Що потрібно знати при купівлі квартири на вторинному ринку?

Віктор Кузьмін

1 minute

У сучасному світі, напевно, немає такої людини, який би не хотів мати своє власне житло. От тільки не у всіх є можливість придбати його у комфортабельних новобудовах з розвиненою інфраструктурою, оскільки ціни там дуже високі.

Покупка квартири на вторинному ринку — це один з варіантів придбання житлової площі, який з кожним роком стає все актуальнішою. Це обумовлено зростанням цін на нове житло та падінням купівельної спроможності населення. Однак при купівлі такого виду нерухомості необхідно бути гранично обережним і враховувати безліч нюансів, оскільки покупець стикається з певними ризиками. Давайте постараємося розібратися з усіма аспектами придбання вторинної нерухомості, які дозволять уникнути безлічі підводних каменів.

З якими ризиками стикаються покупці вторинного житла?

Отже, які ризики при купівлі квартири на вторинному ринку бере на себе покупець?

Основними серед них є наступні:

придбання нерухомості за фіктивної довіреності;
купівля житлової площі, на якій проживають особи, які не досягли повноліття, а також тимчасово виписані мешканці;
оформлення угоди з недотриманням юридичної бази;
купівля житла, з яким заборонено здійснення будь-яких операцій;
придбання квартири, в якій була виконана незаконне перепланування.

Всі ці нюанси можуть доставити безліч проблем покупця, тому кожна людина, що замислюється про покупку вторинного житла, повинен мати детальне уявлення про всі нюанси оформлення угоди.

Ключові особливості придбання вторинного житла

Щоб не потрапити в неприємну ситуацію необхідно при покупці перевірити квартиру. Вторинний ринок є дуже привабливим для величезної кількості покупців, тому на ньому працює безліч недобросовісних ріелторів та шахраїв, які хочуть поживитися на необізнаних громадян.

Тому перед підписанням документів, ви повинні в обов’язковому порядку перевірити:

не фігурує квартира у будь-яких суперечках;
хто є власником житла;
є у нерухомості будь-які обтяження (спадкоємці, неповнолітні власники і т. д.);
відповідність житлової площі технічної документації;
репутацію ріелтора, юридичної фірми або нотаріуса.

Якщо з усіма перерахованими вище нюансами все в порядку, то покупка квартири на вторинному ринку може бути здійснена. Також не забувайте звертати увагу на інфраструктуру і транспортну розв’язку, адже від зручного розташування вашого будинку залежить і комфортабельність проживання в ньому.

Перевірка документів

Щоб операція була законною, документи при купівлі квартири на вторинному ринку повинні бути справжніми. Їх перевірка дозволить уникнути чорних ріелторів та їх шахрайських схем, а також значно знизити супутні ризики.

До ретельному вивченню підлягають такі папери:

договір;
заповіт;
документ, що підтверджує перехід житла у спадщину або дарування;
документ, що засвідчує право власності;
акт про приватизацію житла.

Дуже важливо, щоб кожен з перерахованих вище документів було складено з повним дотриманням усіх юридичних формальностей, оскільки в іншому випадку він просто буде фіктивним. Крім цього, вам повинні надати оригінали всіх договорів і свідоцтв. Ні в якому разі не працюйте з ксерокопіями. Якщо знань законодавчої бази у вас недостатньо, то краще скористатися послугами кваліфікованих юристів, які спеціалізуються в цьому питанні.

Перевірка особи і документів сторони, що продає

Покупка квартири на вторинному ринку повинна відбуватися тільки у добросовісного продавця, тому потрібно перевірити його особу і документи, а саме цивільний паспорт і картку платника податків. У документах на угоду повинні бути внесені актуальні дані з цих паперів. Намагайтеся уникати людей з неохайним або підозрілим зовнішнім виглядом, а також від яких тхне алкоголем. Ця перевірка є дуже важливою, оскільки якщо в законоустанавливающие документи буде внесена неактуальна інформація, то у разі судового розгляду, ініціатором якого може стати продавець, ви програєте справу і позбудетеся законного права на володіння житловою площею. У цьому разі повернути сплачені гроші буде практично неможливо.

Якщо продавець перебуває в шлюбі, то слід запитати у нього письмову згоду на продаж квартири зі сторони чоловіка або дружини. Це стосується навіть тих випадків, якщо хтось з пари не прописаний в квартирі. Щоб отримати інформацію про всіх осіб, що проживає у житлі і мають право на неї, попросите продавця надати довідку форми № 3.

Перевірка права власності через реєстри

Незалежно від того, здійснюється купівля квартири в іпотеку на вторинному ринку або за готівку, угода буде вважатися законною тільки в тому випадку, якщо продавець має реальні права власності на житлову нерухомість.

Перевірити це можна наступними способами:

отримайте виписку в Реєстрі прав власності на нерухомість;
отримати довідку в Єдиному реєстрі заборон відчуження житла;
подати запит у Державний іпотечний реєстр.

