Земельний кодекс РФ. Види дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення

Землі сільгосппризначення, види дозволеного використання яких буде розглянуто далі, є однією з категорій, встановлених ЗК. Ці території розташовуються за межами населених пунктів.

Особливості

Землі сільгосппризначення можуть використовуватися для виробництва і переробки продукції, фермерства і так далі. Відповідно, на них можуть розташовуватися супутні об’єкти, інженерні комунікації, що обслуговують їх, склади та ін Можливість будівництва споруд або повна заборона на це, а також конкретний напрямок діяльності суб’єктів визначають види дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення. Розглянемо їх докладніше

Класифікатор видів дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення

У нормативних актах визначені категорії територій, призначені для:

• Ведення ЛПХ.
• Здійснення виробничої діяльності. До них відносять сіножаті, ріллі, ділянки під багаторічними насадженнями, пасовища, виноградники, сади і пр.
• Ведення фермерського (селянського) господарства.
• Дачного будівництва. До них відносять ділянки, які надані громадянам або придбані ними для відпочинку з правом споруди житлового будинку та реєстрації в ньому, а також підсобних будівель з можливістю вирощувати ягідні, плодові, овочеві, баштанні та інші культури, картоплю.
• Ведення садівництва. Сюди відносять ділянки, які надані громадянам або куплені ними для вирощування культурних рослин, картоплі, а також для відпочинку з можливістю звести житлова споруда, але без права реєстрації в ньому.
• Ведення тваринництва.
• Випасання худоби і сінокосіння.
• Ведення городництва.
• Створення захисних зелених насаджень.
• Ведення бджільництва.
• Науково-дослідних, навчальних та інших заходів, пов’язаних з с/г виробництвом.
• Ведення рибного промислу.

Це далеко не повний перелік напрямків, в яких можуть експлуатуватися землі сільгосппризначення. Види дозволеного використання встановлюються і для особливо охоронюваних територій.

Угіддя

Дозволене використання земель сільськогосподарського призначення встановлюється для особливо цінних територій. До них відносять угіддя, вартість яких з кадастрової оцінкою вище середньої, що склалася на конкретній місцевості, на 10%. У цю ж категорію включені ділянки дослідно-виробничих і науково-дослідних підрозділів та організацій середньої та вищої спецосвіти, а також державні сортоиспытательные території.

Дозволене використання земель сг призначення передбачається і для штучно зрошуваних та осушуваних угідь зі стаціонарними і відкритими системами.

Будівництво

Як вище було зазначено, для спорудження житлових споруд, крім інших територій, можуть виділятися землі сільськогосподарського призначення. Види дозволеного використання, встановлені ЗК, передбачають будівництво при дотриманні положень містобудівних регламентів. Крім цього, при зведенні споруд повинні виконуватись санітарні, екологічні, протипожежні та інші правила та норми.

Землі сільгосппризначення: види дозволеного використання СНП/ДНП

Між зазначеними категоріями є певні відмінності. В першу чергу слід відзначити різну вартість землі сільськогосподарського призначення. Види дозволеного використання мають суттєве значення при її визначенні. Ділянки дачного некомерційного партнерства мають меншу кадастрову вартість. Це обумовлюється тим, що вони відрізняються меншою родючістю, ніж призначені для садівництва землі сільгосппризначення. Види дозволеного використання мають значення для здійснення реєстрації проживання. Ділянки дачного некомерційного партнерства купуються зазвичай для зведення невеликого за площею будиночка і створення на прилеглій території саду. Згідно з новим законодавством допускається їх розміщення в межах поселень. Це майже прирівняло землі сільгосппризначення (види дозволеного використання ДНП і ІЖС). Ділянки садівничого некомерційного товариства розташовуються, як правило, екологічно чистих і гарних районах. До них організовуються зручні під’їзди.

Переваги дачних ділянок

Як вище було сказано, види дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення впливають на кадастрову вартість. Найчастіше дачне партнерство є найбільш оптимальним варіантом придбання ділянки. При його купівлі у громадянина з’являється гарантоване членство. Відповідно, він має право брати участь у зборах, приймати рішення з поточних питань.

Дозволене використання земель сільгосппризначення передбачає можливість реєстрації проживання. Якщо дачне партнерство розташовується в межах поселення, то прописатися в будинку, спорудженому на такій ділянці, буде простіше, ніж в садовому товаристві. Безсумнівним плюсом є відсутність необхідності проводити обов’язкову техекспертизу будівлі і визнавати його житловим.

Недоліки та обмеження

Такі види дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення, як садове товариство і дачне партнерство, призначені для різних цілей. Останнє, зокрема, припускає, в першу чергу, вирощування культур, організацію саду. На ділянках, що мають зазначені види дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення, можна будувати житлові споруди. Однак у випадку дачного партнерства звести будинок для постійного у ньому проживання буде проблематично. До ділянок ДНП не передбачено підведення доріг та інженерних комунікацій. Прокладкою водо-, газопроводу, а також електромереж займаються спеціалізовані організації. Проте їхні послуги коштують досить дорого. Незважаючи на те що Конституційний суд визнав право власників ділянок здійснювати реєстрацію проживання, на практиці цей процес досить складний і займає багато часу. Не передбачається на таких землях будівництво поліклінік, дитячих садків та інших громадських установ.

