Відчуження земель: поняття, юридичні вимоги до операції, специфіка оформлення

Що в законі розуміється під відчуженням земель? Операції з земельними ділянками – часте явище, незалежно від кризи. І завжди виникають питання з порядком оформлення операцій, таким чином, щоб не виникало сумнівів у їх законності.

Нормативне регулювання

Вимоги до угод і порядку їх проведення прописані в ЦК і ЗК. Перший визначає загальні умови угод, другий – особливості їх вчинення з землями.

Осібно стоїть закон про обіг сільськогосподарських земель. Він описує порядок проведення операцій із землями, відведеними під сільське господарство.

Закон про реєстрацію прав на нерухомість носить технічний характер і регулює процес прав на об’єкти нерухомості. Відповідно до положень ЦК, право власності виникає з моменту реєстрації прав після підписання договору.

Відчуження земель присвячена значна частина судової практики. Зокрема, в період існування ВАС видані рекомендації судам щодо застосування положень земельного і цивільного кодексів, розбираючи суперечки про законність угод.

Додатково прийнятий цілий комплекс підзаконних актів, виданих на виконання законів. Вони, так чи інакше, стосуються процедури проведення угод.

Що розуміється під відчуженням

Відчуженням земель визнається перехід прав власності на них шляхом здійснення угод. Вони укладаються між громадянами та юридичними особами на добровільній основі. У законі прописуються випадки примусового здійснення угод через суд. Вони вважаються швидше винятком, оскільки ніхто не відміняв свободу укладення договору.

Прикладом служить викуп земель для суспільних потреб, треба сказати, що процедура впродовж декількох років постійно змінювався і не на користь громадян.

Якщо брати типові ситуації, під відчуження земельної ділянки підпадає договір дарування, купівлі-продажу, міни. Про викуп через суд було сказано вище.

Оренда, передача в користування не вважаються операціями з відчуження, адже повноправним власником залишається одна особа.

Передача у власність приватних осіб

Земельний кодекс говорить, що всі землі, які не перебувають у чиїйсь власності, є державними. І їх можна придбати у власність двома шляхами:

• купити з виконанням деяких особливостей, пов’язаних з угодами з державним майном;
• приватизувати або отримати у власність на безоплатній основі.

Наприклад, орендар, який виконує умови договору, має право претендувати на отримання права власності, якщо інше не прописано в законі.

Відчуження земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, стало прерогативою держави, оскільки власники є джерелами поповнення скарбниці за рахунок податку на власність.

Конфіскація

Її результатом стає відчуження землі на користь держави. Якщо майно було придбано в рамках незаконної діяльності або угода визнана хибною, то придбання не визнається законним. Якщо подібне відбувається у зв’язку із вчиненням злочину, здійснюється конфіскація згідно з нормами КК.

Земельне законодавство передбачає відчуження ділянки землі при порушенні правил їх використання або ділянка покинутий. У даних положеннях є здоровий глузд, але в умовах відсутності належного захисту права власності і зневаги чиновниками законом вони приносять більше шкоди.

Умови відчуження

На що звертають увагу при оцінці операції?

• Вона повинна бути виключно добровільною, без обману або тиску на учасників угоди.
• Договори укладаються щодо ділянок, які пройшли постановку на кадастровий облік і реєстрацію права власності в реєстрі прав на нерухомість.
• Угода укладається безпосередньо власником або його представником, що діє на основі довіреності.
• Відчуження землі не допускається, якщо вона відведена під заповідники та інші важливі об’єкти оборонного значення, на них розташовуються об’єкти життєзабезпечення – наприклад, енергетики).
• На право власності має право претендувати лише громадяни.
• На землі, відведені під сільське господарство, мають право претендувати лише організації або підприємці, які працюють у сфері на професійній основі.

Загальний порядок відчуження землі

Сторони розробляють угоду, у якому визначають умови переходу права власності. Документ повинен відповідати дійсним намірам і діям сторін, в іншому випадку його можуть визнати незаконним, і учасники угоди повернуться в початкове положення.

Відсутність істотних умов призведе до того, що з точки зору договір не має законної сили і не тягне правових наслідків, а отже, сторони знову повертаються в початкове положення.

