Розділ земельної ділянки. Межування земельної ділянки

Віктор Кузьмін

1 minute

З того часу, як громадяни отримали можливість оформляти у власність земельні ділянки, почастішали суперечки, що стосуються визначення порядку користування і розділу. Дані домагання, по суті, різні. Спільним у них виступає предмет – земля. При цьому не має значення форма права, на підставі якої встановлена приналежність. Вона може виражатися в безстроковому користуванні, власності, довічне успадкованому володінні. Спори виникають, як показує практика, у зв’язку з множинністю господарів на одній території. Розділ пайової земельної ділянки передбачає певні складності. Сама по собі така форма власності передбачає узгодження і волевиявлення кожного власника на користування наділом. На практиці реалізувати це право досить проблематично. Далі розглянемо, як відбувається поділ земельної ділянки.

Освіта спільної власності

Воно можливе виключно на підставах, передбачених законодавством. Наприклад, це може бути майно, яке нажите подружжям у шлюбі. Як же відбувається утворення спільної власності? Процес, загалом-то, простий. Батьки, наприклад, залишають своє майно – будинок з землею – у спадок дітям. Один набуває права за заповітом, а другий – на загальних підставах. При оформленні спадщини кожному з них належить своя частка в загальному праві власності на нерухомість. Цей спосіб вважається найбільш поширеним. Частка кожного спадкоємця розраховується в суді або нотаріусом.

Важливий момент

У законодавстві прийняті певні обмеження спадкування спільної власності. Зокрема, вважається неприпустимою передача майна у формі натуральних показників. Це означає, що власник не може заповідати одному гараж, іншому – будинок, третій – землю. У будь-якому випадку спадщина вважається переданим в частках, що відповідають вартості зазначених частин.

Специфіка угод

В якості основної особливості, якою володіє процес розподілу землі, виступає первинне визначення частки кожного з учасників даних правовідносин. Тільки після цього можливі подальші маніпуляції. Після визначення первинної частки власники можуть реально виділити свою частку в натурі та припинити часткову власність.

Передумови

Виділяють наступні причини, по яких може відбуватися розділ майна:

Земельна ділянка може виступати як об’єкт продажу або дарування.
Прийнято відповідне судове рішення.
Припиняється общедолевая власність.
Спадкоємці отримують частину належної їм території.

Останнім часом найбільш затребуваним стає поділ земельної ділянки великої площі у кілька гектарів. Це пов’язано з необхідністю створення котеджного селища і подальшим продажем новим власникам і будівель, і наділів. Розділ земельної ділянки може представляти собою виділ сільськогосподарських угідь в рахунок паїв.

Обмеження

В якості основного перешкоди, що не дозволяє здійснити виділ частин, виступає неподільність ділянки. Територія визнається такою, якщо вона знаходиться під нерухомим об’єктом, наприклад, багатоквартирним будинком, виробничим спорудою, адміністративною будівлею та іншими житловими і нежитловими конструкціями. В даному випадку в нерухомому об’єкті неможливо виділити окреме приміщення разом з частиною розташованої під ним землі.

Граничні розміри: загальні відомості

Вони встановлюються у відповідності з визначеними цілями землекористування. Ці норми досить жорстко обмежують максимальні і мінімальні розміри наділів. Наприклад, власник має ділянку в шість соток і хоче поділити його рівно на три частини для продажу. Однак у відповідності з нормами, що визначають граничні розміри, на його території встановлений мінімум в 3 сотки. Тому тут можливий поділ земельної ділянки на два. Інакше утворені частини не будуть враховані в кадастрі, а тому їх не можна буде оформити у власність.

Максимум і мінімум

Граничні розміри для ведення дачного будівництва, ведення городництва, садівництва, селянсько-фермерського господарства встановлено в законах суб’єктів РФ. Максимальні і мінімальні величини площ наділів для здійснення зведення приватних житлових будинків і ведення особистого господарства (ЛПГ і ІЖС) визначені нормативними актами місцевих органів управління. Так, законом в Московській області, наприклад, встановлено такі мінімальні розміри ділянок за видами дозволеного використання (у гектарах):

Для городництва – 0,04.
Для дачного будівництва та садівництва – 0,06.
Для ведення селянсько-фермерського господарства – 2.

Необхідні документи

Розділ земельної ділянки здійснюється при пред’явленні:

Кадастрового паспорта.
Свідоцтва про право власності на наділ.
Акта визначення адреси на дільниці.

При відсутності одного з наведених документів не може бути підписано угоду про розподіл земельної ділянки.

Вимоги

Знову утворені ділянки, одержувані після здійснення поділу спільної території, повинні відповідати приписам. Зокрема:

Сумарна площа сформованих частин не повинна відрізнятися від розміру первісної території.
Всі образовываемые ділянки повинні володіти одним видом дозволеного використання. При цьому він повинен збігатися з тим, який був у спільній території.
Площа кожного новоствореного ділянки не повинна бути менше або більше граничних норм, встановлених місцевими органами самоврядування.
Для всіх сформованих наділів повинен бути прямий доступ до громадських територій.