У всі ці державні органи потрібно подати заяву встановленого зразка, а також надати дані про продавця квартири та адресу об’єкта нерухомості. Але тут важливо розуміти, що всі ці організації можуть не мати повної інформації, тому краще всього отримувати ці виписки через нотаріуса. Крім цього, житлова площа може бути просто не занесена в один з перерахованих вище реєстрів. В цьому випадку отримати потрібні довідки можна через БТІ.

Попереднє укладення угоди

Одним з найпроблематичніших і складних способів придбання власного житла є покупка квартири на вторинному ринку. Покрокова інструкція цього процесу детально описана в Цивільному кодексі. Відповідно до законодавства, угода повинна здійснюватися виключно у письмовому вигляді, а також бути нотаріально засвідчена.

Якщо ви налаштовані на покупку нерухомості, то можна укласти з продавцем попередню домовленість, підкріплену документально, яка буде виступати гарантією того, що господар житла в строго встановлені тимчасові рамки укладе угоду з покупцем по продажу об’єкта житлової нерухомості на заздалегідь обговорених умовах. Це дозволяє покупцям знизити потенційні ризики і перестрахувати себе від того, що нерухомість буде куплена іншою людиною.

Що слід враховувати при попередньому укладанні угоди?

Якщо покупка квартири на вторинному ринку відбувається за попереднім договором, то при підписанні документа слід брати до уваги наступні нюанси:

договір повинен укладатися в присутності всіх осіб, прописаних у квартирі;
продавець повинен надати всі документи, передбачені законодавством;
реквізити, вказані у договорі, повинні бути актуальними;
терміни, протягом яких має бути оформлена продаж слід обумовлювати заздалегідь;
оплата повинна відбуватися у національній валюті;
обов’язки та відповідальність обох сторін слід обумовлювати заздалегідь;
на всіх сторінках документа повинні бути підписи продавця та покупця.

Варто відзначити, що якщо продавець хоче укласти з вами договір про наміри, то не поспішайте робити це, оскільки цей папір має безліч юридичних формальностей. Тому спершу краще проконсультуйтеся з кваліфікованим фахівцем.

Страхування вторинного житла

Страхування житлової нерухомості при оформленні покупки є надійною гарантією того, що у разі зриву угоди з якихось причин людина отримає грошову виплату, розмір якої вказується в страховому договорі. Це дозволяє знизити будь-які категорії ризиків при здійсненні операцій з нерухомістю, тому подібні послуги користуються великою популярністю.

Оформлення страховки буде актуальним в наступних випадках:

Якщо угода відбувається не з власником квартири, а з довіреною особою.

Одним з учасників угоди є особа, яка не досягла повнолітнього віку. Якщо продаж житла в значній мірі погіршить умови проживання дітей, то органи опіки мають законні підстави для юридичної скасування угоди навіть після офіційного оформлення покупки.

Занижена вартість житлової площі. Найчастіше ціну занижують з метою зниження розміру податкових відрахувань. У цьому випадку покупець одну частину суми передає продавцю офіційно, а іншу в конверті, тому якщо угода з якихось причин буде скасована, то покупець може повернути тільки ту частину, яка вказана в документах.

Варто відзначити, що якщо здійснюється купівля квартири в іпотеку на вторинному ринку, то оформлення страховки також є обов’язковою умовою. Вся справа в тому, що це вимога притаманне більшості банків при оформленні іпотечного кредиту.

Процес оформлення купівлі вторинного житла

Щоб безпечно придбати вторинне житло необхідно чітко дотримуватися основних правил щодо здійснення угоди.

Порядок купівлі квартири на вторинному ринку виглядає наступним чином:

Пошук привабливого об’єкта нерухомості.

Вивчення автентичності документації.

Перевірка особистості продавця.

Оформлення угоди та внесення авансу.

Підготовка необхідного пакету документів.

Підписання паперів обома сторонами.

Реєстрація нового власника в державному органі.

Складання акту прийому-передачі квартири.

Ця процедура є стандартною, тому дуже важливо послідовно дотримуватися всі її етапи.

Пільги на придбання вторинного житла

В наші дні держава надає підтримку малозабезпеченої категорії громадян, видаючи материнський капітал.

Покупка квартири на вторинному ринку в цьому випадку можлива тільки тоді, якщо нерухомість відповідає наступним вимогам:

Житло переходить у повну власність сім’ї.

Нерухомість знаходиться на території Росії.

Санітарний стан відповідає всім вимогам.

Оформлення угоди здійснюється в повній відповідності з законодавством.

Право власності на квартиру буде у всіх членів сім’ї, в тому числі у неповнолітніх.

Купівля об’єкта житлової нерухомості в цьому випадку може здійснюватися як за готівковий розрахунок, так і в кредит.

Висновок

Отже, ми розглянули, як відбувається покупка квартири на вторинному ринку житла. Як ви вже могли здогадатися, з одного боку це вигідно, оскільки вартість такого нерухомого майна набагато нижче, ніж у новобудовах, але з іншого, покупцям доводиться брати на себе більш високі ризики. Тому, щоб убезпечити себе і не втратити гроші, краще всього купувати нерухомість через досвідчених юристів, що володіють великим досвідом роботи в цій області. У наші дні на ринку працює безліч компаній, які займаються цим видом діяльності.