Частину договору або його додаток – акт про передачу ділянки та технічної документації, оформленої на нього. Деякі юристи прописують пункт, що факт підписання підтверджує передачу об’єкта.

Якщо на земельній ділянці розміщений об’єкт капітального будівництва, то відчуження проводиться паралельно. Зручніше написати один договір. І в ЗК закладений принцип єдності долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості.

Умови продажу державою

Влади подають оголошення про проведення торгів на сайті та у ЗМІ, що публікують офіційну інформацію.

Бажаючі викупити ділянку подають перелік документів згідно з вимогами про проведення торгів. Особливістю є надання забезпечення, переможені особи отримують його назад.

Торги проводяться або у вигляді аукціону (хто запропонує більшу ціну), або шляхом прийняття комісією рішення, чия пропозиція є вигіднішим. Аукціон не передбачається.

Особі, що виграв торги, дається час на укладення договору. Запропонований проект складається на основі типової форми. Змінити щось у ньому покупцеві складно, і за умови порушення істотних умов.

Якщо переможець відмовиться підписати договір на запропонованих умовах, то сума, що передана в якості забезпечення, залишається в бюджеті.

Як продати сільськогосподарську землю

На покупця лягає дотримання кількох умов:

• він не вправі змінювати цільового призначення та зобов’язаний дбати про родючість ділянки і збереження екологічного балансу;
• договір може передбачати право зворотного викупу протягом обумовленого терміну.

Відчуження сільськогосподарських земель має багато особливостей. Головна з них – обов’язок повідомити муніципалітету або іншому органу влади, в залежності від конфігурації урядових структур в регіоні.

Якщо відповідь негативна або протягом 30 днів його не дали, то продавець вільний від зобов’язань перед владою.

Продаж ділянки третій особі можлива лише на умовах, раніше запропонованих органу муніципалітету.

Якщо відчуження земель сільськогосподарського призначення відбулося з порушенням описаного вище правила, орган влади може протягом року після укладення договору вимагати в суді переведення прав на себе. Першому покупцеві повертають суму грошей, отриману ним раніше.

Перелік документів

Законодавство вимагає стандартного переліку паперів для укладання угоди:

• паспорти учасників угоди;
• документи про власність на земельну ділянку;
• технічна документація (паперу, оформлені при проведенні кадастрових робіт);
• звіт оцінювача про вартість ділянки;
• довідка з БТІ про відсутність на ділянці об’єктів нерухомості;
• якщо продавець має чоловіка або дружину, закон зобов’язує отримати оформлене за допомогою нотаріуса згоду на операцію.

Права на нерухомість, отримані раніше 1997 року до запровадження сучасного порядку реєстрації, підлягають перереєстрації. Їх внесення до реєстру відбувається одночасно з реєстрацією угоди по відчуженню.

Співробітники Росреестра попросять первинні документи про право на власність.

В законі про реєстрацію описаний перелік документів, які надаються в подібних ситуаціях.

Наслідки Чорнобиля

Катастрофа позначилася також і на РФ. Частина її території піддана зараженню. Що являють собою землі відчуження? У зоні відчуження не можна селитися, там фактично заморожена будь-яка господарська діяльність. Використання природних ресурсів на тій території обмежено або заборонено. У Росії в зону відчуження включені 4 села, розташовані в Брянській області.

Громадяни, які там жили до катастрофи, були виселені, їм надали житло і місце роботи. У той же час зараз їм надається низка пільг.

Висновок

Проблема відчуження землі полягає в тому, які норми і як застосувати. За загальним правилом підписується договір, потім реєструється перехід прав і покупець або обдаровуваний стає повноцінним власником.

Сільськогосподарські землі продаються за дещо іншими правилами, спрямованих на збереження їхнього статусу.

Придбання ділянки у держави практикується за спеціальними процедурами. Зокрема, проводяться торги або аукціони, їх учасники дають забезпечення. Переможеним його повертають, а переможцю немає, якщо він відмовиться або ухилитися від укладання угоди.

У той же час держава відбирає землю, придбану незаконно здобуті кошти, шляхом обману або використовується з порушеннями.