Дарчу на квартиру: податки, виплачувані при цьому. Податок на дарування квартири

Дарування квартири – це безоплатна угода щодо передачі її старим новим власником за договором дарування. Тобто дарувальник не має права вимагати, щоб обдаровуваний віддав йому що-небудь натомість за такий документ, як дарчу на квартиру. Податки, виплачувані при цьому, визначені в законодавстві.

Дарування квартири: загальні правові норми

1. Дар завжди є безоплатним. У дарчої на квартиру не можна записувати пункти, які зобов’язують чим-небудь обдаровуваного по відношенню до дарувальника. Якщо в договорі дарування прописана грошова компенсація, рента або утримання дарувальника, то він є юридично нікчемним. Припустимо, що у якогось «обдаровування» знаходиться на руках отримана з такими умовами дарчу на квартиру. Податки, виплачувані при цьому, стягуються за ставками, встановленими для договорів купівлі-продажу або ренти (довічного утримання).

2. Дар завжди є строковим. Квартира переходить у власність обдаровуваного безпосередньо після реєстрації їм дарчим в Росреестре і отримання свідоцтва. Запис у дарчій про те, що обдаровуваний набуває у власність квартирою після смерті дарувальника, є незаконною. Для таких умов застосовується заповіт з оформленням квартири як спадщини та сплатою податку на нерухомість.

3. Дар є добровільним для обох сторін. До моменту реєстрації дарчим в Росреестре вони можуть передумати і оголосити дарування недійсним. Звичайно, в цьому випадку жоден податок не сплачується.

Якщо у квартири є одноосібний власник, то він має право подарувати її будь фізособі без дозволу кого б те ні було з зареєстрованих в ній осіб. Право власності переходить до нового господаря після підписання сторонами дарчим та реєстрації її в Росреестре.

Якщо квартира знаходиться в частковій або сумісній власності, то:

• Володар частки у власності квартири може подарувати її без згоди на це решти пайовиків; такий договір цілком законний. Тобто якщо ви володієте половиною квартири в частковій власності з ким-небудь і хочете подарувати цю половину своїй дитині, то отримувати згоду іншого пайовика вам не буде потрібно.

• Якщо спільна власність, то для дарування частки в ній дарувальник повинен заручитися письмовою згодою всіх інших власників на таку угоду.

Ставка податку не залежить від того, дарується квартира цілком або тільки її частину.

Коротка історія оподаткування дарування

До 2006 року в Росії діяв Закон РФ від грудня 1991 р. під назвою “Про податок з майна, що переходить у порядку спадкування або дарування”, який встановлює, в якому розмірі і порядку сплачується податок при даруванні квартири. ФЗ від 01.07. 2005 року N 78-ФЗ скасував цей податок і фактично замінив його на ПДФО, який станом на 2015 рік регулюється НК РФ. Тобто змінилася лише назва і регулюючий законодавчий акт, відповідно до якого податок не стягується. Але все одно за подаровану квартиру доведеться заплатити податок. При цьому, як і за старим законом, якщо дарується вся квартира цілком, то оподаткуванню підлягає її повна вартість. Якщо ж дарується частка у власності квартири, то податок береться з вартості цієї частки.

ПДФО стягується тільки з договорів дарування, які укладені не раніше 1.01.2006 р.

Який розмір податку за дарчої на квартиру?

У поточному році його сума дорівнює 13% від вартості квартири. Податок при цьому сплачує обдаровуваний. Але що за вартість повинна братися при визначенні бази ПДФО? Адже дарчий може взагалі не містити ніякої вартості квартири.

Довгий час вид вартості квартири, з якої береться податок на дарування, був предметом суперечок. Позиція ФНС була максимально широкої: дозволялося в якості бази брати договірну, ринкову, інвентаризаційну (розраховується в БТІ) і навіть кадастрову вартість. В дійсності, в кожній інспекції складалася своя практика.

Нарешті, в минулому році Мінфін підвів риску під цією різноголоссям, встановивши своїм листом від 8.05.2014 р. N 03-04-05/21903, що податок на дарчу, сума та порядок якого визначено НК РФ, сплачується з ринкової вартості квартири. Правда, тепер виникло питання, а як її правильно визначати? Поки що найпростішим (і дешевим!) способом є взяття місцевої ТПП довідки з середньоринковою ціною квартир в місті і зазначення її в дарчій.

Податок на дарування, що сплачується нерезидентами

Законодавство не обмежує власників житла в їх праві дарувати його іноземцям. Таким особою-нерезидентом РФ, у якого на руках є дарчу на квартиру, податок сплачується за ставкою 30%. Зміна ставки можливо на підставі міжнародної угоди, що складається з метою виключення подвійного оподаткування.

Оплата податку нерезидентом за договором дарування квартири повинна бути зроблена ще до того, як він зареєструє своє право власності на неї.

Якщо квартиру дарують родичу

Часто у громадян виникають питання: “Якщо квартиру дарує мати (або батько) своєму синові (дочки), то виникає у такого обдаровуваного зобов’язання сплатити податок на дарування квартири? Чи потрібно платити його обдаровуваним онукам?”

