Згоду подружжя на купівлю квартири потрібно чи ні?

Все, що подружжя набувають у шлюбі, є їх спільною власністю, незалежно від того, на кого все оформлено за документами. При продажу квартири, яка є спільною власністю, але за документами належить одному з подружжя, обов’язково потрібно нотаріальний дозвіл другого на вчинення правочину. Аналогічно цьому можна припустити, що згоду подружжя на купівлю квартири також потрібно. Тобто кошти, які використовуються покупцем, також вважаються загальним сімейним капіталом, і розпоряджатися ним можуть подружжя лише за погодженням один з одним.

Які протиріччя є в законі?

Насамперед, слід звернути увагу на ст. 35 Сімейного кодексу. Вона говорить, що якщо один з подружжя розпоряджається майном, нажитим спільно, то згода іншого зараховується за замовчуванням. Але, крім цього, будь-яку операцію з купівлі нерухомого майна можна визнати недійсною тоді, коли одним із подружжя буде висловлено незгоду, або ж будуть докази того, що другого було відомо про незгоду першого, але даний факт ним був проігнорований.

Так, якщо буквально трактувати статтю 35 СК РФ, можна отримати наступне: при вступі в угоду покупець має повне право не надавати продавцю нотаріально завірена згода.

Наступним пунктом у цій статті передбачається абсолютно протилежний зміст. Тобто він свідчить, що при угодах, пов’язаних з розпорядженням нерухомістю, а також правочини, які потребують державної реєстрації та нотаріального посвідчення, має обов’язково бути юридично завірена згода чоловіка на покупку квартири. В іншому випадку, якщо даний факт був проігнорований, то чоловік отримує право на вимогу про визнання угоди недійсною через суд. Цим правом можна скористатися протягом одного року з моменту, як другий чоловік дізнався або повинен був дізнатися, що операція була здійснена.

Спірні моменти з отриманням згоди

Виходить, що згода чоловіка з першого пункту є досить умовним. Якщо копнути ще глибше і спробувати розібрати більш детально ситуацію, то виникає відразу кілька спірних моментів.

• Нотаріальне засвідчення. З 2000 року зовсім не обов’язково, щоб покупка нерухомості здійснювалася через нотаріуса.
• Державна реєстрація. Згідно з новими змінами в законодавстві, з 1 березня 2013 року угода з купівлі-продажу може вважатися дійсною і без її реєстрації. Вона автоматично починає діяти з моменту підписання договору обома сторонами. А от нерухомість підлягає обов’язковій реєстрації. Отже, за такою логікою, сам факт придбання квартири обов’язково повинен бути зареєстрований.
• Поняття розпорядження нерухомим майном. Розпоряджатися тим, що ще не належить людині, не можна. Наприклад, при продажу квартири у власника на неї є певні права, а, відповідно, він може використовувати майно за своїм розсудом. А ось якщо придбання нерухомості ще тільки у планах, то покупець зможе розпоряджатися тільки своїми засобами, але ніяк не самою квартирою.

Іншими словами, правда завжди буде на боці того, у кого краще виходить орієнтуватися в трактуваннях статті 35 СК. Єдиного алгоритму дій при виникненні спірних ситуацій, на жаль, не існує, тому згоду подружжя на купівлю квартири краще отримати відразу ж, щоб уникнути різних проблем.

Потрібно нотаріальну згоду на придбання квартири від чоловіка на реєстрацію?

Насправді, у багатьох випадках необов’язково згода другого з подружжя на купівлю квартири з державною реєстрацією переходу права. Але, використовуючи факт неоднозначності законів, реєстраторами все ж може бути висунуто вимогу щодо нотаріально завірену згоду подружжя на придбання квартири. При цьому вони посилаються на норми діючих законів.

Потрібно звертатися до нотаріуса?

Щоб уникнути невиправданих витрат часу і нервів, відвідати нотаріуса все-таки слід. Оформити згоду подружжя на купівлю квартири коштує близько 1 тис. рублів. До нотаріуса може звернутися тільки один чоловік, якого слід дати свою згоду на придбання квартири, а присутність того, кому потрібна згода, зовсім не обов’язково. Така згода може бути складено не тільки відносно певної квартири із зазначенням адреси, а також на придбання житла на розсуд дружина. З собою обов’язково потрібно принести паспорт і свідоцтво про укладення шлюбу.

На сьогоднішній день навіть далеким від бізнесу ріелторів громадянам відомо, що ринок житла буває первинним і вторинним. Купівля вторинних квартир на увазі, що у них вже були господарі. Що стосується первинного ринку, то на ньому продаються тільки нові квартири.

Переваги придбання квартири в новобудові

В першу чергу сюди слід віднести відносно невисоку вартість (до 90 відсотків від подібного житла, але вже на вторинному ринку). Крім того, покупка нових квартир хороша тим, що житло буде в будь-якому разі юридично чистим, так як у нього немає ніякої передісторії: не було інших власників, з ним ніколи не відбувалося ніяких угод і, відповідно, на площі ніхто і ніколи не був прописаний. Таким чином, покупець стає самим першим власником, і у нього не виникне жодних проблем, які можуть бути пов’язані з претензіями минулих власників.

