Технічний замовник – це хто такий? Його функції та завдання

Технічний замовник – це об’єднання, яке виконує повноцінний комплекс послуг інжинірингу в будівництві, починаючи від розробки проекту і закінчуючи здачею готового об’єкта в експлуатацію. Якщо докладним чином проаналізувати його функції, стає очевидним те, що відповідальність технічного замовника набагато ширше, ніж здається спочатку. Він грає роль не тільки професійного виконавця в плані підготовки дозвільних документів і проходження процедури узгоджень, але й партнера, який виступає експертом з питань організації майданчиків для зведення будівель; отримання належних технічних умов, пов’язаних з підключенням до інженерних мереж; контролю у сфері фінансів і так далі. Які компоненти включають в себе послуги підрядника? Яким чином відбувається вступ до СРО? У технічного замовника є в цьому необхідність? На ці та інші не менш цікаві питання можна знайти відповіді в процесі ознайомлення з матеріалами даної статті.

Історія і правомірність поняття

Як з’ясувалося, технічний замовник в будівництві – це ключова ланка, адже саме він керує процесом і ефективним чином взаємодіє абсолютно з усіма суб’єктами, які беруть у ньому участь. Він виконує роль координатора, що здійснює технічних нагляд, який відповідає кожному з актуальних етапів, а також контролює терміни та якість будівництва. Звідки ж виникло таке сучасне поняття, як технічний замовник?

Технічний замовник (підрядник) в якості самостійного терміна офіційно виник в 1980-х. У той час радянський Держбуд затвердив відповідне положення. Так, державний замовник сформував спеціальну службу, діяльність якої включала підготовку до процедури зведення об’єкта, а також сучасні функції технічного замовника, що носять наглядовий характер. Важливо відзначити, що дана служба повноцінно справлялася з власними зобов’язаннями (зокрема, з контрольною функцією в плані якості). До речі, після того як радянська політична система розпалася, вона виявилася досконалим чином підготовленою до роботи за умови нових обставин, що, безсумнівно, було позитивною тенденцією.

Сучасний період

Необхідність в технічному замовника – це актуальна потреба сучасного ринку. Чому? Справа в тому, що його діяльність носить багатоплановий характер. Так, для її реалізації необхідні знання, надбані роками. Важливо відзначити, що технічного нагляду замовника не відповідає жодна спеціальність. Представники такої нелегкої служби підкреслюють, що тут важлива насамперед практика на протязі багатьох років. Як відомо, такого не вчать навіть в самому престижному університеті. Технічних замовник – це той, хто в реалізації цілого комплексу актуальних на сьогоднішній день послуг керується власними контрактними зобов’язаннями. Отже, при наявності договорів є і юридичні аспекти їх здійснення, серед яких – розпорядча документація, рішення судових органів і так далі.

Цікаво те, що легального терміна технічного замовника, а також визначення його обов’язків і прав не було до недавніх пір. Характеризує технічного замовника документація з’явилася лише в 2011 році, тому що саме тоді відбулося його офіційне визнання в суспільстві. Так, він став повноправним суб’єктом індустрії в області будівництва. Важливо знати, що поправки в раніше затверджений Містобудівний кодекс РФ були відзначені за допомогою Федерального закону від 28.11.2011.

Технічний замовник – це юридична або фізична (здійснює свою діяльність на професійній базі) особа, яку уповноважено забудовником і наділене правом діяти від його імені. Сьогодні цей термін фігурує у безлічі статей Містобудівного кодексу РФ. Однак у пункті двадцять другому наведено повноцінне поняття технічного замовника, а також чітким визначено його функціонал. Таким чином, технічний замовник зобов’язується укладати договори з приводу здійснення інженерних вишукувань, підготовки проектних документів, будівництва, реконструкції, капітального ремонту актуальних об’єктів; готувати завдання на реалізацію зазначених різновидів робіт; надавати особам, які виконують інженерні вишукування або здійснюють підготовку проектних паперів, реконструкцію, будівництво, капітальний ремонт стосовно певних об’єктів, документи і матеріали, потрібні для реалізації зазначених різновидів робіт; затверджувати проектну документацію; підписувати папери, які необхідні для отримання дозволу, відповідного введення об’єкта в експлуатацію; здійснювати інші функції, які передбачає цей Кодекс. Важливо доповнити, що забудовник наділений абсолютним правом реалізації всіх функцій технічного замовника самостійним чином.

Значимість технічного замовника

Найчастіше технічного замовника порівнюють з диригентом в оркестрі, продюсером в кіно або локомотивом у складі. Для об’єктивного і повноцінного розуміння його значимості в будівництві доцільним буде більш докладно зупинитися на функціях, покладених на нього. У відповідності зі словами забудовника (технічного замовника), його основним завданням виступає технічний супровід як передпроектних, так і проектних документів, а також управління проектом на стадії його формування і подальшого узгодження. Технічний замовник як би є організатором процесу взаємодії між його учасниками. Саме він налагоджує ключову зв’язок між замовниками (інвесторами), підрядниками, проектувальниками, а також погоджують інстанціями. Якщо взяти до уваги інтереси кожного з представлених суб’єктів, то можна помітити, що технічний замовник кладе на власні плечі відповідальність за своєчасну здачу проекту, який перебуває в повній відповідності з наміченої раніше схемою і відповідає актуальним правилам і нормам.

