Обєкт капітального будівництва. Вимоги до обєктів капітального будівництва

Віктор Кузьмін

1 minute

Автострада або дорожня розв’язка, висотний будинок, в якому знаходиться декілька сот комфортабельних квартир, величезний трубопровід, по якому йде газ в Європу, мають одну спільну властивість. Кожне з цих споруд – це об’єкт капітального будівництва.

Казуїстичний нонсенс

У російському законодавстві немає чіткого визначення цього терміна, хоча в офіційній документації їм вільно оперують. Однозначно те, що об’єкт капітального будівництва передбачає триваючий у часі процес зведення будівлі, реконструкції або ремонтних робіт. І цей об’єкт є довготривалим спорудою. Тимчасові споруди, такі як кіоски, навіси, малі архітектурні форми, цільові споруди, побутовки, навіть мостові переходи і автомобільні дороги не відносяться до капітальних будівель. В цю категорію не входять будівлі, призначені для індивідуального проживання приватних осіб та їх сімей. Поняття капітальної споруди нерозривно пов’язане з визначенням капітального будівництва.

Що таке капітальне будівництво

Не всяке будівництво можна назвати капітальним. Будівельними роботами можуть бути названі заходи, не пов’язані з нерухомим майном, наприклад, конструювання морського судна або літального апарату. Капітальним будівництвом іменується сукупність будівельно-монтажних робіт, метою яких є створення нового об’єкта або втілення об’ємно-конструктивних рішень по відношенню до існуючої будівлі або споруди. Як не дивно, цей термін має економічний, а не технічне походження. Економісти в це поняття вкладають необхідність неодмінного освоєння значних матеріальних коштів і інвестицій. Фінансові витрати повинні виразиться в певному вигляді дорогого продукту. Будівельні роботи зі зведення капітальних об’єктів можуть здійснюватися трьома способами: підрядним (із залученням сторонньої організації), господарський (силами самого забудовника) або змішаним (частина робіт виконується забудовником, а спеціалізовані роботи – з залученням підрядників).

Зводиться будівля – це вже нерухомість

Знаходяться в стадії будівництва, так і незавершені будівлі (законсервовані) представляють певну матеріальну цінність. У відповідності з законодавством об’єкт капітального будівництва є нерухомим майном, на підставі положення статті 130 Містобудівного кодексу РФ, вимагає обов’язкової реєстрації в органах державного нагляду. Наступний склад об’єкта капітального будівництва дозволяє віднести його до нерухомості:

Розміщення на земельній ділянці.
Неможливість переміщення без руйнування конструкції.
Значна балансова вартість (є активом у фінансовій сфері).
Соціально-економічне значення.

Будівля або споруда, яка не була добудована, підлягає внесенню до держреєстру як об’єкт незавершеного будівництва. Консервація проводиться у разі зупинення робіт більш, ніж на півроку.

Класифікація об’єктів

Призначення об’єкта капітального будівництва визначає сукупність вимог, що пред’являються до його проектування, зведення і експлуатації. Систематизація нерухомості ґрунтується на функціональності будівель. Капітальні об’єкти за своїм призначенням поділяються на такі категорії:

Виробничі будівлі та споруди, у тому числі оборонної інфраструктури.
Житлові будинки, будівлі культурного та соціального призначення, стадіони – всі вони об’єднуються під загальним поняттям невиробничих об’єктів.
Трубопровідні системи, транспортні комунікації (автомобільні і залізні дороги, але не мости), лінії електропередач, відносяться до лінійних об’єктів.

Унікальні споруди

Однією з категорій довготривалих споруд є унікальні об’єкти капітального будівництва. У відповідності зі статтею 48 п. 1 Містобудівного кодексу РФ цей тип об’єктів характеризується хоча б однією з нижченаведених параметрів:

Підземна частина споруди в повному обсязі або частково знаходиться нижче будівельного нуля на 15 метрів.
Конструкція передбачає монтаж консолі довжиною більше 20 метрів.
Висота споруди перевищує 100 метрів.
Пролітна ” конструкція – понад 100 метрів.

