Що таке ставка капіталізації? Визначення, методи розрахунку
Вибір об’єкта нерухомості з найбільшою ставкою капіталізації
При виборі об’єкта нерухомого майна для вкладення грошових коштів слід віддавати перевагу тим, які мають найвищу ставку капіталізації. Крім того, необхідно зазначити, що без урахування такого коефіцієнта неможливо спрогнозувати ефективність інвестицій та здійснити оцінку об’єкта перед його придбанням. Також потрібно проводити аналіз ринку і відстеження важливих економічних показників на підставі наявних даних за вкладеннями в нерухомість.
У процесі повного моніторингу слід узагальнювати отриману інформацію. При цьому необхідно оцінювати різні сегменти ринку нерухомості. Згодом ця інформація послужить орієнтиром і дозволить провести коректну оцінку об’єкта. Крім того, вона дає можливість здійснити якісний порівняльний аналіз наявних розрахункових показників і середніх цифр по ринку.
Метод пов’язаних інвестицій
Найчастіше для придбання об’єктів нерухомості використовується сума власного і позикового капіталу. Тому для коректного обчислення норми капіталізації необхідно враховувати обидва джерела інвестицій. Як розрахувати показник? Для визначення коефіцієнта капіталізації в такому випадку використовується метод прямих інвестицій, або, як його ще називають, техніка інвестиційної групи. При цьому формула ставки капіталізації для кредитних коштів виглядає наступним чином:
Рм = ДО/ВК, де:
- Рм — коефіцієнт капіталізації позикових коштів, або іпотечна постійна;
- ДО — щорічні платежі за позиковими коштами;
- ІК — основна сума іпотечного кредиту.
При цьому норма капіталізації для власних коштів розраховується за формулою наступного виду:
Ре = ДП/К, де:
- Ре — норма прибутковості власного капіталу;
- ДП — грошовий потік за рік до сплати всіх податків;
- До — величина власного капіталу.
Загальна ставка капіталізації при використанні методу прямих інвестицій визначається за допомогою розрахунку середньозваженого значення перших двох показників: Р = M x Рм + (1 – M) x Ре, де M — частина взятих у кредит коштів у загальній вартості об’єкта.