Робота технічного замовника на практиці

Доцільним буде навести конкретний приклад діяльності технічного замовника. Необхідно уявити, що існує певна ділянка землі, на якому інвестор (замовник) вирішує звести багатоповерховий будинок. Крім цього, є містобудівний план цієї ділянки. Саме на підставі останнього потрібно підготувати різного роду документацію. В її сукупність входять такі папери, як договір оренди, договір безоплатного термінового користування земельною ділянкою на період проектування і подальшого будівництва об’єкта, а також папери з перекладу ділянки землі у потрібну категорію і оформлення відносин земельно-майнового характеру.

Іншими словами, служба технічного замовника звалює на плечі паперовий шквал і цим же ознаменовує початок попередніх проектних робіт, а також підготовки цілої сукупності початково-дозвільних документів. Далі – більше. Необхідно зазначити, що після формування і подальшого узгодження планувально-архітектурної концепції необхідно отримати умови технічної спрямованості, відповідні підключення об’єкта до вже розвиненим інженерним мережам. Крім того, просто отримати їх – це не вся робота. Дію всіх технічних умов, що видаються, потрібно підтвердити в державних організаціях експлуатації (а їх на сьогоднішній день налічується неймовірно багато). Необхідно доповнити, що розглянуті вимоги стосуються водопостачання, електропостачання, теплопостачання, телефонізації, водовідведення, радіофікації, газифікації, а також зовнішнього освітлення.

Нелегкий шлях

Як з’ясувалося, технічне завдання замовника (інвестора) передбачає проходження низки етапів. Так, пройшовши через кабінети Московської тепломережні структури, Мосенерго, Моссвета, МОЭКа, Мосгазу, Мосводоканалу та інших об’єднань, технічний замовник в абсолютній бойової готовності може приступити до наступної стадії. У пакет документації, необхідної для реалізації торгів та конкурсів з вибору проектного об’єднання, крім заповітних умов технічної спрямованості, він вкладає план ділянки землі, які узгоджується заздалегідь, архівну геоподоснову, архітектурну концепцію в плані посадки на земельній ділянці та інші відомості.

Технічний нагляд замовника після здійснення вибору організації передбачає розробку проектно-кошторисних документів. Важливо відзначити, що в даному випадку необхідно і обов’язково попереднє укладення договору з проектною структурою на реалізацію певних робіт в строго встановлені терміни. Завдання, отримані від проектувальників, так чи інакше погоджуються з Москомархітектурой, а також Департаментом охорони здоров’я та освіти, Департаментом житлової політики, Департаментом житлового фонду і так далі. Необхідно знати, що проектно-кошторисні документи, передбачені договором технічного замовника, при будь-яких обставин проходять екологічну експертизу та експертизу протипожежного та промислової безпеки.

Передача замовнику проекту

Важливо відзначити, що лише після того, як висновок Мосгосэкспертизы отримано, проект передається в руки замовника (інвестора) в цілях реалізації тендерних торгів, відповідних вибору підрядника, постачальників будівельних матеріалів, устаткування і так далі. В послуги технічного замовника входить підготовка матеріалів для конкурсу, відстеження термінів його проведення. Іншими словами, він бере активну участь в організаційному питанні, що стосується безпосередньо процесу будівництва.

Нарешті команда забудовників повноцінним чином сформована! Однак перш ніж відкрити їй дорогу на майданчик, технічного замовнику необхідно отримати відповідний дозвіл. Потрібно обов’язково оформити документацію, пов’язану з відведенням ділянки землі під будівельні роботи. Крім цього, на час проведення цих робіт слід отримати дозвіл від усіх експлуатаційних структур територіальної одиниці на застосування актуальних комунікацій. До речі, найчастіше необхідно і дозвіл на виконання будівельних робіт в зоні ліній передачі електрики в смузі відводу автомобільних і залізних доріг, інженерних споруд і підземних комунікацій. Необхідно відзначити, що допуск СРО технічного замовнику потрібен для реалізації власних функцій, куди відноситься і контроль термінів і якості робіт на об’єкті. Хоча даний пункт не є обов’язковим.

Функції технічного замовника

Сьогодні в ряд найбільш важливих завдань служби технічного замовника включаються наступні пункти:

• Збір і підготовка початково-дозвільної документації.
• Супровід процесу проектування.
• Проведення експертизи проектів.
• Отримання дозволу на реалізацію будівельних робіт.
• Здійснення технічного нагляду у плані будівництва.
• Введення об’єктів капітального будівництва в експлуатацію.

Компетенція технічного замовника

В даний час багато неправильним чином сприймають розглядається в статті структуру в якості допоміжного об’єднання, здатного грамотно і швидко підготувати дозвільні документи та провести необхідні узгодження. Насправді це компанія-партнер, що розбирається в певних питаннях на рівні експерта. Як правило, вони зачіпають такі аспекти:

• Організація будівельних робіт на майданчику.
• Отримання технічних умов для того, щоб підключитися до інженерних мереж.
• Контроль в плані витрачання грошових коштів і так далі.

