Система і строки державної реєстрації прав на нерухоме майно
Цивільно-правові угоди, пов’язані з купівлею-продажем нерухомості в РФ, майже завжди вимагають державної реєстрації. Відповідає за її коректне здійснення компетентний орган — Росреестр. Які особливості функціонування даної структури? Які законодавчі акти регулюють процедури внесення в державний кадастр відповідних записів?
Реєстрація нерухомості: законодавчий аспект
Система реєстрації прав на нерухомість, яка функціонує в РФ, регулюється як загальним, так і спеціальним законодавством. У числі ключових джерел права — ФЗ «ПРО державний кадастр». Положення, які містяться в даному правовому акті, що визначають порядок реєстрації права на нерухомість, строки та інші нюанси, характерні для даної процедури.
Зазначений ФЗ встановлює також необхідний понятійний апарат, використовуваний у практиці роботи державних органів, відповідальних за оформлення угод з майном відповідного типу. Так, зокрема, в законі дається визначення термінам «кадастровий номер», «нерухомість», «сервітут» і т. д.
Таким чином, досліджуючи механізми, в рамках яких здійснюється реєстрація прав на об’єкти нерухомості в РФ, ми будемо, насамперед, звернутися до положень ФЗ «ПРО державний кадастр». Також можна відзначити, що в зазначеному ФЗ часто присутні посилання на інші законодавчі джерела, такі як, наприклад, Цивільний кодекс.
Таким чином, нормативно-правова база, що регулює систему, в рамках якої здійснюється реєстрація прав на об’єкти нерухомості, представлена в достатній мірі широким спектром законодавчих джерел.
Обов’язкова державна реєстрація угод?
Згідно 4 статті зазначеного нами ФЗ, державна реєстрація правочинів з нерухомим майном обов’язкове. Це стосується не тільки правовідносин, що передбачають реалізацію речових прав, але також і таких явищ, як сервітут, довірче управління або, наприклад, іпотека.
Компетентні органи
В 9-й статті ФЗ «ПРО державний кадастр» містяться положення, які визначають те, які органи відповідальні за державну реєстрацію угод з нерухомістю. У законі, зокрема, йдеться про те, що відповідна система держструктур функціонує на двох рівнях — федеральному і регіональному. До компетенції органів на вищому рівні відноситься реєстрація прав у рамках деяких правовідносин у сфері бізнесу, а також угоди, об’єктами яких стають майнові комплекси, нерухомість, розташована на території кількох реєстраційних округів. Інші угоди оформляються за участю, у свою чергу, територіальних структур.
Головний орган влади, відповідальний за реєстрацію угод з нерухомістю, — Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії.
Є у неї і скорочена назва — Росреестр. У свою чергу, структури в регіонах називаються Управліннями. Неофіційно вони також можуть називатися відділами нерухомості. Або ж іншими термінами, прийнятими в конкретному регіоні.
Наприклад, місто, де Управління Росреестра іноді звучить як Департамент нерухомості – Іркутськ. Реєстрація прав даними установою здійснюється, таким чином, стосовно до угод поза компетенцією вищестоящої Федеральної служби.
Росреестр: основні компетенції
Які ключові компетенції Росреестра? Відповідно до ФЗ «ПРО державний кадастр», до таких належать:
– перевірка достовірності документів по операціях, а також особи суб’єктів правовідносин на предмет правомірності підписання відповідних угод;
– дослідження раніше заявлених прав на нерухомість, вивчення попередніх реєстрацій;
– здійснення процедур, що формують державну реєстрацію прав на майно відповідного типу;
– видача необхідних документів суб’єктам правовідносин по операціях з нерухомістю;
– надання громадянам і організаціям відомостей щодо зареєстрованих прав на володіння майном відповідного типу.
Відповідно до положень ФЗ «ПРО державний кадастр», Росреестр не може займатися іншими видами діяльності, якщо немає яких-небудь інших, імперативних по відношенню до існуючих у розглянутому ФЗ правових норм.
Принципи кадастрового обліку
Які основні принципи ведення Росреестром кадастрового обліку нерухомості? Їх перелік міститься у 4-й статті основного ФЗ, який регулює відповідну сферу. Так, наприклад, в числі ключових принципів — єдність технології ведення кадарстрового обліку на всій території Росії. Також у пріоритеті забезпечення загальнодоступності відомостей державного кадастру, а також їх релевантності інформації, що міститься в інших офіційних ресурсах.
