Оренда земельних ділянок. Договір оренди земельної ділянки: зразок

Якщо з об’єктивної або суб’єктивної причини купівля земельної ділянки неможлива, можна забезпечити собі право користування землею, а також всім, що можна добути з її поверхні і в надрах, шляхом оренди земельної простору, з урахуванням її розташування.

Що означає «оренда» і хто може орендувати ділянку

Оренда земельних ділянок являє собою один з видів користування об’єктами нерухомості, причому на території великих міст і мегаполісів цей вид прав на землю є основним.
Надання земельної ділянки в оренду зацікавленим особам проводиться на торгах. Первісна ціна на ділянку може бути дуже низькою, однак у результаті аукціону вона може багаторазово зрости.
Але це зовсім не означає, що орендувати ділянку – недоступне для простих смертних дію. Орендарями і орендодавцями можуть стати, крім юридичних осіб, і фізичні особи, тобто громадяни Росії. Однак є ряд осіб, які мають пріоритетні права на укладення договору оренди. Такими є:

• власники розташованих на цих ділянках капітально відбудованих об’єктів;
• особи, які орендують будівлі на даній ділянці.

Для державних і міських потреб будь-які ділянки орендуються без торгів і аукціонів. Якщо ділянка резервується для вищезазначених цілей, попередньому орендареві надається право оренди іншої ділянки, що пройшов державну реєстрацію, за обопільною згодою сторін.

Які землі можна орендувати

Категорії земель, дозволені до функціонального використання з конкретними умовами та обмеженнями в кожному окремому випадку.

• для забудови житловими будинками з різноманітною поверховістю;
• для індивідуального жилого будівництва;
• для зведення будівель і споруд побутового, торговельного призначення, закладів громадського харчування, автосервісу, заправних станцій;
• гаражне будівництво, організація автостоянок;

• землі з об’єктами, установами, організаціями народної освіти, культури, спорту, релігії;
• підприємства, адміністративні, громадські будівлі, фінансові, пенсійні, страхові установи;
• промислові, комунальні об’єкти, транспортні організації, організації зв’язку;
• військові об’єкти;
• дачні і садівницькі товариства;
• землі під об’єктами оздоровчого призначення і для відпочинку громадян;
• сільськогосподарські угіддя;

• земельні простори, зайняті лісами, парки, сквери, бульвари в тому числі;
• водні об’єкти;
• інші землі, зайняті поселеннями, вулиці, дороги, а також зарезервовані землі.

Відомості про віднесення орендованого ділянки до однієї з цих категорій вносяться в договір. При зміні статусу землі в договір вносяться поправки. Це можуть бути уточнення ціни та особливі умови користування тим чи іншим видом земельної ділянки. Також потрібно врахувати, що землі деяких категорій можна лише орендувати, без можливості подальшого викупу.

Що може перешкодити угоді

Оренда земельних ділянок можлива не у всіх випадках. У ЗК РФ представлений перелік земель, які не можуть бути предметом укладення угод і договорів (ст. 27, п. 4). Крім того, будь-які оборудки із землею можливі й законні лише за умови, що є кадастровий номер, зроблені виміри і визначені межі. Якщо виявляється відсутність подібних відомостей, угода може бути визнана недійсною.
Також для вступу угоди в силу обов’язково повинна бути проведена реєстрація оренди земельної ділянки в державних органах.

Договір про здачу в найм власності

Угода, об’єктом якої є оренда земельної ділянки (зразок типового договору додається), неодмінно повинна бути законодавчо грамотно оформлена.

По укладанні договору виникає право користування землею на строк, передбачений договором. Здати в користування і одержувати прибуток від своєї власності (землі) мають право як юридичні, так і фізичні особи.
Договір оренди земельної ділянки є основним і майже єдиним інструментом регулювання взаємостосунків між орендодавцем і орендарем, на основі зобов’язального права.

Ці відносини повинні бути скріплені і підтверджені письмовим договором, складеним відповідно до вимог законодавства (ЦК і ЗК РФ). Документ про тимчасове надання права користування земельною ділянкою, укладений за взаємною згодою сторін, необхідно зареєструвати. Виняток становлять лише короткострокові договори (до року).

При цьому треба звернути увагу, що в деяких випадках навіть угоди на короткий термін слід все-таки реєструвати.
Правом здачі в оренду своєї ділянки має, звичайно, власник, але й орендар також може розпорядитися своїм виникли правом на строк, що не перевищує період його договору оренди (якщо в договорі немає застережень, що перешкоджають подібного використання землі).

На який строк укладається договір

Договір оренди є строковим, тобто обмежений обумовленим періодом дії. Найчастіше це термін у 5 років, однак можна укласти угоду і з меншим терміном дії. На території Москви оренда земельних ділянок з розташованими на них капітальними об’єктами здійснюється на строк, що не перевищує 49 років.
Якщо орендований ділянка знаходиться в межах земель, що вважаються землями загального користування (червоні лінії), орендувати його можна тільки на 1 рік. Якщо на землях загального користування планується проводити відновлювальні, ремонтні роботи без права будівництва об’єктів нерухомості, то термін оренди земельної ділянки може продовжуватись до 5 років.

Основні особливості цього виду угод

Отже, можна виділити три особливості оренди землі: її строковість, платність, повернення власності у розпорядження власника після закінчення строку дії договору.
Розмір плати за користування землею визначається з урахуванням того, до якої категорії належить ділянка, а також умовами договору. Є ряд ділянок, вартість використання яких встановлюється Урядом РФ.
По закінченні терміну дії договору акуратний і платоспроможний орендар може взяти земельну ділянку в оренду заново, а також придбати її у власність, якщо цей пункт був завчасно включений в умови угоди (ст. 35, ст. 36, ст. 46 Кодексу).

Що слід знати потенційному орендарю

Існує безліч тонкощів оформлення землі. Для кожного конкретного випадку передбачені умови, покликані забезпечити виконання законодавчих постанов.
Наприклад, оренда земельних ділянок, розташованих уздовж берегової смуги, передбачає забезпечення орендарем вільного доступу громадян як до самої річки (озера, моря), так і до прибережної смуги.

Орендар може здати землю в суборенду, при цьому суборендар протягом терміну договору оренди має всі права, визначені в Кодексі. Якщо додаткових застережень у договорі немає, орендодавець повинен бути обізнаний про це, але його згоди не потрібно.

Права на землю, отримані в результаті укладання угоди, можуть бути передані третій особі, а також використовуватися в якості застави, внеску в капітал, пайового внеску. Звичайно, подібні дії обмежені терміном дії угоди з орендодавцем, належним чином вписаними в текст умовами та застереженнями. Також необхідно поставити орендодавця, однак переукладення договору не вимагається.
Якщо власником земельного наділу стає неповнолітня особа (з правом успадкування, наприклад), до настання його, може бути укладено договір оренди від особи опікуються громадян.

Чи можна розірвати договір оренди земельної ділянки

Розірвання угоди проводиться з підстав, зазначених у ЦК, в порядку, визначеному законодавством, в основному, з:

• угодою сторін;
• рішенням суду;
• закінчення строку дії договору;
• заявою орендодавця в разі порушення умов угоди, наприклад, у разі нецільового використання землі або недобросовісного виконання орендарем зобов’язань по оплаті.

У цих випадках орендарю слід вручити письмове попередження.