Закон про заставу: основні положення, коментарі

Закон “Про заставу” (ФЗ №2872-1) був прийнятий в 1992 р. певною мірою цей нормативний акт заповнив існували до того моменту правові прогалини. Однак залишилися невирішені питання. Розглянемо далі основні положення ФЗ №2872-1.

Актуальність проблеми

До прийняття ФЗ №2872-1 кредит під заставу нерухомості не мав чіткої нормативної регламентації. У цьому зв’язку часто виникали досить суперечливі ситуації. Угоди, що стосуються житлової іпотеки, ґрунтувалися на договорі про купівлю-продаж. Фактично, власнику необхідно було продати квартиру банку та укласти з ним угоду про оренду з подальшим викупом. Одним з істотних недоліків цієї схеми було те, що власнику житла доводилося виписуватися з площі. При цьому власникові надавалося близько 60% від мінімальної вартості об’єкта на термін 3-4 міс. Високою була і ступінь ризику власника. Так, у разі банкрутства фінансової компанії існувала ймовірність, що продана їм квартира піде на погашення боргів банку. Для зниження ризиків, а також регламентації угод з об’єктами і був прийнятий Закон “Про заставу”.

Іпотека

Вона виступає в якості однієї з форм застави. Іпотека вважається акцессорным зобов’язанням. Її специфіка полягає в тому, що забезпечення підлягає виключно дійсне вимога, що випливає з договору. З цього випливає дуже важливий висновок. Не може мати забезпечення уявна вимога. Якщо суб’єкту, рассчитывавшему щодо угоди одержати позику під заставу, кошти передані не були, то зобов’язань у нього не виникає.

Цінні папери

Закон “Про заставу” був доповнений ФЗ №152. Цей нормативний акт створив правову базу для становлення вторинного ринку іпотечного кредитування. Інвестори, які забезпечують рефінансування позик, а також спеціалізовані компанії-агенти отримали можливість вести діяльність, пов’язану з обігом зобов’язальних цінних паперів. В результаті випуск облігацій із забезпеченням та сертифікатів участі став юридично обґрунтованим. Положення ФЗ №152 дозволяють банківським організаціям реалізовувати цінні папери, прискорюючи, таким чином, окупність виданих позичок. Це, в свою чергу, сприяє розвитку сектора іпотечного кредитування.

Важливий момент

Іпотека – це застава майна, при якому об’єкт залишається в користуванні і володінні суб’єкта, що отримав позику. Це стосується і випадків придбання житла, що виступає як забезпечення зобов’язань, на кошти банку. Право власності в таких ситуаціях реєструється на рахунок отримувача коштів.

Категорії зобов’язань

Закон “Про заставу” визначає приблизний перелік угод, які можуть мати забезпечення. Вони наводяться в 2 ст.. Окремим різновидом вважається позика під заставу. В якості загальної ознаки всіх операцій виступає грошовий характер вимоги. Це означає, що зобов’язання з надання послуг, виконання робіт тощо забезпечуватися іпотекою не можуть. Проте іпотека допускається в межах позадоговірних зобов’язань. Наприклад, нею можуть забезпечуватися зобов’язання, що виникли внаслідок заподіяння шкоди.

Специфіка правовідносин

Іпотека, виступаючи як акцессорное зобов’язання, що існує до того моменту, поки дійсно основна вимога. Припинення додаткової угоди не тягне вихідного правовідносини. Договір застави може бути самостійним. Це означає, що він може існувати окремо щодо основної угоди, з якого випливає забезпечене зобов’язання.

Характер вимог

Зобов’язання, яке забезпечує договір застави, має бути грошовою. При цьому іпотечні умови можуть включатися у зміст основної угоди. Наприклад, в договорі вказується, що своєчасне повернення основної заборгованості та відсотків гарантується переданим об’єктом. Закон “Про заставу” розділяє вимоги. Так, виділяється основний борг і додаткові кошти, що підлягають виплаті за умовами угоди. При цьому іпотекою може забезпечуватися як часткова, так і повна сума заборгованості. Якщо в угоді не обмовляються проценти за користування коштами, то вони розраховуються на підставі ставки рефінансування.

Додаткові витрати

Про них йдеться у ст. 4 ФЗ №2872-1. Додатковими у даному випадку вважаються витрати, які фінансова структура, що надає, наприклад, кредит під заставу нерухомості, може понести в зв’язку з необхідністю забезпечувати збереження об’єкта. Це можуть бути витрати на утримання, погашення податкової заборгованості, охорону і так далі. У відповідності з загальними правилами, зазначені витрати компенсуються за рахунок майна, наданого в заставу.

Між тим допускається зумовити підписання угоди сплатою певної суми боржником. З неї кредитор може покривати додаткові витрати. Варто сказати, що в нормативному акті не міститься ніяких обмежень по величині зазначених витрат, у тому числі і щодо випадків, коли вони будуть надмірними. По всій видимості, законодавець керувався тим, що заставодержатель сам буде контролювати ці витрати. Це обумовлюється тим, що в якості джерела їх відшкодування буде виступати річ, прийнята в якості забезпечення, вартість якої має межі.

Предмет застави

Він визначається в залежності від типу угоди. Наприклад, іпотека забезпечується виключно нерухомістю. Як правило, надається саме той об’єкт, що здобувається на позичкові гроші. При цьому допускається отримання кредиту під уже наявну нерухомість. Об’єкти можуть бути самими різними. Це може бути квартира в новобудові або житло, придбане на вторинному ринку. Однак у будь-якому випадку об’єкт повинен бути у власності.

В якості предмета застави можуть виступати земельні ділянки. При цьому в нормативному акті зроблено застереження щодо наділів, які перебувають у власності муніципалітету або держави. Іншими правовими документами передбачається заставу автомобіля та інших речей. Для таких угод діють дещо інші правила. Позика під заставу може видаватися не тільки банками. Нормативними актами регламентується діяльність ломбардів, які надають невеликі суми власникам різних речей.

Договір застави

Основні умови угоди перераховуються в п. 1 ст. 9 ФЗ №2872-1. По суті, вони збігаються з тими, які наводяться в п. 1 ст. 339 ЦК. Однак ст. 9 відсутня умова про місце знаходження заставленого майна. Що стосується іпотеки, то об’єктом завжди володіє і користується боржник. Оскільки закладається нерухомість, її ідентифікація починається з позначення виду – земельна ділянка, будинок, квартира та ін Якщо об’єкт має найменування, то воно вказується в угоді (наприклад, спорткомплекс “Майстер”).

Місце знаходження визначається адресою. Якщо ж він відсутній, об’єкт прив’язується до конкретної місцевості. В угоді обов’язково зазначається вид права, за яким об’єкт належить боржнику, а також орган, що його зареєстрував. Крім цього, наводиться дата, місце укладення основної угоди. На практиці доцільно вказати також суть первісного зобов’язання, розмір і терміни його погашення. Це дозволить уникнути ймовірних проблем з контрольними реєструючими органами. Уповноважені інстанції можуть порахувати недостатнім наявність відсилання до первинного договору і вимагати приведення повних відомостей про нього в іпотечному договорі.

Оцінка об’єкта

Вона здійснюється за згодою сторін. Окремі правила, проте, передбачені для оцінки закладеної нерухомості, що перебуває у власності муніципалітету або держави. У відношенні цих об’єктів діють положення ФЗ “Про оціночну діяльність в РФ”. Якщо предметом застави виступає приватний об’єкт, то визначення вартості сторони угоди можуть довірити незалежному експерту.