Що таке ставка капіталізації? Визначення, методи розрахунку

Віктор Кузьмін

1 minute

Ставка капіталізації має велике значення при плануванні фінансової або інвестиційної діяльності. У той же час в Росії ставку капіталізації не завжди можна визначити з достовірною точністю. Це пов’язано з тим, що інформація з різних ринків надходить неповна. Крім того, часто вона не зовсім відповідає дійсності. Що ж таке ставка капіталізації?

Що таке ставка капіталізації?

Цей показник являє собою співвідношення вартості майна і прибутку, який воно може принести протягом року. Ставка капіталізації дозволяє інвестору оцінити перспективність вкладення коштів у той чи інший актив. Існує кілька видів такого показника. Проаналізувавши кожну з них, можна краще зрозуміти характерні особливості ставок капіталізації.

Характеристика показника

Наприклад, ставка капіталізації без ризику передбачає спрямування інвестицій у ті активи, за якими гарантований хоча б повернення вкладених коштів. Наскільки відомо, інвестування без ризиків взагалі практично не існує. В цьому випадку маються на увазі такі вкладення, за якими ймовірність неприємних випадковостей зведена до нуля.

В якості прикладу таких інвестицій можна привести капіталовкладення, поручителем за яким є держава або надійний банк з Швейцарії. У той же час ринкові ризики нерозривно пов’язані з фінансовими інструментами на зразок акцій, облігацій та інших цінних паперів. Дохід від подібних вкладень залежить від успішності діяльності емітує їх компанії.

Інвестори першими відчувають низьку прибутковість бізнесу на вкладення в цінні папери власних грошових коштів. Але не тільки цей вид фінансування супроводжують ризики. Наприклад, нерухомість є традиційним і одним з найбільш надійних способів інвестування. Тим не менше цей актив також схильний до таких ризиків, як низька ліквідність, знос у процесі експлуатації, а також зміни в законодавстві, у тому числі і податковому.

Методи розрахунку ставки капіталізації

Які існують методи розрахунку ставки капіталізації? Їх декілька:

кумулятивного побудови;
пов’язаних інвестицій;
метод ринкової вичавки;
метод Инвуда та інші.

На практиці найбільш поширеним є метод кумулятивної побудови. Які складові ставки капіталізації? У цьому методі використовується принцип підсумовування показника ставки без ризику, ринкову премію за ризик, а також премії за ризик, пов’язаний з капіталовкладенням в певний актив. Що це означає? Іншими словами, щоб спрогнозувати ймовірний прибуток, необхідно врахувати такі показники, як безризикова ставка, сукупний рівень ринкових ризиків і ступінь ризику щодо певного активу.

Ставка капіталізації нерухомості

У процесі аналізу ймовірної прибутковості від вкладення коштів у нерухомість інвестори прораховують прибуток, яку вони зможуть отримати в процесі її експлуатації. Такий спосіб дозволяє спрогнозувати ефект від інвестицій і зіставити вартість купівлі об’єкта з виручкою.

Ставка капіталізації для нерухомості розраховується з допомогою формули, яка є похідною з наступного рівняння:

V = I/R, де:

V — вартість об’єкта нерухомого майна;
І — передбачувана прибутковість від експлуатації об’єкта;
R — ставка капіталізації нерухомості.

Відповідно, ставка капіталізації: R = I/V.

Необхідно зазначити, що ставка капіталізації доходу ще іноді називається коефіцієнтом капіталізації, нормою капіталізації або мультиплікатором чистої ренти. Ці терміни є синонімами. Розрахунок цього показника досить ефективний і об’єктивний. Це обумовлено фіксованою вартістю нерухомості, яку задає ринок і яку можна з’ясувати з відкритих джерел. Крім того, ціна оренди об’єктів нерухомого майна також регулюється ринком, що спрощує завдання.

Принципи розрахунку ставки капіталізації для об’єктів нерухомості

Необхідно підкреслити, що при прорахунку прибутковості об’єкта із загальної суми виторгу слід відняти обов’язкові витрати. До них відносяться:

оплата електроенергії;
оплата охорони об’єкта;
заробітна плата різних службовців;
інші витрати, пов’язані з процесом експлуатації нерухомості.

Крім того, з параметра I слід відняти недоотриманий прибуток унаслідок здачі в оренду не всіх 100% площ будівлі. Також до витрат, які зменшують загальну прибутковість, необхідно віднести податки, відсотки по кредитах та інші фіксовані витрати. І тільки після вирахування всіх витрат ми отримуємо чистий операційний дохід, що використовується у формулі розрахунку ставки капіталізації нерухомості.