Створення подібних будівель вимагає наявності спеціальних допусків у проектувальників, підрядників та контролюючих органів. Унікальні об’єкти капітального будівництва передбачають реалізацію нестандартних технічних і технологічних рішень при їх створенні. Унікальними можуть бути і окремі конструкції по конфігурації і функціональності, при розрахунку яких застосовуються нетрадиційні прийоми.

Послідовність дій

Споруда капітального будови пов’язане з певним алгоритмом узгодження в різноманітних структурах державної влади. В перелік офіційних органів, які схвалюють зведення об’єкта нерухомості, входять не тільки служби, які безпосередньо займаються будівництвом або контролем за виробництвом робіт (Відділ капітального будівництва, Управління архітектури, проектні інститути) – об’єкт капітального будівництва може бути зведений на певній території за умови погодження з природоохоронними організаціями, департаментом культури і структурами МВС, відповідальними за управління і організацію дорожнього руху. Етапи створення нового об’єкта наступні:

Архітектурно–проектне завдання розробляється на основі вимог замовника.
Складається акт погодження меж ділянки.
Проводяться пошукові роботи.
Наступний крок – створення проектно–кошторисної документації (ПКД).
Дозвіл на будівництво об’єкта капітального органами місцевого самоврядування.
Виробництво будівельних робіт.
Акт приймання в експлуатацію завершеного будівництвом об’єкта.

Одним з ключових моментів розробки робочої документації є державна експертиза об’єктів капітального будівництва. Перелік споруд, що підлягають цій процедурі, визначає Містобудівний кодекс. Предметом експертного аналізу документації є встановлення відповідності вимогам технічних регламентів.

Газ, водопостачання та електроенергія

Підключення об’єктів капітального будівництва до інженерних мереж здійснюється тільки у відповідності з певним регламентом, визначеним у галузевих нормативів та проектно-кошторисної документації. Кодифіковані акти в цій сфері постійно оновлюються. Останнім документом є Постанова Уряду від 30.12.2013 р., в якому затверджуються правила підключення новозбудованих та реконструйованих об’єктів. Пропускна здатність централізованих магістральних мереж повинна забезпечити можливість приєднання нової споруди і передбачати зростання навантажень. Правила підключення об’єктів капітального будівництва передбачають погодження з усіма відповідними службами і організаціями, які володіють та експлуатують інженерні мережі. Експлуатанти висувають забудовнику певні умови, виконання яких робить можливим підключення технічної системи возводимой конструкції до центральних мереж. Ця стадія будівництва повинна бути узгоджена ще на етапі проектування.

Організація будівництва об’єктів капітального будівництва

Організація робіт по зведенню споруди – це строго регламентована послідовність заходів. Базовим документом є СНиП 12-01-2004 (“Звід правил організації будівництва”). Два найважливіших документа встановлюють порядок будівництва об’єкта капітального будівництва на конкретній ділянці: проект виробництва робіт (ППР) та проект організації будівництва (ПОБ). Якщо здійснюється капітальний ремонт, потрібен ще проект організації капітального ремонту (ПОКР). Ці збірники, що містять інформацію про раціональної організації виробництва, повинні знаходитися безпосередньо на місці ведення робіт. У разі їх відсутності, роботи проводити забороняється. Крім того, в обов’язковому порядку на будмайданчику повинні бути наступні документи:

Копія дозволу на ведення будівельних робіт.
Повний комплект проектно-кошторисної документації. Якщо будівництво ведеться у відповідності з певними стадіями, то повинен бути присутнім і комплект альбомів поточного етапу робіт.
Примірник документа, який визначає червону лінію.
Загальний і спеціальні журнали встановленого зразка для обліку та реєстрації процесу робіт.
Висновок будівельної експертизи.
Технологічні карти вироблених на майданчику видів робіт.

