Дачна амністія: коли закінчиться і як оформити документи. Поради юристів
Дачна амністія полегшує для простих громадян, власників землі (переважно дачних ділянок) бюрократичну процедуру оформлення прав на свої володіння.
Поняття дачної амністії
Під нею розуміються правові норми, встановлені для спрощення порядку реєстрації ділянок землі для житлових потреб, особистого садівництва, приватних будинків побудованих на таких земельних ділянках, а також гаражів. Закон, яким було встановлено спрощений порядок, в широких колах отримав назву «закон про дачної амністії».
Павовая природа спрощеної реєстрації
Дачна амністія виникла у зв’язку з набранням чинності закону, що регулює реєстрацію прав на об’єкти нерухомості, згідно з яким було засновано єдиний реєстр нерухомого майна, в якому зберігаються відомості про всі об’єкти нерухомого майна країни, його власників та обмеження на здійснення угод.
Наявність відомостей про конкретний нерухоме майно в цьому реєстрі є обов’язковою умовою для здійснення з ним будь-яких юридичних дій. Але внести до реєстру автоматично відомості про всю нерухомості країни та її власників технічно неможливо.
У той же час реєстрація нерухомості за новим законом вимагає подачі великого пакету документів та проходження непростий бюрократичної процедури. Тому законодавець вирішив спростити процедуру реєстрації ділянок землі, права на які виникли у громадян до вступу в силу нового закону, а також житлових будинків побудованих і споруджуваних на таких ділянках. Оскільки в першу чергу таке спрощення стосується дачників, такі законодавчі зміни отримали народну назву «дачна амністія».
Сфера застосування спрощеного порядку
Спрощена процедура, згідно із законом, поширюється на земельні ділянки та індивідуальні житлові будинки, права власності на які виникли до прийняття спеціального закону про реєстрацію згідно з чинним раніше законодавством, на підставі угод, свідоцтв про право спадкування, рішень судів.
Крім цього, на недобудовані індивідуальні будинки, а також добудовані, але на які у свій час не були оформлені правовстановлюючі документи. Для таких об’єктів нерухомості застосовується спрощений порядок тільки в тому випадку, якщо вони знаходяться на ділянках землі, на які у заявника є зареєстроване право власності за новим законодавством, або правовстановлюючий документ.
Таким чином, спрощений порядок, з одного боку, полегшує життя сумлінним громадянам, які зіткнулися зі складною бюрократичною процедурою не зі своєї вини, з іншого боку, прощає громадянам самовільні будови, зведені на своїх земельних ділянках, а також законно побудовані будівлі, які за тих чи інших обставин не були в установленому законом порядку введені в експлуатацію.
Термін дії спрощеного порядку
Нині реєстрація за дачної амністії викликає підвищений інтерес. На думку багатьох, спрощена процедура реєстрації буде діяти тільки до березня 2015 року. Розглянемо це питання з юридичної точки зору. Дачна амністія введена в дію Федеральним законом РФ шляхом внесення зміни в статтю спеціального закону про реєстрацію.
Закон «про дачної амністії», як і інші законодавчі акти, не має терміну дії і не обмежує в часі спрощену процедуру реєстрації ділянок землі і індивідуальних будинків, права власності на які були придбані до набрання чинності цього закону. Закінчення дачної амністії прописано тільки для недобудованих та не введених в експлуатацію приватних будинків на власних земельних ділянках. Згідно чинного законодавства це відбудеться 1 березня 2015 року. У той же час, як заявляє «Росреестр», цей термін буде знову продовжено.
Як за спрощеною схемою оформити житловий будинок на земельній ділянці під ИЖХ
Для проведення державної реєстрації житлового будинку по спрощеній схемі потрібно звернутися у відділення «Росреестра» за місцем знаходження вашої земельної ділянки. Уповноваженому органу необхідно подати документ про права на ділянку землі, на якому знаходиться реєстрований будинок. При цьому крім традиційних правовстановлюючих документів може бути подано і свідоцтво на право постійного користування або інший документ, що підтверджує право на земельну ділянку.
Також надається технічний паспорт житлового будинку, який потрібно замовити та виготовити в місцевому бюро технічної інвентаризації або у приватній проектної організації. Окрім вищенаведених документів, у відділення «Росреестра» подається кадастровий паспорт – документ, що видається місцевими відділеннями Роснедвижимости» або земельними відділами місцевих адміністрацій. У разі якщо земельна ділянка вже внесено в дійсний реєстру, подача кадастрового паспорта не обов’язкова.
Замість нього можна подати декларацію, яка заповнюється самим землевласником за встановленою формою. Кадастровий паспорт не знадобиться і в тому випадку, якщо органи місцевого самоврядування видадуть висновок встановленого зразка про те, що реєстрований будинок розташований в межах населеного пункту, а знаходиться під ним земельну ділянку в індивідуальному порядку виділено його власнику під ИЖХ.
