Договір міни нерухомого майна: особливості складання, зразок та рекомендації

Договір міни нерухомого майна являє собою двосторонню угоду по купівлі-продажу, в рамках якої кожний з контрагентів виконує роль продавця або покупця. Під обміном мається на увазі, що ви віддаєте свою нерухомість іншій особі, стаючи, таким чином, володарем його житла.

Чим відрізняється договір міни?

Головна відмінність проведення операції за мене від процесу купівлі-продажу полягає в тому, що конкретно сам обмін житлом відбувається без використання грошей. Зразок договору міни нерухомого майна представлений нижче.

В деякому сенсі процедура обміну нерухомістю набагато безпечніше, ніж купівля-продаж:

• Немає необхідності хвилюватися про те, як найбільш безпечно передати кошти продавцю.
• Продавцю не доведеться турбуватися, є купюри дійсними в тому випадку, коли мова йде про готівки.
• Немає проблеми тимчасового характеру з довгими переказами коштів на рахунок продавця через банк. Умови договору міни нерухомого майна розглянемо нижче.

Податки

Незаперечна перевага подібної угоди – це також відсутність необхідності платити ПДФО під час обміну рівноцінними об’єктами нерухомості.

Але одночасно з цим, це ще й недолік, так як немає можливості використовувати податкові відрахування, що можна було б зробити при продажу квартири.

Тобто, за договором міни нерухомого майна, податки не сплачуються.

Важливо відзначити, що, незважаючи на використання схожих слів “обмін” і “мена” як синонімів, юридично вони не є одним і тим же:

• Наприклад, поняття «обмін» має відношення до муніципальних житлових площах, їх громадяни мають договір про соціальний найм, або ордер на квартиру в тому випадку, коли приміщення ще за радянської влади було отримано батьками або бабусями і дідусями, а з ходом часу в силу різних обставин не були переоформлені документи.
• Термін «мена» застосовується при позначенні угод з квартирами, які були приватизовані, а у їх власників є свідчення, що підтверджують їх власність.

Обмінювати житло, яке вже є приватизованим, на муніципальне або навпаки, ніяк не вдасться, так як, починаючи з 2005 року, подібні угоди були заборонені. Можливо укладення договору міни нерухомого майна між юридичними особами.

Важливі нюанси угод

Таких нюансів всього два, але без них процедура міни квартири буде неможлива:

• Важливо обов’язково вказати предмет угоди. Слід назвати точні характеристики відносно житла, що підлягає обміну, щоб по них можна було в будь-який момент визначити об’єкт нерухомості. Абсолютно всі цифрові відомості дублюють в дужках прописом, що необхідно зробити, щоб не виникало будь-яких різночитань. Форма договору міни нерухомого майна повинна строго дотримуватися.
• Зазначаються особи, які мають право користуватися квартирою. До них мають відношення всі прописані на конкретній площі люди. У договорі також важливо вказувати тимчасові обмеження, згідно із яким вони будуть зобов’язані знятися з обліку.

Приклад договору міни нерухомого майна може допомогти в оформленні.

Інші додаткові вимоги до угод

Всі інші умови мають відношення до додаткових. Але це зовсім не означає, що їх можна опускати. Отже, до даних вимог зазвичай ставляться:

• Сторони. Для фізосіб вказують ПІБ, а також дані паспорта. Але в тому випадку, якщо хоча б одна сторона виступає юридичною особою, то буде необхідно вказати повне найменування установи, основні реквізити та її юридичну адресу.
• Вартість. Традиційно прийнято вважати, що обидві квартири є рівноцінними, тому дана умова не відноситься до істотних.
• Загальне стан, в якому знаходиться об’єкт нерухомості. Достатньо буде однієї фрази про те, що громадяни провели огляд нерухомості, яку мають намір отримати, а її стан їх всіх влаштовує. Свою квартиру кожен з цих учасників зобов’язаний віддати в тому стані, в якому вона знаходилася безпосередньо на момент огляду. Зразок договору міни нерухомого майна з доплатою також представлений.
• Процес страхування нерухомості, про який в угоді міни роблять відповідну позначку.
• Тимчасові терміни. Коли одна із сторін отримала документи раніше за іншу, то для другої слід встановити певний проміжок, протягом якого вона повинна буде виконати те ж саме. Після завершення такого терміну закінчиться дія договору.
• Непередбачені причини, які можуть перешкодити здійсненню правочину, а що конкретно вважати форс-мажор, сторони будуть визначати самостійно.
• Дата проведення угоди і підписи кожної із сторін.

Зазначення вартості на житло і додаткові плати по угоді

Деякі нюанси договору міни нерухомого майна між фізичними особами розглянемо нижче.

Якщо квартири стоять абсолютно однаково, то в цьому випадку все просто. Потрібно вказати лише ціну і підкреслити, що операція відбувається без внесення доплати.

При різниці в ціні вказують вартість на житло, а також доплату, розмір якої прямо залежить від рішення обох сторін. Також слід зазначити в угоді, яким чином і в які часові рамки одна сторона зобов’язана передати гроші іншої.

З цієї суми той, хто її отримує, зобов’язаний буде сплатити ПДФО. А той, хто видав доплату, має право вимагати податковий відрахування. Зрозуміло, – це актуально, коли сторона володіла обмінюваної квартирою більше трьох років.

Подібне буде можливо лише в тому випадку, коли були надані папери, які підтвердили передачу грошей за угодою.

Ось чому не варто викидати розписки або платіжні доручення, коли відбувається безготівкове перерахування плати, вони неодмінно стануть в нагоді.

