Класифікатор дозволеного використання земельних ділянок. Вид дозволеного використання земельної ділянки

Вид дозволеного використання ділянки землі, належить до переліку його характеристик як об’єкта нерухомості. Правовими джерелами цього поняття одночасно є земельне і містобудівне законодавство.

Яке використання землі є дозволеним

Поняття «дозволене використання земель» означає, що в процесі експлуатації враховується як цільове призначення земель, так і додаткові вимоги, джерелами яких можуть бути законодавчі акти федеральної влади і суб’єктів РФ, а також акти місцевих органів.

Отже, це юридичне поняття включає в себе як правочин у вигляді дозволу використовувати ділянку, так і обов’язки, включаючи обов’язок використовувати землю за цільовим призначенням та у відповідності з обмеженнями, які встановлені правовим режимом ділянки землі.

Правові джерела поняття «вид дозволеного використання ділянки»

Всередині встановлених відповідно до ЗК РФ земельних категорій можливо безліч дозволених способів використання земель за їх цільовим призначенням. В принципі, було б логічно використовувати для різних методів такого використання ділянки без зміни її цільового призначення (категорії за ЗК РФ) термін «вид цільового призначення ділянки землі», як це зроблено в земельному законодавстві тієї ж України. Чому ж у Росії з’явився новий термін “дозволене використання”?.

Справа в тому, що у РФ є два основних правовстановлюючих документи, що регулюють земельні відносини: ЗК РФ і ГрК РФ. Так от, якщо відштовхуватися від положень тільки ЗК РФ, то цілком логічно вибудовується така ієрархічна ланцюжок понять: «цільове призначення земель» – «категорії земель» – «види цільового призначення земель (або їх підкатегорії)». Саме таким шляхом пішли творці законодавства про землі в Україні.

У РФ вихідним правовим джерелом появи даного поняття є ГрК РФ, широко застосовується дозволене використання землі населених пунктів при зонування їх територій (виділення спеціалізованих зон, начебто спальних районів, промзон, зон відпочинку тощо). Саме цей принцип містобудування послужив підставою для внесення початкового ще в 1998 році в ГрК РФ терміна «дозволене використання земельних ділянок», перелік яких міститься у містобудівні регламенти, що входять в якості окремих розділів Правила землекористування і забудови (ПЗЗ), вжиті владою кожного населеного пункту. Звідси цей термін, як і термін «зонування територій», перекочував в ЗК РФ і в усі наступні нормативні документи.

Як класифікує БРЕШИ земельних ділянок ГрК РФ

Отже, в ПЗЗ конкретного населеного пункту входить у вигляді одного з розділів карта його територіальних зон, а також містобудівний регламент, що містить крім усього іншого і перелік БРЕШИ земельних ділянок для кожної такої зони. До послуг правовласників ділянок для кожної зони наводиться насамперед перелік основних БРЕШИ, які вони можуть вибирати самостійно без жодних дозволів та погоджень.

Крім того, для конкретної зони може бути передбачений перелік умовно-дозволених БРЕШИ, які також обираються правовласниками самостійно, але їм потрібно отримати дозвіл місцевих властей після проведення публічних слухань з цього питання для врахування думки населення. Якщо для даної зони передбачено перелік допоміжних БРЕШИ, то він може бути приєднаний правовласником ділянки до будь-якого з перших двох БРЕШИ, але не може використовуватися сам по собі.

Як вибиралися БРЕШИ земельних ділянок до 2015 року

Припустимо, що з кількох земельних ділянок певним їх власником формувався територіальної міській зоні для житлової забудови (зона ЖЗ) нову ділянку для будівництва 9-поверхового житлового будинку. Для вибору БРЕШИ нової ділянки власник повинен був звернутися до ПЗЗ свого міста (або до ПЗЗ конкретної територіальної міської зони для Москви і Санкт-Петербурга), знайти там розділ містобудівного регламенту, в ньому перелік БРЕШИ для зони ЖЗ і вибрати відповідний його цілі основний вид дозволеного використання або умовно-дозволений.

При прийнятті містобудівних регламентів законодавчі міська влада самостійно придумували найменування БРЕШИ, у зв’язку з чим в країні виникла велика їх різноманітність. Це істотно ускладнювало ведення кадастрового обліку земельних ділянок. Саме тому наприкінці минулого року був введений у дію класифікатор дозволеного використання земельних ділянок.

Особливості російського класифікатора БРЕШИ

Будь класифікатор спрощує сприйняття і розуміння якого-небудь процесу. Так і класифікатор БРЕШИ упорядковує різноманітні види використання земельних ділянок і умовно виділяє з них найбільш значущі для обраних суспільних відносин. Наприклад класифікатор БРЕШИ р. Нью-Йорка містить їх більше тисячі. Дозволене використання земельних ділянок класифікатор Росії ділить на сотні видів (в т. ч. укрупнені).

Класифікатор не використовує той поділ БРЕШИ, яке наведене в ГрК РФ. Для нього все БРЕШИ рівнозначні, тобто віднесення їх до основних або умовно-вирішеним залишається за розробниками місцевих ПЗЗ, що, звичайно ж, абсолютно правильно.

Всі БРЕШИ з класифікатора припускають можливість розміщення на ділянці лінійних об’єктів: водопроводу, газопроводу, ЛЕП, але не авто – або залізниці. До цього при описі БРЕШИ доводилося переусложнять їх переліком можливих комунікацій, а будь-яка зміна цих комунікацій вимагало зміни та кадастрового паспорта ділянки.

У кожній зі своїх 12-ти умовних груп класифікатор містить так звані укрупнені БРЕШИ, які містять кілька різних видів використання. Це буде потрібно для тих ділянок, по яких ще немає ясності в напрямках їх подальшого використання.