Отримавши всі необхідні дані, ми можемо вирахувати необхідний показник за вже наведеною формулою. Розглянемо приклад. Припустимо, інвестуються кошти в такий тип нерухомого майна, як складські приміщення. Вартість об’єкту становить 50 млн рублів. Після вирахування всіх витрат інвестор визначає, що чистий операційний дохід складе 13 млн рублів на рік. Щоб визначити ставку капіталізації на нерухомість, треба скористатися формулою: 13 млн /50 млн = 0,26. Це значення показує, що кожен рік від здачі складських приміщень в оренду інвестор буде одержувати 26% від своїх інвестицій.

Вибір об’єкта нерухомості з найбільшою ставкою капіталізації

При виборі об’єкта нерухомого майна для вкладення грошових коштів слід віддавати перевагу тим, які мають найвищу ставку капіталізації. Крім того, необхідно зазначити, що без урахування такого коефіцієнта неможливо спрогнозувати ефективність інвестицій та здійснити оцінку об’єкта перед його придбанням. Також потрібно проводити аналіз ринку і відстеження важливих економічних показників на підставі наявних даних за вкладеннями в нерухомість.

У процесі повного моніторингу слід узагальнювати отриману інформацію. При цьому необхідно оцінювати різні сегменти ринку нерухомості. Згодом ця інформація послужить орієнтиром і дозволить провести коректну оцінку об’єкта. Крім того, вона дає можливість здійснити якісний порівняльний аналіз наявних розрахункових показників і середніх цифр по ринку.

Метод пов’язаних інвестицій

Найчастіше для придбання об’єктів нерухомості використовується сума власного і позикового капіталу. Тому для коректного обчислення норми капіталізації необхідно враховувати обидва джерела інвестицій. Як розрахувати показник? Для визначення коефіцієнта капіталізації в такому випадку використовується метод прямих інвестицій, або, як його ще називають, техніка інвестиційної групи. При цьому формула ставки капіталізації для кредитних коштів виглядає наступним чином:

Рм = ДО/ВК, де:

Рм — коефіцієнт капіталізації позикових коштів, або іпотечна постійна;
ДО — щорічні платежі за позиковими коштами;
ІК — основна сума іпотечного кредиту.

При цьому норма капіталізації для власних коштів розраховується за формулою наступного виду:

Ре = ДП/К, де:

Ре — норма прибутковості власного капіталу;
ДП — грошовий потік за рік до сплати всіх податків;
До — величина власного капіталу.

Загальна ставка капіталізації при використанні методу прямих інвестицій визначається за допомогою розрахунку середньозваженого значення перших двох показників: Р = M x Рм + (1 – M) x Ре, де M — частина взятих у кредит коштів у загальній вартості об’єкта.

Метод ринкової вичавки

Цей метод передбачає використання в розрахунку ставки капіталізації показника чистого операційного доходу від діяльності аналогічної компанії або від її об’єктів нерухомості, а також від вартості продажу її активів. Для визначення коефіцієнта капіталізації методом ринкової вичавки необхідно чистий операційний дохід розділити на вартість аналогічного об’єкта або компанії.

Як це розуміти? Іншими словами, для визначення ставки капіталізації шуканої компанії використовуються показники базової формули коефіцієнта капіталізації, але для іншого аналогічного підприємства, яке займає той же сегмент ринку і можна порівняти за розмірами. Характерною рисою цього способу розрахунку є відсутність обліку прибутку на інвестиції та повернення капіталовкладень.

У цієї методики є як переваги, так і очевидні мінуси. До позитивних якостей можна віднести відносну простоту визначення коефіцієнта капіталізації. Ставка, розрахована таким способом, має і свої мінуси. Наприклад, до недоліків можна віднести відсутність необхідних даних щодо чистого операційного доходу та вартості продажів компанії, яка взята за основу для аналізу. Тому підібрати коректні і відповідні приклади не завжди представляється можливим.

Метод Инвуда

Цей метод використовується в тих випадках, коли, згідно з прогнозом, протягом всього інвестиційного циклу дохід від вкладень складатиме рівновеликі величини. При цьому частина доходу, що являє собою виручку від інвестицій, а інша — повернення вкладеного капіталу. Сума відшкодування капіталу реінвестується. При цьому враховується коефіцієнт прибутку на інвестиції. Визначити ставку капіталізації за умови отримання рівновеликої виручки можна, отримавши суму ставки доходу на вкладення і фактора фонду для повернення того ж відсотка.