до договору. Необхідно ознайомитися з правами та обов’язками сторін, комісіями і витратами. У договорі вказані принципи накладення та зняття обтяження, правила дострокової оплати, комісія за обслуговування. Клієнтам важливо ознайомитися з правилами оплати, зі страховкою застави.

Якщо банком вводяться комісії, то вони враховуються в розрахунку ефективної ставки. Перед оформленням треба питати про додаткові платежі, щоб дізнатися справжню ціну іпотеки. Необхідно звернути увагу на інформацію, де сказано про можливість зміни ставки в односторонньому порядку.

Якщо якісь відомості не влаштовують клієнта, то він може відмовитися від оформлення кредиту, навіть якщо всі попередні етапи успішно пройдені. Рішення залишається за людиною. Перед підписанням договору важливо оцінити свої сили з виплати іпотеки. Підписують документ позичальник, созаемщик, поручителі.

Реєстрація

Коли документи підписані, необхідна реєстрація іпотечної угоди. Для цього потрібно відвідати госрегистратуру. Попередньо слід сплатити держмито – 2 тис. рублів.

Необхідно виконати держреєстрацію договорів. Процедура відбувається протягом 2 тижнів. Після цього у покупця виникає право власності з обтяженням. Нерухомість стає заставою банку. Документи з реєстратури надходять у банк, і потім відбувається передача грошей продавцю. Для цього може бути обраний будь-який з способів: готівкою, чи на рахунок, на клітинку. Останній спосіб вважається безпечним.

Якщо покласти гроші в клітинку, то продавець буде впевнений у їх наявності, так і для покупця це безпечно. Виконувати передачу грошей до реєстрації не потрібно. Якщо буде відмова в угоді, то повернути кошти буде складно.

Страхування

Покупцеві слід самостійно страхувати нерухомість. Це необхідно для захисту від руйнувань, пошкоджень. Страхування оформлюється на життя і на працездатність. Останні послуги надаються в банку. А страхувати об’єкт доведеться в іншому місці, головне, щоб банком був прийнятий поліс. Заплатити за такі послуги доведеться близько 0,5-1,5 % від кредиту за кожний рік. Страхування оформляється при наявності кредитного договору та документа купівлі-продажу.

Виплата

Коли оформлено право власності з обтяженням, з наступного місяця клієнт вносить платежі. Якщо будуть прострочення або неможливість виконувати зобов’язання, застава продається банком для оплати боргу. Так як продаж здійснюється за низькою вартістю, клієнтам це невигідно. Банк буде продавати нерухомість так, щоб була погашена його частка.

Ті кошти, які вносив готівкою клієнт, можуть так і залишитися в банку. Процедура пошуку пропозиції до вселення в житло затягується до кількох місяців, тому треба терпляче чекати.

Деякі користуються послугами ріелторів, які виконують супровід іпотечних угод. Вони контролюють всю операцію, допомагають оформляти договори, сплачують держмито, страхують об’єкт, вибирають оцінювача. Слід відразу дізнаватися, яку роботу буде виконувати ріелтор. Його послуги коштують досить дорого. Якщо ж хочеться заощадити, то все можна робити самостійно.

Нотаріус по іпотечних операціях теж може бути відмінним помічником. Він захищає інтереси громадян. При іпотеці послуги нотаріуса вибираються за згодою сторін – банку, продавця нерухомості і покупця. Засвідчення документа купівлі-продажу коштує 1 % від угоди. Тарифи на цю роботу затверджені законом. В деяких випадках банк вимагає присутності нотаріуса при угоді. За таку роботу може бути встановлена фіксована плата у 3 – 10 тис. рублів. Проходження угоди з нотаріусом буде законно і безпечно.