Договір авансу при купівлі квартири: зразок і тонкощі складання

При проведенні відчуження об’єкта нерухомості, досить часто сторони використовують в якості попередньої домовленості аванс. Однак слід враховувати певні нюанси оформлення договору авансу при купівлі квартири і робити це правильно. Саме про це піде мова нижче.

Необхідність договору авансу

У багатьох виникає запитання: “чи потрібен договір авансу при купівлі квартири?”. Відповідь проста: він необхідний, і на це є кілька причин: з його допомогою закріплюється намір покупця придбати саме даний об’єкт нерухомості і намір продавця більше не займатися пошуками потенційних майбутніх власників. Після попередньої угоди і внесення авансу сторони можуть починати підготовку до скоєння основної угоди. Таким чином, аванс служить підтвердженням серйозності намірів обох сторін.

Передача авансу особливо актуальна в тих випадках, коли неможливо укласти угоду протягом декількох днів з моменту досягнення угоди про придбання конкретного об’єкта нерухомості. Причин для подібної затримки може бути досить багато, наприклад, відсутність на поточний момент часу необхідної суми, документів і т. д. Також можуть зіграти свою роль і інші, більш банальні причини, наприклад, відсутність на місці нотаріуса.

Щоб сторонам угоди було спокійніше і не доводилося переживати протягом терміну, виділеного на підготовку до операції, покупець передає продавцю аванс, а останній, в свою чергу, припиняє подальші покази квартири. Договір авансу при купівлі квартири важливий в першу чергу, покупцеві.

Характерні особливості авансу

Цивільно-правові відносини не надають чітко сформульованого визначення поняття «аванс». Цивільне законодавство та інші кодекси, які регулюють процес відчуження власності, ніяк не висвітлюють даний термін. Зрозуміти і дати визначення авансу можна тільки після вивчення суті даного явища з економічної точки зору. Тільки після цього можна буде впевнено міркувати про механізми правового регулювання даного явища.

Аванс – це скільки?

Авансом можна назвати внесення часткової передоплати, тобто суми грошей, що передаються продавцю до підписання угоди. Найчастіше сума авансу становить 10 відсотків від загальної вартості об’єкта. Вся інша сума виплачується після підписання договору купівлі-продажу, якщо він не передбачає інше.

Зразок договору авансу при купівлі квартири представлений нижче.

Аванс і завдаток

У сфері купівлі-продажу об’єктів власності аванс зустрічається у статті 380 Цивільного кодексу, яка описує таке поняття як завдаток. У статті говориться, що якщо виникають сумніви про те, чи вважати частково внесені кошти завдатком, особливо без дотримання письмовій форми угоди, то ця сума автоматично стає авансом. Як наслідок, у цьому разі застосовуються відповідні санкції за невиконання умов підписаного договору.

Слід взяти до уваги, що між авансом і завдатком є істотні відмінності. Вони виконують різні функції, незважаючи на те що використовуються в ідентичних ситуаціях. Наслідки порушення умов договору авансу при купівлі квартири і завдатку будуть різними.

Наслідки невиконання умов угоди

Отже, як згадувалося вище, між завдатком та авансом існують певні відмінності. Головне полягає в тому, що завдаток забезпечує здійснення умов, передбачених договором. У разі якщо одна із сторін не допустить порушення взятих на себе зобов’язань, завдаток виступить в ролі відповідальної заходи. Покупець у разі відмови від операції не отримає завдаток назад, а якщо продавець передумає продавати квартиру, він повинен буде повернути отримані кошти в подвійному обсязі. Крім іншого, постраждала сторона може спробувати стягнути понесені в результаті зриву угоди збитки.

Договір авансу при покупці квартири в іпотеку обов’язковий.

Наслідки

У випадку з авансом скасування угоди буде мати дещо інші наслідки. Якщо ініціатором скасування виступає покупець, він буде нести наслідки згідно з Цивільним кодексом. У даному разі продавець має право вимагати компенсацію понесених збитків. Якщо відміна операції сталася з вини продавця, покупець має право на повернення авансу. Бувають також ситуації, коли продавець затягує процес повернення авансу. За таких обставин передбачаються штрафні санкції, регульовані положенням про позику.