Плюси і мінуси садових товариств

Землі СНП коштують дешевше, ніж ділянки під ІЖС. При цьому на них не обов’язково зводити житловий будинок. Ділянки розташовуються, як правило, за містом. Їх можна використовувати виключно для вирощування культурних рослин.

Серед недоліків слід відзначити складність реєстрації проживання, незважаючи на визнання такої можливості Конституційним судом. Незалежно від того, який будинок буде зведений на ділянці, він буде вважатися і проходити по всіх документах як дачний.

Важлива інформація про наділах

Необхідно сказати, що різницю між СНП і ДНП не завжди можуть встановити навіть юристи. Справа в тому, що ці категорії мають багато спільного, ряд аналогічних достоїнств і недоліків. Слід також зазначити, що при бажанні власника провести електрику в будинок необхідно отримати згоду всіх членів партнерства або товариства. Якщо громадянину, який подав документи на прописку в будинку, буде відмовлено, йому необхідно проводити експертизу для одержання акта про визнання будівлі житлових і відповідним установленим нормам. Після цього доведеться звернутися в суд. Якщо порівнювати всі гідності і мінуси СНП і ДНП, то вигідніше купувати ділянку в дачному партнерство. Тут основним недоліком є складність з реєстрацією за місцем проживання. Проте ця проблема вирішується при певній наполегливості.

Специфіка застосування норм

В даний час все частіше виникає необхідність змінити існуючий вид використання наділів. Це обумовлюється, в першу чергу, тим, що експлуатація ділянок для котеджного (дачного) будівництва більш привабливою в економічному плані. Порядок, відповідно до якого буде проводитися зміну виду дозволеного використання земель сільськогосподарського призначення, багато в чому буде залежати від того, чи затверджені на території округу, в межах якого розташований наділ, правила забудови.

Якщо цього не сталося, то застосовуються загальні положення. Згідно з ними не може бути змінена вид використання наділу, який відноситься до категорії особливо цінних. Критерії визначення повинні встановлюватися регіонами самостійно. Після прийняття правил для відповідних територій встановлюється 2 зони. Одна з них призначається для угідь. До них відносять ріллі, пасовища, сінокоси, виноградники та ін. В межах другої зони розташовуються об’єкти сільгосппризначення, призначені для ведення господарства, садового і дачного в тому числі, а також ЛПХ.

Висновки

Правова регламентація використання угідь, що включає питання щодо зміни їх виду, буде здійснюватися окремими нормативними актами. З моменту затвердження правил і до прийняття зазначених документів, перевести ділянку в іншу категорію буде неможливо. Це означає, що в рамках цього часового проміжку буде діяти жорсткий правовий режим. Що стосується ділянок, віднесених до другої зони, то для зміни виду використання слід застосовувати загальні правила. У свою чергу, це означає, що процедура може бути проведена правовласником без додаткових погоджень. Необхідно при цьому врахувати, що зміна виду можливе лише в разі, якщо ділянкою буде володіти належний суб’єкт. Їм може бути або громадянин, або некомерційне об’єднання. Комерційне підприємство не зможе змінити вид використання одягла “для дачного будівництва” і в тому випадку, якщо він буде віднесений до однієї з основних категорій.

Рекомендації експертів

Для власників ділянок для сільськогосподарського виробництва, охочих поміняти вид використання, сьогодні існує дилема. Вона пов’язана з вибором відповідного періоду для проведення цієї процедури. Якщо наділ за правилами повинен ставитися до угідь, то зміну потрібно провести до їх затвердження. Якщо ділянка не входить в цю категорію, то власникам доцільніше дочекатися прийняття відповідного нормативного акта.

Однак при цьому власники повинні розуміти, що може виникнути така ситуація, при якій у відповідності з правилами ділянка буде віднесений до угідь з усіма витікаючими з цього наслідками. У зв’язку з тим, що реальних гарантій запобігання цього немає, правовласникам слід проявляти активність і брати участь у розробці нормативного акта, а також генпланів поселень і округів, в межах яких знаходяться ділянки.

Висновок

Як показує практика, в цілому з користуванням землями сільгосппризначення не виникає труднощів. Проблеми з’являються лише в певних випадках. Зокрема, труднощі виникають із реєстрацією проживання в будинках, споруджених в СНТ або ДНП. При проведенні даної процедури є ймовірність, що доведеться звертатися до суду. Проблеми можуть виникнути і при необхідності поміняти вид використання ділянки. У таких випадках доцільно проконсультуватися з кваліфікованим юристом.