Містобудівний регламент на земельну ділянку

Містобудівний регламент встановлює правовий режим для виділених наділів, для всього, що знаходиться над і під їх поверхнями і використовується для забудови та подальшої експлуатації об’єктів капбудівництва. При його створенні враховується ряд умов. Розглянемо, що собою являє містобудівний регламент.

Умови

Містобудівний регламент формується з урахуванням:

Фактичної експлуатації наділів і об’єктів капбудівництва.

Можливості поєднувати в межах однієї зони різні види планованого і існуючого використання території та споруд.

Функціональних частин місцевості та характеристик їх можливого розвитку, що визначені в документах МО.

Типів територіальних зон.

Законодавчих вимог до охорони культурно-історичних та інших захищених нормами об’єктів.

Дія нормативних актів

У законодавстві визначаються зони містобудівного регламенту. Дію нормативів поширюється на всі наділи та об’єкти капітального будівництва, які розташовані в межах району, позначеного на відповідній карті. Містобудівний регламент територіальної зони не охоплює:

Райони, в яких розташовуються ансамблі та пам’ятники, що відносяться до об’єктів культурно-історичної спадщини народів РФ, в тому числі нововиявлені, рішення про параметри реставрації, відтворення, консервації, пристосування, ремонту, режимі утримання яких затверджуються в порядку, передбаченому відповідними законодавчими документами.

Райони громадського використання.

Місця розташування лінійних об’єктів.

Крім цього, адміністративний регламент містобудівного плану не поширюється на:

Лісовий і водний фонди.

Території запасу.

Сільськогосподарські угіддя.

Особливо охоронювані райони. Винятком є землі курортів і лікувально-оздоровчих місцевостей.

Особливі випадки

Правила землекористування і забудови (містобудівний регламент) для історичних поселень, оздоровчо-лікувальних, визначних і курортних місць з особливими умовами експлуатації визначаються за законодавством РФ. Уповноваженими суб’єктами у цих випадках є органи державної, регіональної або місцевої влади. Наділи або об’єкти капбудівництва, дозволене використання, граничні параметри і розміри яких відрізняються від наведених у положеннях регламенту, можуть експлуатуватися без визначення строків приведення у відповідність. Винятком є випадки, коли це може бути небезпечно для здоров’я або життя людей, навколишнього середовища або культурних пам’яток.

Реконструкція

Для об’єктів капбудівництва, зазначених у попередньому абзаці, така процедура може проводитися тільки після приведення їх у відповідність з положеннями або зменшенням невідповідності. Допускається зміна виду дозволеного використання ділянок, що відрізняються від параметрів, визначених в регламенті. Це здійснюється виключно приведенням у відповідність зазначених наділів положень нормативного документа. Якщо експлуатація ділянок і об’єктів продовжується і створює загрозу для життя/здоров’я населення, негативно впливає на навколишнє середовище і культурні пам’ятники, на подальше їх використання може накладатися заборона згідно чинному законодавству.

Класифікація

Існують наступні види містобудівних регламентів:

Цільовий. В таких нормативних документах перераховуються всі варіанти допустимої експлуатації місцевості, які виходять з функціонального призначення конкретної частини. Воно, у свою чергу, визначається у відповідності зі сформованою ситуацією або генеральним планом. Як правило, ці установки збігаються. З цього випливає, що на місцевості одного типу поширюється один містобудівний регламент. На земельну ділянку, розташований, наприклад, в одній частині населеного пункту, і на наділ, що знаходиться в іншій його частині, поширюються, таким чином, однакові норми. Варіанти експлуатації належать у такому документі до ідеальних умов. Мається на увазі, що територіальна зона звільнена від будь-яких обмежень. Насправді, будь-яка місцевість знаходиться під впливом одного або декількох факторів, якими встановлюються певні межі містобудівної діяльності.

Обмежувальний. Такий містобудівний регламент виступає як доповнення до цільових нормативним документам. Вони обумовлюються обмеженнями антропогенного і природного характеру. Такі регламенти прив’язуються до конкретних місцевостей.