Важливо відзначити, що структура, яка є технічним замовником, наділяється ключовою роллю в управлінні процесом будівництва та налагодження ефективної взаємодії між усіма його учасниками. Крім цього, вона займається наглядом в технічному плані, іншими словами, забезпечує максимальну якість будівництва, а також дотримання термінів, передбачені актуальним проектом.

Необхідність в технічному замовника

Сьогодні найчастіше технічного замовника, який працює в якості товариства з обмеженою відповідальністю, об’єктивно необхідний ринку будівництва, тому що саме він займається багатосторонньою діяльністю. Важливо відзначити, що для ведення останній так чи інакше потрібні знання, що здобуваються протягом багатьох років. До речі, що допуск СРО технічного замовнику необхідний для реалізації власних функцій, куди відноситься і контроль термінів і якості робіт на об’єкті. З ним робота просувається набагато швидше і ефективніше, однак цей допуск не є обов’язковим пунктом.

Для того щоб повноцінно зрозуміти значимість структури технічного замовника, слід якомога детальніше усвідомити, які різновиди роботи він бере на себе. Крім підготовки документації, про що повною мірою розказано в попередніх розділах, технічний замовник організовує плідний контакт між усіма учасниками процесу, серед яких:

• Безпосередні замовники (інвестори).
• Проектувальники.
• Підрядники.
• Контролюючі органи, які займаються видачею необхідних для будівництва дозволів.

Слід зазначити, що департамент служби технічного замовника так чи інакше зобов’язується враховувати інтереси всіх сторін, а також організувати здачу об’єкта капітального будівництва вчасно за умови його відповідності нормативним документам і актуальним вимогам.

Важливі моменти

У попередніх розділах докладним чином наведені стадії професійної діяльності технічного замовника, а також обумовлений його функціонал. З’ясувалося, що він згідно з визначенням займається усуненням усіх питань, пов’язаних з підготовкою земельної ділянки під забудову. Однак не було сказано про те, що він наділяється правом керівництва пересадкою і вирубкою дерев та інших насаджень, які знаходяться в зоні будівництва. Важливо відзначити, що для здійснення тих чи інших операцій технічний замовник зобов’язується довести потреба, наприклад, вирубки. Крім того, в даному випадку на будівельний майданчик повинні виїхати фахівці, здійснюють трудову діяльність у відповідному департаменті адміністрації. У процесі надання даних послуг в будівництві реалізуються наступні операції, які так чи інакше включаються в сферу відповідальності технічного замовника:

• Формування геодезичної розбівочної основи будівництва.
• Виконання розмічування трас будівель, а також їх осей.
• Проведення моніторингу споруд і будівель безпосередньо в процесі будівництва.
• Курирування буровими та геологорозвідувальними роботами, які включаються до складу вишукувань у процесі підготовки до будівництва.

Важливо відзначити, що в статті представлений далеко не весь перелік функцій технічного замовника у підготовці будівництва і проектування, відомий на сьогоднішній день. Тим не менш вже з даних відомостей з’ясовується, що обсяг його роботи досить серйозний. Доцільним також буде зачепити питання відповідальності технічного замовника в будівельному процесі.

При реалізації будівельних робіт технічний замовник здійснює технічний нагляд та контроль. Важливо доповнити, що перевіряє він не тільки якісні характеристики використовуваних конструкцій і матеріалів, але і справність застосовуваного устаткування. Так, керівник служби є інспектором, який відстежує такі нюанси, як обсяг вироблених робіт, вартість їх виконання, а також терміни і, звичайно ж, якість.

Коли будівництво робить заключний крок, завершує свою діяльність і технічний замовник. Він здійснює підготовку документації, яка потрібна для прийняття об’єкта капітального будівництва та подальшого введення його в експлуатацію. Таким чином, роботодавець отримує повний пакет паперів, необхідний для того, щоб зареєструвати власне право на володіння об’єктом. Необхідно доповнити, що сюди включаються і документи БТІ, а також гарантійні зобов’язання.

Обов’язково входження в СРО для реалізації функціоналу технічного замовника? Ні! Тим не менше після вивченні норм, прописаних у ФЗ, ГК РФ і Містобудівному кодексі, стає очевидним те, що без цього допуску він не зможе здійснити певні дії, наприклад, проконтролювати якість будівельних робіт на об’єкті.

На закінчення слід доповнити, що особливим напрямком діяльності технічного замовника є контроль фінансових коштів, виділених інвестором. Так, він бере на себе наступні зобов’язання:

• Узгодження з підрядником вартості будівельних робіт.
• Перевірка рахунків за виконані роботи, пред’явлених до оплати.
• Контроль витрачання грошових коштів в межах затвердженого кошторису.
• Підготовка звітів щодо використання виділених коштів вчасно.
• Відстеження достовірності бухгалтерського обліку.