Важливий принцип роботи кадастру — схоронність відомостей, які були внесені у відповідні бази даних до оновлення інформації по конкретному об’єкту нерухомості. Крім того, можливе внесення в реєстраційні джерела тимчасової інформації. Кадастровий облік нерухомості в РФ задіює джерела геодезичного і картографічного походження. У першому випадку це відповідного типу мережі, що формуються на підставі розпоряджень органів виконавчої влади. Є також і картографічні кадастрові джерела — це власне карти, а також різного типу плани, за якими Росреестр визначає розташування об’єктів нерухомості.
Що таке кадастровий номер
Кожен об’єкт нерухомості в РФ, що пройшов державну реєстрацію, має кадастровий номер. Що це таке? Це унікальний ідентифікатор, який не має дублікатів, а також не передається від об’єктів, знятих з обліку, до інших видів нерухомості. Кадастровий номер — федеральний ідентифікатор. З метою оптимізації відповідної системи обліку об’єктів нерухомості на території РФ поділена на кадастрові ділянки — округи, райони і квартали. При цьому, якщо є необхідність, вони можуть змінюватися за допомогою видання відповідних правових норм.
Терміни реєстрації угод
Розглянемо найважливіший аспект — строки реєстрації прав на нерухоме майно. Все залежить, насамперед, від предмета угод з відповідним типом майна. Експерти виділяють більше 30 різновидів подібного типу правовідносин. Спробуємо класифікувати їх, виходячи з такого критерію, як кількість днів, що відводяться законом Росреестру для проведення відповідних процедур.
Існує така операція, як реєстрація іпотечних договорів, предмет яких — сільськогосподарські землі. Термін реєстрації прав на нерухомість даної категорії — 15 робочих днів. У свою чергу, якщо мова йде про оформлення угод, предмет яких — іпотека земельних ділянок та нежитлових приміщень, то аналогічні терміни. Для яких типів правовідносин терміни державної реєстрації прав на нерухоме майно становлять 15 днів? До таких належать:
- додаткові угоди до іпотечних документів, предмет яких — земельні ділянки та нежитлові приміщення, наприклад, договори поступок;
- виконання вимог судових приставів, пов’язаних з передачею прав на нерухомість боржника;
- іпотечні операції, що відносяться до категорії правовідносин, що виникають у силу закону;
- іпотечні угоди, які виникають на підставі спільної домовленості заставодавця і суб’єкта, що володіє заставою, предмет яких — земельні ділянки та нежитлові приміщення.
У свою чергу, є типи угод, що вимагають меншої кількості часу, яке повинен затратити Росреестр. Так, терміни державної реєстрації прав на нерухоме майно в деяких випадках можуть становити 10 днів. Такого типу процедури формують наступний перелік:
- реєстрація права власності або ж його переходу від одного суб’єкта правовідносин до іншого;
- оформлення угод, предмет яких — спільна часткова або спільна власність;
- реєстрація права користування нерухомістю на постійній, безстроковій основі;
- оформлення права так званого господарського ведення;
- реєстрація прав суб’єктів здійснювати діяльність, пов’язану з оперативним управлінням нерухомістю;
- оформлення договорів найму або суборенди, коли це передбачено законом;
- реєстрація правовідносин, предмет яких — військова нерухомість;
- оформлення угод, предмет яких — безоплатне користування земельною ділянкою на терміновій основі;
- коригування відомостей в ЕГРП;
- видача дублікатів свідоцтв;
- реєстрація договорів, предмет яких — участь суб’єкта правовідносин у пайовому будівництві;
- оформлення угод, відображають поступку прав вимоги за договорами пайового будівництва;
- реєстрація угод, доповнюють договір участі суб’єктів правовідносин у пайовому будівництві;
- оформлення розірвання угод з «долевке» забудовником в односторонньому порядку;
- реєстрація прав громадян на квартири у процесі приватизації;
- оформлення додаткових угод до іпотечних угод по квартирах.
Є, в свою чергу, реєстраційні завдання Росреестра, тривалість виконання яких — 5 днів.
Такі терміни державної реєстрації прав на нерухоме майно відносяться до таких типів правовідносин:
- реєстрація іпотечних договорів по квартирах, а також угод, які передбачають розстрочку платежу на користь продавця нерухомості;
- оформлення наступних договорів за «долевке»;
- реєстрація правовідносин, що передбачають зобов’язання, які випливають з договорів пайового будівництва;
- оформлення деяких типів іпотечних договорів, предмет яких — земельні ділянки та нежитлові приміщення;
- реєстрація переходу прав володіння нерухомості до заставодержателя у процесі стягнення;
- оформлення іпотечних угод у процесі взаємодії заставодавця і власника застави;
- реєстрація угод в рамках федеральної програми «Житло»;
- погашення записів, пов’язаних з іпотекою, на підставі ФЗ «Про участь у пайовому будівництві», інших відомостей щодо відповідного типу кредитних угодах.