НК РФ звільняє від податку на дарування близьких родичів. Тобто якщо обдаровуваний квартирою знаходиться в близькому спорідненні з дарувальником, то у нього не виникає зобов’язання по сплаті ПДФО з її ринкової вартості.

Які родичі є близькими?

Якщо квартира дарується всередині однієї родини, то у будь-яких її членів не виникає необхідності сплачувати податок на дарування. Дарчий квартири можуть отримати діти (включаючи усиновлених) від батьків, або онуки (включаючи неполнородных, т. е мають тільки одного загального батька) від бабусі або дідуся. Можна і навпаки, дарувати квартири від молодшого покоління до старшого або всередині одного покоління – між братами і сестрами.

Безумовними близькими родичами є чоловіки і дружини. А от дяді (тьоті) і племінники до них не відносяться.

Ступінь споріднення підтверджується відповідними свідоцтвами (про шлюб, про народження, про усиновлення).

Порядок сплати ПДФО

Припустимо, що у вас на руках дарчу на квартиру. Податки, виплачувані при цьому, визначено НК РФ і відзначені вище по тексту. Отже, після реєстрації дарчим в Росрестре ви повинні надати до кінця квітня наступного за роком дарування квартири року в податкову за вашим місцем реєстрації декларацію за формою 3-НДФЛ про свої доходи, вказавши в ній вартість квартири і пред’явивши свідоцтво про право власності на неї. Якщо обдаровуваний знаходиться в близькому спорідненні з дарувальником і, відповідно, звільнений від сплати податку на доходи фізосіб, він все одно повинен надати податковому інспектору декларацію, а також документи, що підтверджують ступінь споріднення.

Податківці самі підрахують розмір податку і вишлють вам квитанцію з повідомленням про розрахунок податку. Її можна оплатити в будь-якому банку.

Пара приватних випадків сплати ПДФО за фактом дарування квартири

Що робити, якщо ви пенсіонер, і у вас на руках є дарчу на квартиру? Податки, виплачувані при цьому, не припускають будь-яких пенсійних пільг. Всі пенсіонери зобов’язані сплачувати ПДФО в цьому випадку в розмірі 13%.

Виявляється, є ще одна категорія осіб, яка поряд з близькими родичами звільнена від сплати ПДФО за фактом дарування. Від нього звільнені співробітники консульств іноземних держав а також члени їх сімей. Це правило закріплено на міжнародному рівні ще Віденською конвенцією про дипломатичні зносини 1961 р.

Санкції за несплату або прострочення сплати ПДФО

За пропуск строку подання форми 3-ПДФО обдаровуваний зобов’язаний сплатити штраф у розмірі 5% (але не менше 1000 руб.) від суми несплаченого податку за кожний місяць з моменту крайнього строку її подання, але не більше 30% від повного розміру податку.

Обдаровуваний зобов’язаний виплатити повну суму податку до 15 липня року подання декларації 3-ПДФО. Якщо він пропустить цей термін, то заплатить штраф у розмірі 20 % від нарахованого податку. Якщо ж буде доведено умисна несплата податку, штраф збільшиться до 40 %, причому виплата штрафу не скасовує сплату самого податку.

Якщо обдаровуваний ухиляється від сплати податку, то її стягують у судовому порядку. При цьому за податками не більше 50000 рублів рішення виносить мировий суддя, за великим сумам позов розглядає рай – або міськсуд, який може нарахувати пеню за кожний день прострочення, та ще й зобов’язати відповідача сплатити держмито за подання податкової позовної заяви. Тому буде краще вчасно сплатити ПДФО.

Фіктивна купівля-продаж замість дарування квартири

Найчастіше між дарувальником і одяряемым складається така угода купівлі-продажу квартири, при якій гроші від останнього першому не передаються. Що при цьому виходить. Припустимо, що ви такий «щасливчик», і у вас на руках дарчу на квартиру. Податки, виплачувані при цьому, мінімізуються. Якщо термін знаходження квартири у власності продавця-дарувальника від 3-х років і більше, то ПДФО їм не сплачується. Якщо термін володіння менше, то розмір податку раніше 13%, але базою його є сума перевищення вартості квартири понад 1 млн рублів, тобто податкова база зменшується на цілий мільйон, внаслідок чого ПДФО зменшується.

Необхідно сказати про ризики такого фіктивного договору купівлі-продажу. Оскільки він маскує інший вид угоди, то суд може визнати його недійсним (у суд можуть звернутися треті особи, права яких були порушені). Крім того, що такий договір буде розірвано судом, сторони можуть бути притягнуті до кримінальної відповідальності.

Ризики при укладанні договору дарування квартири

Є ряд випадків, коли договір дарування квартири може визнаватися недійсним. Так, не може подарувати квартиру одна юрособа іншій юрособі, так як подібні угоди між ними заборонені. Однак фізособі юрособа може подарувати квартиру.

Зрозуміло, що дарування квартири після смерті дарувальника (наприклад, довіреності) – шахрайська оборудка і є завідомо недійсною. Також квартира може бути обтяжена банківською заставою, договором ренти або довічного змісту з утриманням. Тоді її також не можна передавати за договором дарування.