Момент виникнення права власності за договором

Момент виникнення права власності відіграє значну роль у майновому обороті. Трапляється так, що операція не завершується з незалежних від сторін причин або одна із сторін відмовляється брати участь в оформленні. Питання не складний, але містить у собі чимало нюансів.

Витоки проблеми

Момент виникнення права власності має неабияке значення. Він визначає, хто якими правами володіє на майно і як підходити до захисту своїх прав.

Зокрема, порушується відповідальність за збереження майна, ризики його знищення або пошкодження. Смерть людини, який не встиг завершити угоду, ставить під питання долю договору і права спадкоємців і другої сторони по угоді.

Законодавство

Щоб розібратися в проблемі, треба подивитися, що говориться в ЦК, ЗК та законі «Про реєстрації нерухомості та прав на неї».

Перелічені законодавчі акти ділять майно на дві категорії:

• передаються без додаткової фіксації з боку державних органів;
• факт передачі прав на майно підлягає державній реєстрації.

Інші нормативні акти доповнюють чинні правила.

Договір як підстава для передачі прав

Договір – угода двох чи більше осіб, у даному випадку зачіпає передачу прав на майно від однієї особи іншій. Наприклад, купівля-продаж, міна, дарування, уступка прав та інші.

Угода повинна відповідати ряду вимог, щоб служити джерелом появи права власності. Мова йде про змісті і формі.

Невідповідність закону робить угоду частково або повністю заперечної або навіть нікчемною, а неузгодженість істотних умов робить її неукладеною. Вона повертає учасників угоди у вихідне положення або не породжує для них наслідків.

Порушення, допущені сторонами, виключають перехід права власності.

Момент виникнення права власності у набувача майна прямо пов’язаний з виконанням договору і залежить від його законності.

Недійсність договору або визнання угоди неукладеною означає неправомірність передачі майна. Попутно анулюється і запис про реєстрацію права, щоб зробити рішення суду виконуваним.

Способи передачі майна

В першу чергу момент виникнення права власності пов’язаний з фактичною передачею майна. Закон надає право сторонам угоди визначити інший момент передачі, зв’язавши його з фактом оплати або іншими подіями, що мають значення.

Відсутність будь-яких правил про передачу в угоді вводить в дію норми закону.

Майно передають з рук у руки. Поширений приклад – покупка речей у магазині, які покупець відразу ж забирає з собою.

Другий спосіб – передача предметів на пошту або в організацію, яка займається перевезеннями.

Оформлення передачі

У загальному порядку передача майна оформляється актом приймання-передачі. Замість нього можуть також використовуватися інші документи.

Особливості оформлення передбачаються окремими нормативними актами, зокрема, транспортного права. Передача вантажу під час перевезення на суднах фіксується видачею коносамента. Своя специфіка документації мається на автомобільному і залізничному транспорті.

Приблизний зміст акта:

• найменування сторін (назва організації, ПІБ представника, ПІБ фізичних осіб – учасників угоди);
• опис предмета, що передається, його характеристики (кількість, обсяг та ін);
• фізичні параметри приміщення;
• зауваження щодо предмета передачі.

Обов’язкова підпис осіб, які передали й прийняли майно, відповідно.

Акт складається у довільному порядку, якщо тільки немає вказівок в законодавстві на цей рахунок. Зараз застосовуються форми, затверджені статистичною службою, але це, як правило, не обов’язково.

Акт повинен відображати відомості про те, за якою угодою здійснюється передача. Опис недоліків не відсуває момент виникнення права власності за договором. Але у передавальної сторони залишаються зобов’язання. Наприклад, усунути наявні недоліки приміщення, недостачу переданих товарів або їх заміну на якісні товари.

Акт передачі складається при передачі як рухомого, так і нерухомого майна.

Передача ключів, що дають доступ на склад, куди відвантажений товар, також вважається передачею майна. Акт прийому-передачі може не складатися між сторонами, опис майна робить власник складу, який приймає майно.

Відсутність зауважень в акті позбавляє покупця права вимагати усунення недоліків чи компенсації. Винятком є приховані недоліки, які стали явними з часом.

Реєстрація переходу прав

Законодавство зобов’язує реєструвати перехід прав на окремі види майна. Стосується це в основному нерухомості та об’єктів, прирівняних до неї, зокрема, морські та річкові судна.

Закон прямо вказує, що момент виникнення права власності на нерухоме майно пов’язаний з його реєстрацією. Не має значення у зв’язку з укладенням договору або іншим підставою (прийняттям спадщини).

Реєстратор перевіряє законність операції і правильність оформлення документів, минуть перевірки лише угоди, укладені у нотаріуса. Такі договори реєструються автоматично, покладається лише надати комплект належних документів.

Загальна процедура передбачає, що в реєстрації беруть участь всі сторони угоди, однак нотаріальні угоди дозволяється реєструвати за заявою лише одного учасника.

Момент виникнення права власності у покупця прив’язаний до реєстрації, однак фактичне виконання угоди – передача і прийняття грошових коштів або виконання в іншій формі – перетворюють реєстрацію в формальність.

Якщо операція не була завершена

Між фактичним підписанням договору і реєстрацією переходу прав проходить значний проміжок часу – мінімум місяць. За цей час продавець або покупець може побажати відмовитися від угоди, а може і померти. Як вирішується ситуація?

У положеннях про договір купівлі-продажу покупець має право подати позов, який зобов’язує реєстраційну службу зареєструвати угоду. Чому? Процес реєстрації є офіційним визнанням державою досконалої операції.

Момент виникнення права власності на нерухоме майно виникає після офіційної процедури. Фактично майно придбано, друга сторона отримала гроші за нього. Тому справедливо завершити процедуру при наявності початкового волевиявлення.

На основі рішення суду, отриманого позивачем, реєструється перехід права власності за раніше укладеним сторонами договором.

У роз’ясненнях ЗС РФ наголошується, що для сторонніх осіб право власності виникає з моменту появи в реєстрі запису про власника, якщо мова йде про майно, що підлягає реєстрації.

На кому лежить ризик загибелі або пошкодження майна при купівлі-продажу?

Між оплатою товару і його фактичною передачею може пройти значний відрізок часу, і є ризик псування або загибелі майна. Питання ускладнюється, якщо товар знаходився у третьої особи, відповідального за його перевезення або передачу. Таким чином, момент виникнення права власності і ризик випадкової загибелі взаємопов’язані.

Відповіді на ці питання досить прості. Всі ризики переходять до набувача майна з моменту його передачі.

Договір або інші правила можуть передбачати перенесення ризиків на продавця. Угода покладає ризики на покупця з моменту передачі. Покупець має право оспорити цей пункт, довівши, що продавець знав або повинен був знати про те, що товар зіпсований або зовсім непридатний для використання.

Ризик загибелі або псування в договорі підряду

Трохи по-іншому справа йде у відносинах між підрядником і замовником.

Ризик знищення матеріалу лягає на того, хто його надав. Відповідальність за об’єкт переходить з моменту підписання акта-передачі. Прийняття результату роботи з простроченням призводить до того, що наслідки ризику лежать повністю на замовника.

Якщо робота приймається поетапно, можуть виникати спори. Проте в цілому все, що відбувається на будівельному майданчику, – зона відповідальності підрядника.

Виконання договору в кілька етапів ускладнює розгляд. Суду належить з’ясувати, хто саме винен у пригоді. Причиною можуть бути і дії замовника.

Право власності виникає, як відомо, з моменту створення об’єкта, до цього він вважається об’єктом незакінченого будівництва. Закон дає право реєструвати на нього права.