Які наслідки спричинить введення класифікатора БРЕШИ

Коли дозволене використання земельних ділянок класифікатор впорядкує, це істотно змінить правове регулювання господарської діяльності на земельних ділянках.

З 24.12.2014 класифікатор вже визначає БРЕШИ земельних ділянок, що встановлюються після зазначеної дати. З 25.12.2014 в державний земельний кадастр нерухомості вже не включаються види, не передбачені класифікатором.

Місцева ж влада зобов’язані до 01.01.2020 відкоригувати свої ПЗЗ, вказавши в їх містобудівних регламентах ті БРЕШИ, які передбачені класифікатором.

Як бути з ділянками, БРЕШИ за яким вже встановлено без класифікатора

Вже встановлений вигляд ділянки після введення в дію класифікатора заміні не підлягає, оскільки російські законодавці завбачливо ввели таке правило змін до ЗК РФ (частини 11 ст. 34 ФЗ від 23.06.2014 № 171-ФЗ). І це абсолютно справедливо, так як захищаються права власників таких земельних ділянок, якщо вони припускають продовжувати на них діяльність згідно БРЕШИ, встановленим до введення класифікатора.

Крім того, правовласник ділянки може подати заяву про встановлення відповідності наявного БРЕШИ ділянки класифікатором в уповноважені органи держвлади, які зобов’язані у строк не більше місяця встановити таку відповідність.

Вибираємо вид за класифікатором

Якщо повернутися в вищеописаною процедурою вибору БРЕШИ земельної ділянки під 9-поверховий житловий будинок, то власник ділянки повинен за класифікатором вибрати вид дозволеного використання «Багатоповерхова житлова забудова (висотна забудова)», код 2.6.

Розглядаючи БРЕШИ з групи 2 (житлові приміщення), можна переконатися, що їх найменування та опис виконані з метою запобігання зловживань забудовників і більш чіткого дотримання вимог до забудови конкретних територіальних зон. Так, наприклад, якщо в даній зоні встановлено обмеження по висоті житлових будинків, то замість типового БРЕШИ «для розміщення багатоквартирного будинку», широко використовується в багатьох існуючих ПЗЗ, за класифікатором можна встановити «малоповерхову житлову забудову» (до 3-х надземних поверхів), «среднеэтажную житлову забудову» (до 8 надземних поверхів) або «багатоповерхову житлову забудову» (від 9-ти надземних поверхів). Такі БРЕШИ не дозволять забудовникам занадто вільно інтерпретувати їх зміст, що досить часто зустрічається в даний час.

Навіщо потрібно змінювати БРЕШИ

Нерідкі ситуації, коли виникає необхідність використання ділянки не за встановленим БРЕШИ. Наприклад, у власника ділянки зі встановленим видом «земля для садівництва» виник намір збудувати на ньому капітальний приватний будинок для власного проживання. Або, навпаки, власник ділянки під ІЖС має намір використовувати його для ведення бізнесу, хоче побудувати на ньому магазин або автомайстерню.

Як же виконати зміна дозволеного використання земельної ділянки?

Цього можна досягти тільки одним способом – зміною його БРЕШИ. Але зробити це можна двома шляхами: із заміною категорії земель ділянки по ЗК РФ на іншу (якщо цього вимагає новий БРЕШИ) або без такої заміни.

Зміна БРЕШИ з заміною категорії ділянки на іншу

Такий спосіб зміни БРЕШИ підходить для великих ділянок землі, призначених, наприклад, під приміський котеджне селище або під новий житловий мікрорайон, коли потрібно перевести землю з категорії сільгоспземель в землю населеного пункту.

Зміну виду дозволеного використання цього способу дозволяє встановити для ділянки будь застосовується у практиці БРЕШИ.

Порядок заміни категорії чітко прописаний в ЗК РФ, а також в ФЗ № 172 від 21.12. 04 р.

Спочатку готується наступний пакет документів:

• клопотання із зазначенням причини заміни категорії, наявної і необхідної категорії, кадастрового номеру ділянки;
• особисті документи заявника;
• виписку з держкадастру;
• виписку з ЕГРП;
• нотаріально завірена згода власника, якщо заяву від землекористувача.

Документи подаються до уповноваженого органу держвлади (Уряд РФ, Уряд суб’єкта РФ, місцеві влади) залежно від власності на землю, який у термін до 30 днів його розглядає.

При позитивному вирішенні органом держвлади видається акт про переведення ділянки в іншу категорію. Потім орган держвлади в 10-денний строк надсилає копію свого рішення в Росреестр для внесення змін в державний земельний кадастр та ЕГРП в термін до 7 днів.

Зміна БРЕШИ всередині однієї категорії по ЗК РФ

Цей спосіб заснований на ст. 37, 38 ГрК РФ і ст. 4.1 ФЗ «ПРО введення в дію ГрК РФ».

Спочатку правовласник ділянки звертається в місцеве Управління по архітектурі і містобудуванню за ПЗЗ даного населеного пункту. У включеному в ПЗЗ містобудівний регламент повинні бути прописані всі основні умовно-дозволені і допоміжні БРЕШИ по кожній територіальній зоні.

Вибравши за переліком видів зони потрібний вид використання, слід звернутися до місцевої влади із заявою про встановлення для ділянки нового БРЕШИ. Тут потрібно пам’ятати, що найпростіше встановлювати його з числа основних, для яких не потрібно додаткових дозволів.

Отримавши відповідне рішення влади, можна звертатися в Росреестр із заявою про облік змін БРЕШИ ділянки.