У обмежувальних документах визначено 2 ступеня дозволу на експлуатацію:

Заборонена безумовно.

Дозволена за умови виконання комплексу заходів, спрямованих на нейтралізацію дії обмежень, або дотримання низки вимог.

Правила землекористування і забудови

Містобудівний регламент є їх невід’ємним елементом. Крім нього, у них також включаються:

• Порядок, згідно з яким допускається вносити зміни і застосовувати положення.
• Карта зонування.

Нормативний порядок необхідний для:

• Формування умов для забезпечення сталого розвитку муніципального освіти, збереження культурно-історичних об’єктів і навколишнього середовища.
• Охорони законних інтересів і прав юридичних і фізичних осіб, в числі яких і власники об’єктів капбудівництва і наділів.
• Формування умов для планування території МО.
• Посилення інвестиційної привабливості, в тому числі за допомогою надання можливості вибрати максимально підходящі варіанти експлуатації наділів і об’єктів капбудівництва.

Ключові положення

Містобудівні регламенти землекористування і забудови містять інформацію про:

• Проведення публічних слухань.
• Підготовки документів з планування місцевості територіальними органами влади.
• Порядок регулювання забудови та землекористування структурами муніципального управління.
• Внесення змін в нормативні акти.
• Регулювання інших галузевих питань.

Карта

На схемі містобудівного зонування визначаються межі розташування територіальних зон. Вони повинні відповідати вимогам належності кожного наділу певної місцевості. Не допускається утворення однієї ділянки з декількох, що знаходяться в різних зонах. На карті в обов’язковому порядку відображаються межі місцевостей з особливим порядком їх експлуатації, а також районів, де розташовуються культурно-історичні об’єкти.

Поділ місцевості

В процесі містобудівного зонування можуть виділятися наступні зони:

• Житлові.
• Виробничі.
• Суспільно-ділові.
• Транспортно-інфраструктурні.
• Сільськогосподарського призначення.
• Особливо охоронюваних територій.
• Спеціального призначення.
• Розміщення об’єктів військової інфраструктури і так далі.

Житлові масиви

До їх складу можуть входити зони:

• ІЖС.
• Малоповерхових будинків.
• Среднеэтажных споруд.
• Багатоповерхових будинків та інших видів.

У житлових масивах дозволено розміщення прибудованих, вбудованих або окремо розташованих об’єктів:

• комунально-побутового та соціального призначення;
• охорони здоров’я;
• освіти (ДНЗ, школи);
• культового призначення;
• для транспорту, в тому числі гаражів;
• пов’язаних з проживанням людей і не впливають негативно на навколишнє середовище.

Суспільно-діловий простір

У нього можуть входити зони:

• Комерційного, громадського, офісного призначення.
• Розміщення об’єктів комунально-побутової чи соціальної сфери.
• Обслуговування споруд, необхідних для ведення підприємницької і виробничої діяльності тощо.

Громадсько-ділова зона призначена для розміщення різних об’єктів, пов’язаних із забезпеченням життєдіяльності населення. У перелік споруд, які можуть в ній міститися, можуть входити готелі, житлові будинки, багатоповерхові та підземні гаражі.

Виробничі та інженерно-транспортні місцевості

У їх складі можуть бути присутнім зони:

• Розміщення складських і комунальних об’єктів, ЖКГ, транспорту та оптової торгівлі.
• Розташування виробничих споруд з різними нормативами впливу на навколишнє середовище та інше.

При розміщенні об’єктів у межах зазначених територій повинні визначатися межі санітарно-захисних зон згідно з вимогами технічних регламентів.

Сільськогосподарські місцевості

До їх складу можуть входити зони:

• Сільськогосподарських угідь. До них належать рілля, перелоги, пасовища, сінокоси, території, зайняті багаторічними культурами (виноградники, сади та ін.).
• На яких розташовуються об’єкти сільськогосподарського призначення і призначені для с/г діяльності, садівництва, городництва, ОПГ та ін.