Процес визначення фактичної вартості

Так як фактична вартість визначається громадянами, при здійсненні угоди між добрими знайомими і близькими родичами, можна відобразити у договорі, що додаткової плати не буде, і далі передавати нерухомість без будь-яких документів. Але навіть з боку самих кращих знайомих можливо зрада і вони можуть кинути, не віддавши гроші, в такій ситуації ви нічого не зможете довести.

Крім цього, дуже легко нажити проблеми з податковими органами. У разі, якщо розмір доплати невеликий, приміром, п’ятдесят-сто тисяч рублів, можна піти на ризик і не відображати її показник в угоді. Але, коли стару хрущовську квартиру раптом обмінюють на впорядковану нерухомість в новобудові, тут вже будь здогадається, що доплата повинна бути зроблена. Російський реєстр має право не пропускати таку угоду і податкова також нею, швидше за все, зацікавиться. Ось чому доплату у великих розмірах слід оформляти належним чином в договорі міни нерухомого майна.

Реєстрація угоди в нотаріальному порядку

Без неї можна обійтися лише, якщо ви точно впевнені в порядності протилежної сторони, а також у своєму знанні законів, тоді можна просто піти і підписати договір.

Але все ж краще не економити на нотаріальних послугах:

• Ні одна із сторін правочину пізніше не зможе заявити, що про якусь статті ГК РФ вона не знала, або перебувала в стані сп’яніння безпосередньо в момент укладання угоди, а тому нічого не може згадати.
• При втраті паперів нотаріус зможе їх продублювати, інакше відновлення документів буде абсолютно неможливим. Так проходить реєстрація договору міни нерухомого майна.

Умови розірвання угоди

Існує два способи, щоб розірвати угоду міни на нерухомість:

• в рамках обопільної згоди;
• у порядку, встановленому законодавством.

За згодою угоду можна розірвати у двох наступних випадках:

• Якщо бажання, щоб все повернулося на свої місця, з’явилося в обох сторін угоди. У цій ситуації ніяких проблем не виникне і договір буде розірвано, і кожен поверне собі свою житлову площу.
• Коли ініціатива розірвання угоди з’явилася у однієї сторони. В цьому випадку слід скласти вимога в письмовому вигляді до опонента договору, де потрібно буде вказати причину, чому виникла необхідність його розірвання. Протягом тридцяти днів друга сторона зобов’язана визначитися, чи згодна вона на це піти, або ні. Якщо згода все ж буде досягнуто, то угода розривається, за правилами вищенаведеної ситуації.

Підстави для розірвання

У тому випадку, якщо сторони так і не прийшли до обопільної згоди щодо розірвання проведеної операції необхідно звернутися в суд і вказати в позові всі підстави розірвання.

Серед таких можуть бути:

• Недотримання угоди іншою стороною.
• Значні зміни обставин. Подібне можливе тоді, коли позивач знає про можливості настання чогось такого, що може перешкодити довести операцію до кінця, наприклад, якщо житлова площа постраждала від пожежі до укладення договору, а контрагент знав про це, але не повідомив другій стороні.
• Договір був підписаний однією з сторін під тиском, або з примусу.
• Одна сторона в чомусь обдурила іншу, наприклад, у договорі зазначено, що на житло ніхто не має прав, хоча насправді нерухомість знаходиться в заставі у банку через іпотеки.
• У договорі (зразок складання договору міни ми привели) присутні суттєві помилки, які впливають на його виконання, наприклад, неправильно вказано номер квартири та її адреса. Подати позов до суду можна протягом одного року або трьох в залежності від того, чому відбувається розірвання проведеної операції.
• Крім перерахованих умови для розірвання, безпосередньо в самому тексті угоди можуть бути присутніми будь-які інші вагомі підстави, наприклад, неналежне дотримання будь-якого з пунктів.

Обмін жилих будинків як один із видів угод за мене

Угоди міни житлових будинків є одним з різновидів договору міни. Унікальність такого документа полягає в тому, що предметом проведеної операції виступають об’єкти нерухомості, які міцно пов’язані з землею.

Мена житлового приміщення, яке розташоване на земельній ділянці, здійснюється лише в парі з земельною ділянкою. Власник має повне право передавати протилежній стороні не тільки сам ділянка, на якій стоїть нерухомість, але і землю будь-якої площі, прилеглої до нього в тому випадку, якщо вона не зайнята якимись іншими будовами.

Права користування землею

Для громадян на даний момент часу існують 2 права на використання земельної ділянки:

• оренда;
• право на власність.

У ситуаціях, коли земельні території під житловими будинками, які підлягають обміну, знаходяться у власності сторін, то на основі угоди міни нерухомості у федеральній службі реєстрації здійснюється передача права власності на земельну територію і будівлі.

Але, якщо земельну ділянку у однієї сторони існує в межах прав оренди у користуванні, то обмін житловими приміщеннями буде проводитися без цієї земельної ділянки. Новий господар будівлі після процесу реєстрації та переходу права на житловий будинок, як вже новий власник оренди земельної ділянки буде проводити переоформлення в уповноваженому органі місцевого самоврядування.

Колишній власник переданої нерухомості теж повинен буде звернутися до уповноваженого органу із заявою про відмову від прав оренди на земельну територію, яка раніше йому належала. Угода міни житлових будинків, яке виступає основою для реєстрації у рамках закону прав власності на приміщення та земельну ділянку, яку воно займає, повинен включати в себе всі необхідні елементи реєстрованих правовідносин, таких як, наприклад, об’єкт, суб’єкт і повноваження.

Договір міни нерухомого майна на рухоме майно

За законом можна обміняти нерухомість на рухоме майно (наприклад, автомобіль). Сторони зобов’язані попередити одна одну про недоліки майна, яке підлягає обміну, про права третіх осіб на нього (наймача, заставодержателя і т. д.) .

Ми розглянули основні умови договору міни нерухомого майна.