Недоліки придбання квартири в новобудові

Процедура оформлення власності займає набагато більше часу, так як, на відміну від простого договору купівлі-продажу, який можна оформити і зареєструвати буквально за пару днів, договір передачі, яким дається право власності на нові квартири, може оформлюватися та реєструватися близько півтора місяців.

Хоч і дуже маленький, але ризик залишитись обдуреним при придбанні квартири в споруджуваному будинку все-таки є.

В основному нові квартири розташовуються у віддалених районах, де не дуже розвинена інфраструктура і немає комунікацій.

Крім цього, у нових квартирах відсутня яка-небудь обробка, що передбачає додаткові витрати.

Купівля квартири: інструкція з оформлення

Оформлення квартири в новому будинку, що будується або вже побудованому будинку складається з декількох етапів. Давайте поговоримо про такому поширеному і вигідному варіанті, як придбання квартири в новобудові за допомогою організації, яка отримала право на це від уряду Москви.

Етап перший. Домовленість з фірмою

Покупка нерухомості починається з того, що клієнт звертається в зацікавила його фірму і переглядає всі квартири, які йому цікаві і є в наявності, а потім вибирає для себе найбільш підходящу. Далі фірма і покупець укладають між собою договір про надання послуг ріелтора, де першою беруться на себе зобов’язання щодо оформлення квартири у власність другого. Покупцем ж, у свою чергу, сплачується організації певна комісія за надання послуг. Так, він на даному етапі отримує на руки договір і документ, яким підтверджується оплата комісії (чек або квитанція). Такий договір укладається протягом одного дня.

Етап другий. Договір про відступлення права вимоги

Наступним кроком є підписання договору про відступлення права вимоги. Його укладають між собою покупець і організація, яка будувала будинок, просто фінансувала його будівництво або ж організовувала будівельні роботи.

В залежності від того, які функції виконувалися, організація в договорі може бути позначена в якості інвестора, замовника або підрядника. Але в основному стороною в договорі виступає уряд Москви, так як саме при виданні ним постанови і виділяється ділянка землі під будівництво.

Схема тут полягає в наступному. Урядом видається дозвіл на будівництво житлового будинку. Є також інвестор – компанія, якій фінансується робота. Цими організаціями полягає так званий інвестиційний контракт із замовником, який організовує будівельні роботи. Замовник і підрядник, у свою чергу, укладають між собою договір підряду.

Усіма описаними структурами приймається активну участь у будівництві будинку, і вони мають повне право на деяку частину готових квартир, а, відповідно, можуть поступитися права на них іншим особам, тобто покупцям квартири. Проте самі ці структури не підбирають покупців і не реалізують квартири. Сторонами укладається договір доручення з ріелторською організацією, на підставі якого остання одержує право на реалізацію квартир. При зверненні в організацію у покупця з’являється право на ознайомлення з даним договором, а також з інвестиційним контрактом. Далі порядок купівлі квартири передбачає підписання договору та розрахунок з покупцем.

Етап третій. Розрахунок

На наступному етапі здійснюється повний розрахунок з покупцем. Кошти перераховуються на рахунок фірми, яка передає права на квартиру. Цей етап займає в середньому близько семи днів. Договір купівлі-продажу в даному випадку не складається, так як квартира нова, і господаря у неї не було.

Право власності оформляється за договором передачі. Однією його стороною виступає покупець, а інший – комітет муніципального житла. Інші організації, які брали участь у будівництві об’єкта, також зазначаються в договорі передачі, хоч і не виступають в якості сторін договору.

Співробітниками ріелторської фірми повинен бути підготовлений проект договору, а також зібрані всі необхідні документи, які виступили підставою для будівництва будинку, де розташована квартира. Також збирається документація, що підтверджує факт передачі будинку в експлуатацію. Крім цього, потрібні документи, якими підтверджуються договірні відносини інвестора, замовника і підрядника, а також виконання зобов’язань кожним з них.

Етап четвертий. Комітет муніципального житла

Після цього ріелторської фірмою передається проект договору і вся необхідна документація Комітету муніципального житла. Останній, в свою чергу, ретельно перевіряє всі документи, після чого договір підписує один із заступників голови і ставить відповідну печатку. Розглядаються документи і підписується договір протягом десяти днів. Як тільки цей термін закінчиться, документи будуть передані назад в ріелторську фірму.

Етап п’ятий. Заключний

Наразі працівниками фірми викликається для підписання майбутній власник квартири. Сьогодні всі такі договори підлягають нотаріальному посвідченню. Після підписання та завірення договір передають на державну реєстрацію до комітету. Для того щоб пройти цю процедуру, слід зібрати ті ж самі документи, що і для підписання в Комітеті житла. В основному реєстрація договору займає термін в межах одного місяця, після чого він буде повернуто назад представнику організації.

При реєстрації на договорі ставиться реєстровий номер, дата його реєстрації та друк Комітету житла. Крім договору передачі, який покупець отримує на руки, у нього ще також має бути свідоцтво про право власності на житло. Дані документи є правовстановлюючими на майно. Цим оформлення права власності в новому будинку закінчується, і перераховані документи передаються покупцю квартири. Як вже говорилося вище, договір купівлі-продажу тут не знадобиться, тому достатньо буде тільки отриманих документів.