Як правило, такі місцевості знаходяться за межами населених пунктів. Це обумовлено їх великою площею, а також специфікою самої діяльності, здійснюваної в їх межах. Однак такі зони можуть включатися до складу територій, що знаходяться в межах населених пунктів. У цьому випадку, як правило, вони не займають великих площ. А сільськогосподарська діяльність ведеться з деякими обмеженнями і не має великих масштабів. Мова, зокрема, йде про невеликих садах, городах, виноградниках та ін.

Інші місцевості

У складі рекреаційних зон можуть бути присутніми місцевості, зайняті скверами, міськими лісами, парками, садами, озерами, ставками, водосховищами, пляжами. До них також відносяться райони, призначені для туризму, відпочинку, заняття фізкультурою та спортом. При цьому останні можуть знаходитися в межах інших територій. До особливо охоронюваним місцевостям можуть ставитися райони, які мають особливе наукове, природоохоронне, естетичне, історико-культурне, оздоровче, рекреаційне або інше цінне значення. У складі спеціальних територій присутні скотомогильники, крематорії, кладовища, сміттєзвалища відходів та інші об’єкти, розміщення яких не допускається в інших місцевостях. Крім зазначеного просторового розподілу, органи місцевої влади можуть визначити й інші категорії. При зонуванні враховується функціональне призначення, специфіка використання об’єктів капбудівництва і ділянок. Дана процедура має ключове практичне значення при розподілі наділів на місцевості.

Регламент: містобудівний план земельної ділянки

ГПЗУ являє собою спеціалізований документ, виконуючи інформаційну функцію. У ньому наводяться відомості про всіх характеристиках ділянки, призначеної для забудови. Крім цього, в документ вносяться всі обмеження, передбачені для даного наділу. Відтворення наявної інформації – основна задача, яку виконує містобудівний план. Регламент формулює нормативні положення, установки та інше, а ГПЗУ їх відображає стосовно до конкретного наділу.

Призначення

ГПЗУ необхідний для:

Створення проектної документації на реконструкцію або будівництво об’єкта капітального будівництва.

Отримання дозволу на спорудження будівлі.

Видачі документа на введення будівлі в експлуатацію.

В останньому випадку винятками є об’єкти ІЖС, передбачені ФЗ № 20.

Структура

В містобудівному плані земельної ділянки повинні зазначатися:

Межі наділу.

Межі зон дії сервітутів (публічних).

Мінімальні відстані від меж наділу. Такі відступи необхідні для визначення місць, за межами яких не допускається розміщення споруд, будівель.

Відомості про допустимому вигляді використання ділянки.

Вимоги до параметрів, призначення, розміщення об’єкта на даному наділі. Ця інформація вказується, якщо містобудівний регламент на земельну ділянку не поширюється.

Відомості про знаходяться на наділі культурно-історичних об’єктах та інших спорудах.

Інформація про техумовах підключення споруд до інженерно-комунікаційних систем.

Межі території передбачуваного розміщення об’єктів капбудівництва для муніципальних/державних потреб.

Відомості про можливість/неможливість розділити наділ.

Якщо на об’єкт поширюється містобудівний регламент, в ГПЗУ повинні бути відомості про нього.

Порядок підготовки і видачі ГПЗУ

Формування плану здійснюється у складі межового проекту або в якості окремого документа. Підготовку та видачу виконують за заявою користувача, власника або іншої заінтересованої особи. Формування або надання ГПЗУ виступає в якості обов’язки службовця уповноваженого органу. При цьому не мають значення мети запиту. Не здійснюється витребування будь-яких документів, крім тих, за якими ідентифікується особистість заявника. При зверненні зацікавленої особи до уповноваженого органу для отримання ГПЗУ публічні слухання не проводяться. Компетентна структура повинна протягом 30 днів з дати надходження запиту підготувати і затвердити ГПЗУ. План надається заявнику безоплатно.