Є завдання, які Росреестр повинен виконати за 3 дня. В деяких випадках вони робочі, в інших — календарні. Відповідні терміни державної реєстрації прав характерні для наступного переліку правовідносин:
Є, в свою чергу, реєстраційні операції, що підлягають виконанню протягом 1 дня. Такі оперативні строки здійснення державної реєстрації прав на нерухомість характерні для наступного спектру правовідносин:
- реєстрація угод про зміни, що стосуються змісту заставних;
- формування записи, що відображає відомості про нових власників заставних;
- надання дублікатів заставних;
- реєстрація прав на нерухомість на підставі документів, які надані в електронному вигляді та завірені нотаріально.
Деякі юристи відзначають той факт, що строки здійснення Росреестром відповідних операцій можуть досить регулярно коректуватися законодавцем.
Терміни – на федеральному рівні
Терміни державної реєстрації прав на нерухоме майно — іпотека це або ж, наприклад, угода, предмет якої — земельна ділянка, неважливо — встановлюються на рівні федерального законодавства, тобто обумовлені, власне, в ФЗ «ПРО кадастр» або ж в релевантних йому джерелах права.
Також неважлива географія застосування закону, у всіх містах абсолютно однакові терміни державної реєстрації прав на нерухоме майно. Москва як місто федерального значення не має в цьому аспекті переваг перед будь-яким іншим населеним пунктом РФ. І якщо на рівні федерального законодавства будуть внесені зміни у відповідні терміни, вони торкнуться також і столиці.
Документи для кадастрового обліку
Розглянемо найважливіший аспект, характерний для процедур, сукупністю яких представлена реєстрація прав на нерухомість, — документи. Складу відповідних джерел може бути різним. У 22-ї статті ФЗ «ПРО кадастровому обліку» разом з тим міститься в достатній мірі вичерпний їх перелік, стандартний для багатьох угод. Розглянемо відповідні положення ФЗ.
Якщо мова йде про оформлення операцій із земельною ділянкою, то територіальне Управління реєстрації прав на нерухомість запросить, насамперед, межовий план, а також копію документа, який може підтвердити той факт, що можливі земельні спори дозволені в установленому законом порядку.
Якщо на кадастровий облік ставиться незавершений об’єкт будівництва, будівлю або споруду, то в Росреестр буде необхідно надати технічний план. У деяких випадках знадобиться копія документа, що дозволяє введення об’єкта в експлуатацію.
Якщо в рамках взаємодії з Росреестром потрібно зняти об’єкт нерухомості з кадастрового обліку, то у відповідне відомство необхідно буде надати акт обстеження відповідної споруди.
В Росреестр необхідно надавати документи, які підтверджують повноваження представника суб’єкта правовідносин, якщо саме він бере участь у відповідній угоді з нерухомістю.
Також в цю організацію може знадобитися надання різних копій паперів, релевантних відповідного типу операціях з нерухомістю.
Мита
Законодавством РФ, зокрема Податковим кодексом, передбачено, що державними органами може стягуватися збір у процесі здійснення деяких процедур, таких як, наприклад, реєстрація прав на нерухомість. Держмито, таким чином, сплачується обертаються в Росреестр суб’єктами. Спектр такого типу зборів досить широкий. Так, підстав для справляння державного мита Федеральна служба по кадастру визначає більше 30-ти.
В числі самих затребуваних послуг Росреестра — реєстрація нерухомості по операціях з участю фізичних осіб. Зокрема, в 2015 році величина відповідного збору становить 2 тис. руб. Це, треба сказати, в два рази більше, ніж було в попередні роки. Також можна відзначити, що зросла мито і для організацій, оформляють правовідносини по операціях з нерухомістю — до 22 тис. руб.
Розмір держмита при оформленні договорів пайового будівництва для фізосіб — 350 руб., для організацій — 6 тис. Якщо людині потрібно внести зміни в реєстраційну запис по іпотеці, то заплатити знадобиться 350 руб. Аналогічно — за коригування відомостей у Єдиному державному реєстрі прав. Також 350 руб. громадянин повинен буде заплатити в якості держмита при реєстрації дачної земельної ділянки або ж призначеного для будівництва гаража, а також за оформлення будинку, який людина планує побудувати на належній йому території.
Мита однакові для всіх територіальних представництв Росреестра, не має значення, куди подаються документи — в Управління по Москві або зазначений нами вище сибірський місто, де також є департамент нерухомості — Іркутськ. Реєстрація прав на нерухомість здійснюється, таким чином, відповідно до положень різних правових актів, включаючи, зокрема, Податковий кодекс РФ.
