Ст. 136 ЖК РФ. Створення та державна реєстрація товариства власників житла

Для того щоб забезпечувати інтереси мешканців і одержувати від організацій, що постачають енергоресурси, та інших комунальних служб, послуги оптимальним чином і в повному обсязі, існує товариство власників житла або ТСЖ. Така форма управління набуває все більший інтерес у багатоквартирних будинках. Поговоримо про те, навіщо воно потрібно і як створити ТСЖ.

Що таке ОСББ?

ТСЖ є некомерційною організацією, об’єднанням власників у багатоквартирному будинку для управління общедомовым майном. Спільне управління може реалізовуватися як в одному будинку, так і в декількох відразу.

Мета організації полягає в тому, щоб забезпечити володіння і користування, а також розпорядження майном у встановлених законом межах.

З позитивних сторін, які виводяться з даної форми управління, можна вивести наступні:

• у таких будинках зазвичай чистий і прибраний під’їзд, а також упорядкований двір;
• власники вирішують самі, як їм експлуатувати свій будинок;
• можна використовувати майно грамотно і скорочувати витрати на експлуатацію;
• при залученні підрядних організацій можна впливати на їх діяльність;
• можна застосовувати енергозберігаючі технології, формувати ставлення до майна і так далі.

Якщо Статутом не передбачено інше, то організація створюється без обмеження строку. Вона відповідає за зобов’язаннями, але не несе відповідальність за зобов’язання її членів. У той же час слід знати, що, купивши квартиру, новий власник приміщення у багатоквартирному будинку не стає автоматично членом організації. Він повинен пройти процедуру вступу. Однак, так чи інакше, власник зобов’язаний оплачувати витрати по управлінню, утриманню та ремонту будинку.

Як створити ОСББ?

Для створення ОСББ необхідно більше п’ятдесяти відсотків голосів від усього числа власників. Воно вважається створеним з початку реалізації державної реєстрації. ТСЖ має печатку з найменуванням, розрахунковий рахунок і інші рахунки, реквізити. За своїми зобов’язаннями воно відповідає майном, але не відповідає за зобов’язаннями членів.

Рішення про створення товариства приймається на загальних зборах. Якщо більше п’ятдесяти відсотків голосів від загальної кількості власників голосують за створення ТСЖ, рішення є прийнятим.

Створення і реєстрація товариства власників житла відбувається на підставі ст. 136 ЖК РФ (коментар до якої слід уважно вивчити, оскільки там містяться деякі нюанси).

Його створюють при об’єднанні кількох МКД, з земельними ділянками, на одному або декількох ділянках, мережами технічного забезпечення та іншими деталями інфраструктури.

Також воно може бути створене з декількох будівель, споруд і будівель, які призначені для однієї сім’ї, на дачах з ділянками або без таких, гаражами та іншими об’єктами на земельних ділянках, мережами технічного забезпечення і так далі.

Створення та державна реєстрація товариства власників житла здійснюється на основі законодавства про реєстрацію юридичних осіб.

Особливості законодавства про створення ТСЖ

Можливість об’єднатися в одну ТСЖ кількома будинками з’явилася не відразу, а лише після прийняття закону № 123, згідно з яким у ст. 136 ЖК РФ були внесені зміни щодо цього.

Однак така можливість на практиці показала себе далеко не ідеально. Виходило, що в ТСЖ об’єднувалося чимала кількість будинків. І метою їх ставало управління будинком власниками. В такому об’єднанні виникало спрощений порядок заміни УО. Таким чином, багато ТСЖ так і існували фіктивно.

Тоді був прийнятий інший закон від 21.07.2014 № 255, згідно з яким ст. 136 ЖК РФ знову зазнала змін. На цей раз були внесені вимоги про обов’язки ТСЖ, що складаються з двох і більше будинків, реорганізуватися. Вимоги повинні були бути виконані до 1.07.2016. При цьому реорганізація стосувалася і тих будинків, які були створені до середини 2011 року.