Судовий розгляд

В ході нього фактично ухвалюється рішення про розподіл земельної ділянки або визначення порядку його використання. Справи другого типу вважаються найбільш складними в судовій практиці. Позов про розділ земельної ділянки являє собою заяву, в якій міститься вимога про надання частин території власникам в натурі. В результаті формується кілька нерухомих об’єктів замість одного. Такий розділ виступає в якості способу припинення часткової власності. Спочатку вона виражається дробовим числом: 1/2, 1/5, 1/67 і так далі. Наприклад, якщо земельна ділянка та розташований на ній житловий будинок, що належить по праву чотирьом власникам, то на кожного припадає по 1/4 частки всього майна. При підрахунку частин необхідно врахувати, що їх загальна сума повинна дорівнювати 1.

Юридичне обґрунтування

Виділ частки власника у натурі передбачений Цивільним кодексом. Правом припинити спільне володіння можуть скористатися всі, хто не зміг прийти до добровільної домовленості з питань порядку і способу використання території. Це регулюється положеннями ст. 252 ЦК.

Основні умови

При вирішенні земельних спорів судові органи виходять з розміру часток у загальному праві. Відступ від величин допускається виключно у разі призначення грошової компенсації. При добровільному розділі, укладаючи договір або угоду, сторони мають право не дотримуватися певних розмірів часток. У цьому випадку діє принцип свободи договору.

Експертиза

Питання, пов’язані з виділенням часток у натурі та поділом територій, що потребують спеціальних знань. У зв’язку з цим прийнято користуватися послугами кваліфікованих фахівців. Зокрема, залучаються експерти, які здійснюють межування земельної ділянки. Слід сказати, що в судах розглядаються справи, в яких відсутній висновок експерта.

Розділ земельної ділянки: межовий план

При припиненні прав спільної власності проводиться комплекс заходів, спрямованих на встановлення і закріплення на місцевості меж території, а також визначення її площі і місця розташування. Межування земельної ділянки здійснюється проектно-вишукувальними організаціями, а також юридичними і цивільними особами, що мають відповідні ліцензії.

Зміст заходів

Межування землі включає в себе:

Підготовчі заходи по збору та дослідженню картографічних, геодезичних, правовстановлюючих та інших первинних документів.
Польове вивчення та оцінку стану, в якому знаходяться пункти державної геодезичної і межовий опорної мереж.
Складання техпроекта.
Польове обстеження меж размежевываемого ділянки з визначенням стану межових знаків.
Повідомлення власників, користувачів, власників наділу про передбачувані роботах.
Узгодження, встановлення і закріплення на місцевості з допомогою межових знаків нових меж ділянки з усіма учасниками заходу.
Визначення площі наділу.
Складання креслення кордонів території.
Нагляд за виконанням і приймання результатів.
Створення межового справи.
Надсилання матеріалів до архіву.

Технічний проект

При проведенні зазначених вище робіт складається межовий план. Він включає в себе:

Текстову частину.
Розрахунки матеріалів і кошторис витрат
Графічні дані.

У текстовій частині містяться:

Цілі та підстави виконання робіт.
Дані про геодезичній основі.
Інформація про межових роботах, виконаних раніше.
Технологія геодезичних заходів і закріплення нових кордонів.
Терміни та організація межування.

Межовий план містить також розбивочне креслення. Він складається в масштабі, зручному для роботи. В ньому відображаються лінійні і кутові параметри для геодезичних вимірювань, знаки, номери і назви поділяється і суміжних ділянок тощо.

Повідомлення власників

Воно здійснюється не пізніше ніж за дві доби до початку робіт. Власники і власники повідомляються про дату і терміни проведення заходів. Повідомлення вручаються під розписку, з зазначенням часу. Сповіщення і розписки складаються у двох примірниках, один з яких повинен бути підшитий до справи.

Встановлення та узгодження меж

Визначення меж здійснюється безпосередньо на місцевості. При цьому повинні бути присутні представники районної, селищної (міської) або сільської адміністрації, самі власники (власники) або користувачі размежевываемого і сусідніх з ним ділянок або їх представників. Повноваження останніх повинні підтверджуватися довіреністю, виданою у встановленому порядку. Після закінчення процедури узгодження та визначення меж здійснюється їх закріплення на місцевості з допомогою межових знаків відповідного зразка. Результати даних заходів оформляються актом. Він підписується користувачами, власниками, власниками размежевываемого і сусідніх з ним ділянок або їх представниками, інженером-землевпорядником, адміністрацією. Акт повинен бути затверджений у відповідному комітеті міста (району).

Особливі випадки

Досить часто в практиці судам доводиться розглядати справи про розподіл ділянок, які виділені під зведення приватних будинків або котеджне будівництво. Всі заходи з наділами в таких випадках зачіпають та нерухомі об’єкти, які на них знаходяться. Необхідно врахувати, що розділ безпосередньо будови можливий в юридичному плані без підняття ділянки. Таке досить часто відбувається на практиці. Разом з цим неможливо здійснити розподіл ділянки без підняття будівлі, що знаходиться на ньому. Можна виділити частину наділу в натурі і залишити споруда у спільній власності.