Дачна амністія. Оформлення гаража
Як і для оформлення житлового будинку, реєстраційному органу необхідно подати документи, що підтверджують права власності на земельну ділянку. Якщо така ділянка вже внесено в реєстр, подавати правовстановлюючі документи не потрібно. Не потрібні вони і в тому випадку, якщо є висновки органів місцевого самоврядування або неприбуткових організацій співвласників гаражів про те, що реєстрований гараж дійсно розташований в межах виділеного заявникові земельної ділянки.
При реєстрації гаражів діє презумпція права власності, якщо в наданих документах чітко не визначено, які саме права на земельну ділянку має заявник. Також некритичними є розбіжності в даних про розмір земельної ділянки у поданих правовстановлюючих документах і висновках з даними реєстру. При наявності таких невідповідностей органи «Росреестра» не в праві відмовити в реєстрації.
Оформлення нерухомості на земельній ділянці для городництва
Якщо нерухомість вибудувана на земельній ділянці для городництва, її буде неможливо зареєструвати. Бо як зведення будівель не передбачено цільовим призначенням таких ділянок. Єдиними виходом буде тільки зміну цільового призначення такої ділянки, що представляють собою окрему процедуру, яка вимагає отримання дозвільних документів. До того ж не для кожної ділянки можливо змінити цільове призначення. У той же час на земельних ділянках для городництва можна зводити тимчасові споруди, які в реєстрації не потребують.
Як оформити об’єкт незавершеного будівництва
На об’єкти незавершеного будівництва також поширюється дачна амністія. Документи, які необхідно для цього подати уповноваженому органу, включають в себе пакет, який подається для оформлення закінченого будинку, і дозвіл на будівництво. Його видають органи місцевого самоврядування. Цікаво, що якщо закінчити будівництво, то вищеописане дозвіл вже не знадобиться.
Але в даному випадку під об’єктом незавершеного будівництва розуміється будинок, який зводиться до нуля. Самовільне будова, що з’явилося в результаті реконструкції раніше побудованого будинку, права на яке раніше були зареєстровані, підлягає оформленню на загальних підставах.
Оформлення ділянок землі і порядок реєстрації
Для реєстрації самих ділянок землі необхідно подати до реєстраційного органу документ про право заявника на дану ділянку і в обов’язковому порядку кадастровий план земельної ділянки. При цьому, як і у випадку з будівлями, неузгодженість документів, що підтверджують право, з кадастровим планом не може бути підставою для відмови.
Як оформити дачну амністію? Почати з землі або з будинку? По своїй суті це дві абсолютно незалежні одна від одної процедури, які можна робити в будь-якій послідовності. Але є деякі особливості. Якщо спочатку зареєструвати земельну ділянку, то з’явиться можливість оформити будинок без кадастрового паспорта.
У той же час, якщо подати документи на реєстрацію землі та споруд одночасно, можна істотно скоротити час на реєстрацію. З точки зору самого «Росреестра», реєстрацію ділянки та будівель найкраще проводити одночасно, благо спрощений порядок цьому всіляко сприяє, а держава хоче мати найбільш повну інформацію про всі об’єкти нерухомості в державі.
Особливості спрощеної реєстрації без кадастрового паспорта
Важливо розуміти, що відсутність необхідності в подачі кадастрового паспорта для проведення реєстрації нерухомості в деяких випадках не скасовує необхідності в цьому документі в принципі. Відповідно до цивільного законодавства Росії, необхідно дотримуватись будівельних норм при спорудженні будівель, а також не порушувати правила землекористування. Ці норми поширюються і на власність, на яку поширюється дачна амністія.
Декларація, альтернативний кадастрового паспорта, документ, не може підтвердити сумлінність власника земельної ділянки, оскільки містить дані від власника ділянки, тобто заінтересованої особи, а значить, не зможе замінити кадастровий паспорт для проведення з такою нерухомістю інших дій, наприклад, отримання дозволу на проведення в будинок водопроводу або газу, а також буде критично оцінюватися судами як доказ.
Законодавчі лазівки дачної амністії
Амністія дачних ділянок дозволяє власникам отримати додаткові негласні вигоди від реєстрації земельної ділянки.
Багато власників ділянок землі самовільно їх розширили за рахунок незайнятих земель, власності інших фондів або ділянки сусіда.
У таких випадках спрощений порядок дозволяє узаконити свої права з урахуванням захоплених територій, але при певних умовах.
Якщо самовільно зайнята земля комунальна, тобто не належить приватній особі або організації, то потрібно просто уточнити межі земельної ділянки при виготовленні кадастрового плану, який знадобиться для реєстрації землі.
Якщо ж ділянка розширений за рахунок земель іншого призначення, потрібно отримати відповідний дозвіл від місцевої адміністрації. Отримати такий дозвіл ви зможете, якщо не зайняли землі лісового та водного фонду або інші землі, які за законом не можуть відчужуватися у приватну власність. Якщо ж ви потіснили сусіда, то доведеться узгодити з ним кордону і отримати його згоду.