Створення ТСЖ

Процес створення організації починається з ініціативної групи, яка візьметься переконувати сусідів зареєструватися ТСЖ. Для цього повинно бути набрано не менше 5 осіб. Головне, розділити обов’язки між собою, потім — сформувати органи управління.

Група повинна чітко знати: навіщо створювати товариство власників житла, яким вони бачать будинок через роки і що знадобиться для реалізації плану. На ці та інші питання вони будуть відповідати іншим домовласникам.

Далі оцінюються ресурси, активи та ризики. До активів відноситься все, за рахунок чого може вестися самостійне господарство. До ризиків відноситься стан будинку, стін, труб, підвалів… Але найбільший ризик представляють неплатники. Тому слід продумати, як з ними боротися.

Будь лічильники ресурсами, що дозволяють добре економити при оплаті комунальних послуг. Важливо знати суму, яка перейшла на капремонт. Найважливішим ресурсом є і самі сусіди. Слід враховувати, який у них достаток і скільки вони готові витрачати на благоустрій будинку.

Збори

Розібравшись з цими базовими питаннями, наступним етапом стає підготовка до наради. Вона складається з трьох етапів:

• попереднього спілкування з жителями;
• організації процесу;
• підготовки документів.

Якщо з першим етапом все зрозуміло, то для решти слід внести доповнення. До числа організаційних моментів входить оповіщення людей про майбутні збори. Крім оголошень, може бути форма повідомлень під розпис і навіть замовні листи. Третя частина складається у підготовці порядку, Статуту та листів для голосування.

В американській практиці ТСЖ, статут може налічувати від двохсот до трьохсот сторінок, де прописуються всі дрібниці спільного життя сусідів. Однак у російської практиці такого поки немає. У нас він є досить компактним документом, де викладається позиція ініціативної групи.

Далі розбираються з питаннями обрання членів правління. Також вирішується, яка буде ревізійна комісія і хто голова ТСЖ. Що стосується останнього: деякі вважають, що його мають обирати члени правління, інші — загальні збори. Як цю процедуру реалізовувати — вирішують самостійно. Голова ТСЖ буде обраний законно в обох випадках.

У деяких будинках, крім іншого, передбачають і «Правила спільного проживання», де закріплюють безліч корисних умов.

Форма проведення

Збори може проходити як в очній, так і в очно-заочній і заочній формах. Найчастіше загальнобудинкові збори перетворюються в багатогодинній базар. Після того як це набридає, все просто розходяться по домівках. Тому заочне голосування, часто стає хорошою альтернативою словесних баталій. Листи для голосування готуються ініціативною групою і розносяться по квартирах.

На всіх документах має бути позначено початок і кінець заочного голосування. Зазвичай воно триває до місяця. Після цього ініціативна група підбиває підсумки.

В результаті голосування рішення вважається прийнятим, якщо мешканці, яким належить більше половини власності будинки, брали участь у голосуванні.

Після зборів

Після зборів складається протокол, на підставі якого, згідно з чинним законодавством, у тому числі ст. 136 ЖК РФ, потім створюється і реєструється товариство. В нього вносяться імена ініціатора зборів, голови та секретаря, і далі питання.

Після цього, протягом десяти днів слід оголосити підсумки. Це можна реалізувати двома шляхами: вивішуванням протоколу в людному місці або рознесенням інформації по поштових скриньках або безпосередньо у квартири.

Державна реєстрація

Для того щоб зареєструвати ТСЖ за ст. 136 ЖК РФ, необхідно подати протокол зборів, де занесена інформація про прийняття рішення про створення ТСЖ, затвердження його статуту. Крім того, повинні додаватися відомості про осіб, які проголосували на зборах власників за створення ТСЖ, їх частки в праві власності на загальнобудинкові майно.

Реєстрацію проводять в податковій інспекції. Попередньо повинна бути сплачене держмито, а потім подають заяву, додаються Статут і направляють у ФНС. Після повернення документів ТСЖ вважається створеним.