Стадія проектування

Перелік вихідних даних і документів, що встановлюють послідовність і характер виробництва робіт, визначається спеціальним Положенням, затвердженим постановою уряду 16.02.2008 р. і Містобудівним кодексом. Проектна документація об’єктів капітального будівництва включає текстову і графічну складові на паперовому носії. Для зручності вся інформація переформатується на електронний носій. Текст містить розрахунки майбутніх витрат, а також опис використаних технічних рішень, посилання на нормативні акти і пояснення. Графічна частина включає креслення, схеми і плани. Зміст пакету проектної документації не є довільним, але має відповідати видам робіт і галузевим технічним вимогам. Як правило, типовий склад паперів включає наступні розділи:

Пояснювальна записка містить вихідні дані про ділянку будівництва та технічних характеристик споруди.
Обчислення видаткової частини – кошторис.
Генеральний план об’єкта та схеми планування ділянки.
Архітектурно-будівельна частина і об’ємно-планувальні рішення.
Влаштування внутрішніх та зовнішніх інженерних мереж.
Інформація про інженерно-технічних пристроях.
Природоохоронні і протипожежні заходи.
ППР і ПОС.
Благоустрій території та рекультивація ділянки.
Для небезпечних виробничих об’єктів необхідна декларація промислової безпеки.

Робоча документація може бути розбита на окремі блоки у відповідності з послідовністю етапів зведення об’єкта. У цьому випадку кожен альбом містить певний закінчений цикл заходів. Цей принцип створення проекту обговорюється замовником перед початком робіт. При будівництві і капітальному ремонті індивідуального житла – окремо розташованих будівель до трьох поверхів включно, розрахованих на проживання однієї сім’ї – розробка проектно-кошторисної документації не вимагається.

Реконструкція споруд

Реконструкція та ремонт – не тожественные поняття. Будь-які об’ємно-планувальні заходи, які зачіпають зміну положення несучих конструкцій, параметрів споруд (висоти будівлі, його площі, конфігурації) класифікуються як реконструкція об’єктів капітального будівництва. Цей вид робіт передбачає надбудову або демонтаж поверхів, розширення будівлі, а також відновлення або заміну силових елементів несучого каркаса. Метою даного комплексу робіт є повідомлення об’єкту нових габаритних, статичних і естетичних характеристик.

Капітальний ремонт

Капітальний ремонт об’єктів капітального будівництва передбачає комплекс заходів, метою яких є відновлення або збереження проектних характеристик будівлі або споруди або його окремих фрагментів. Головна його відмінність від планового ремонту полягає в періодичності (більше одного року), обсяг і характер робіт. Капітальні ремонтні заходи можуть зачіпати несучі конструкції, інженерні мережі, обладнання, технічні засоби та інші елементи, що відбиваються на безпеці і надійності будівлі.

Ремонт не передбачає зміна габаритів або міцнісних параметрів будівлі або споруди. В той же час результатом заходів такого роду може бути збільшення ресурсу конструкції та оптимізація її експлуатаційних показників. Капремонт та реконструкція об’єктів капітального будівництва повинні проводитися у відповідності з регламентом Містобудівного Кодексу і галузевих положень. Законодавча база для подібного роду заходів передбачає попереднє узгодження з зацікавленими організаціями і проведення всього комплексу робіт згідно з розробленою проектно-кошторисною документацією.

Здача об’єкта і введення в експлуатацію

Одним з найбільш відповідальних етапів будівництва є здача завершеного об’єкта і введення його в експлуатацію. Цей цикл робіт повинен виконуватися у відповідності з певними умовами. Вимоги до об’єктів капітального будівництва викладені у 55 ст. ЦК та Положенні про Державний будівельний нагляд. Остання редакція документа затверджена Урядом у 2006 році. Висновок про відповідність вимогам зведеного об’єкта готує уповноважений орган, що видав раніше дозвіл на проведення будівельних робіт. Ця процедура включає візуальний огляд споруди та огляд робочої документації. Папір, у разі якщо об’єкт відповідає пропонованим вимогам, видається замовнику протягом десяти днів. Дозвіл на початок експлуатації об’єкта є підставою для постановки нового об’єкта на облік в реєструвальному органі або внесення змін до єдиного реєстру, якщо проводилася реконструкція.