Таким чином, продавцеві вигідніше умови авансу, а не завдатку, так як у випадку несприятливих обставин йому доведеться всього лише повернути отримані грошові кошти, а не платити в два рази більше, як з завдатком.

Розглянемо зразок договору внесення авансу при купівлі квартири докладніше.

Договір

Оформлення договору авансу повинно відбуватися в письмовій формі. Перш ніж підписати його, сторони повинні прийти до домовленості по наступним пунктам:

1. Розмір авансу. Так як аванс являє собою передоплату, його розрахунок проводиться виходячи з вартості предмета договору. Тобто спочатку сторони повинні визначитися з кінцевою вартістю договору купівлі-продажу, а потім вирішувати питання про попередньо внесеної суми. Законодавчо розмір авансу ніяк не регулюється і визначається на розсуд сторін. Головне тут – дійти компромісу, що задовольняє інтереси всіх сторін. Зробити це не завжди вдається швидко, так як покупець хоче внести менше грошей, а продавець, навпаки, зацікавлений в отриманні більшої суми.

2. Спосіб передачі авансу. В даному випадку слід визначити наступне:

• Передача грошей буде здійснюватися готівковим або безготівковим розрахунком.
• Термін надходження грошей.
• Написання додаткової розписки про отримання грошей продавцем.
• Всі подібні нюанси повинні бути прописані в договорі на внесення авансу при купівлі квартири, щоб у разі виникнення конфліктної ситуації можна було пред’явити доказ внесення платежу.

3. Об’єкт договору купівлі-продажу. У цьому пункті вказується не тільки фактична адреса об’єкта нерухомості, але і докладний опис стану на момент укладення угоди про сплату авансу. Також необхідно вказати осіб, зареєстрованих по цій адресі, наявність неповнолітніх дітей, обтяження права власності і т. д. Всі ці нюанси зазвичай виявляються при стандартній перевірці квартири.

4. Відповідальність сторін за невиконання умов договору. Тут потрібно передбачити максимальну кількість варіантів, які можуть призвести до анулювання угоди, і ретельно описати відповідальність кожної із сторін.

У договорі авансу також указується дата здійснення операції купівлі-продажу і записуються паспортні дані учасників угоди. В окремих випадках можна внести в договір певні доповнення, які необхідно узгодити обома сторонами. Після цього договір авансу засвідчується підписами учасників.

Якщо угода здійснюється третьою стороною, представленої в особі ріелтора, він пропонує типовий договір авансу при купівлі квартири, який враховує вимоги та інтереси обох сторін.

Нюанси

Підписуючи договір купівлі-продажу, пильну увагу приділяють юридичної чистоти квартири. Це передбачає перевірку достовірності наданих про об’єкт нерухомості даних, автентичності документів, наявності перепланувань та їх законності, особистості продавця, обтяжень квартири і безлічі інших чинників.

Підписання договору авансу при купівлі квартири (шаблон можна скласти заздалегідь) не передбачає передачу квартири, однак і в цьому випадку варто перевірити всі перераховані вище пункти. Адже сума авансу хоч і не вся вартість нерухомості, але все ж немаленька, і втратити її покупець навряд чи захоче.

Ретельна перевірка

З цієї причини ще на етапі виплати авансу слід провести ретельну і глибоку перевірку об’єкта нерухомості. Зробити це можна за допомогою ріелтора. Таким чином, можна отримати список всіх колишніх власників квартири, а також різні фактори, які можуть стати причиною визнання угоди недійсною. Якщо існує підозра, що продавця можуть визнати недієздатним на момент укладання угоди, від неї варто відмовитися навіть на етапі авансового платежу.

Також необхідно перевірити, чи не полягає продавець в законному шлюбі без відмітки в паспорті. Згода чоловіка вважається обов’язковою умовою для здійснення операцій з нерухомістю. В іншому випадку чоловік/дружина може оскаржити досконалу операцію і визнати її недійсною, що призведе до неприємних для покупця наслідків.