Житлові фонди: правила і норми

«Житловий фонд РФ» – це одне з базових понять Житлового кодексу країни. Воно являє собою сукупність усіх наявних на території Росії будинків, приміщень та інших споруд, які призначені для постійного проживання людей, незалежно від їх розмірів, вартості, власника і т. д.

Житловий фонд по праву належить до найважливіших національних надбань держави. Саме тому до його збереження і примноження зацікавлене все наше суспільство. У складі єдиного житлового фонду виділяються й окремі складові частини. Вони також називаються фондами.

Визначення поняття

Що являють собою житлові фонди? Це поняття виділяється з того єдиного, яким оперує законодавство РФ. Житлові фонди відрізняються один від одного цільовим призначенням, порядком формування, правилами користування та іншими критеріями правового режиму.

Основний об’єкт поняття

Житлові правовідносини в першу чергу розглядають житлові приміщення. Вони і служать об’єктом правовідносин.

Житлові приміщення житлового фонду є насамперед ізольованими. При цьому вони обов’язково повинні знаходитися на площах нерухомого майна. Крім того, в це поняття входять такі приміщення, які є придатними для постійного проживання людей, відповідаючи при цьому всім необхідним технічним і санітарним нормам, існуючим правилам, а також всім іншим вимогам законодавства. Це підтверджено ст. 15 ЖК Росії.

Крім того, під житловим приміщенням (що зазначено в 5 ст. п. 10 КПК РФ) розуміють:

– житловий будинок, а також його частина, тобто будівля, що складається з кімнат і підсобних приміщень, які необхідні для задоволення громадянами своїх побутових та інших потреб;
– квартиру або її частину, тобто структурно відособлене приміщення, що знаходиться в багатоквартирному будинку, в якому є можливість прямого доступу до допоміжних приміщень, призначених для задоволення побутових та інших потреб громадян;
– кімнату, яка є частиною житлового будинку або квартири і призначену для безпосереднього проживання.

Основні вимоги

Розміщення громадян у житлових приміщеннях неможливо без дотримання основних правил і норм житлового фонду. А вони встановлюють, що:

– житло повинно бути впорядковано і відповідати умовам того міста чи селища, на території якого знаходиться, а також всім технічним і санітарним вимогам;
– житлове приміщення може бути надано в розмірі не менше встановленої суб’єктом РФ соціальної норми площі на одну людину, що еквівалентно мінімальних розмірів наданих житлових приміщень;
– надаються житлові приміщення повинні передбачати знаходження осіб різної статі віком старше дев’яти років в окремих кімнатах (це положення не стосується подружжя);
– житло повинно виділятися з урахуванням деяких заслуговують на увагу обставин, в тому числі і здоров’я громадян;
– житлове приміщення не заселяється двома і більшою кількістю сімей, якщо за своїм розміром не буде забезпечено встановлених законодавством санітарних вимог.

Класифікація в залежності від виду власності

Згідно з нормами ст. 19 ЖК Росії, житловий фонд є не чим іншим, як сукупністю жилих приміщень, які є в країні. Вони входять в основне поняття незалежно від форми власності та цільового використання. Це можуть бути готелі і гуртожитки, будинки, належні маневренному фонду, будинку для престарілих громадян і т. д.

Виходячи з правової належності житлових приміщень, житлові фонди класифікуються на такі:

1. Приватний. Цей фонд у вигляді індивідуальних житлових будинків, збудованих, придбаних або приватизованих квартир. Перебуває у власності громадян. У свою чергу, він може належати приватним особам або юридичним.

2. Державний. Він також групується за двома видами. У перший з них входить все житло, яке належить Російській Федерації. Це і є державний житловий фонд. У другий вид подібного житла включені приміщення, право власності на які належить суб’єктам РФ.

3. Муніципальний. Цей житловий фонд-сукупність житлових приміщень, що належать муніципальним утворенням, тобто підприємствам, установам і відомствам. Такий фонд перебуває у власності міста та районів.

Класифікація за цілями використання

Це ще один варіант, згідно з яким підрозділяють житлові фонди. У цьому випадку їх виділяють наступні:

1. Соціального використання. Цей житловий фонд надається громадянам згідно з договором про соціальному наймі.

2. Спеціалізований. Приміщення цього житлового фонду надаються для проживання деяким категоріям громадян. При цьому всі такі кімнати або квартири знаходяться у складі муніципального та державного житлових фондів. До подібних приміщеннями відносяться: службові і розташовані у гуртожитках, що належать маневренному фонду, а також знаходяться в будинках, призначених для соціального обслуговування громадян і для розміщення змушених переселенців.

3. Індивідуальний. Такий житловий фонд включає в себе жилі приміщення, що входять у приватний житлофонд. Це приватизовані квартири і ті, які знаходяться в ЖБК, житлові будинки і т. д. Їх власниками можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

4. Комерційного використання. Цей житлофонд використовується його власниками заради укладення договорів возмездного проживання громадян. Крім того, таке житло може бути надано за іншими цивільно-правовими угодами в користування або у володіння.

Цільове призначення

Згідно з правилами експлуатації житлового фонду, на громадян покладається відповідальність за забезпечення цілісності і збереження квартир, житлових кімнат і будинків. Одним з важливих умов для цього є цільове використання таких приміщень, щоб вони могли задовольняти побутовим та іншим потребам.

Здійснюючи дане йому за законом право володіння, власник житлового приміщення повинен приймати всі необхідні заходи для того, щоб житловий будинок не зазнав пошкодження і знищення. Для цього, зокрема, потрібно дотримуватися вимог законодавства, яке не допускає розміщення в квартирі, кімнаті або житловому будинку різних промислових виробництв. При бажанні розміщення організацій, підприємств або установ, експлуатація житлового фонду в такому напрямку може бути здійснена тільки після переведення його приміщень у нежитлові.

Виконання інших вимог

Існують різні норми експлуатації житлового фонду, які пропонують громадянам забезпечувати збереження не тільки приміщення та будинки, але і прибудинкової території. При цьому повинні виконуватися всі експлуатаційні, протипожежні, архитектуроградостроительные, екологічні та санітарно-гігієнічні вимоги.

Вони включають в себе:

– дбайливе ставлення до наявних об’єктів благоустрою;
– дотримання чистоти та порядку в кабінах ліфтів, на сходових майданчиках і в під’їздах;
– виконання правил з утримання житлового будинку, а також прилеглої до нього території і т. д.

Причому всі ці норми і вимоги обов’язкові до виконання усіма мешканцями, а не тільки його власниками.

Перепланування приміщень

Законодавством РФ передбачено право власників житла здійснювати вільне право володіння ними. Громадяни мають можливість перебудови належних їм кімнат чи квартир. Єдиною умовою для цього є дотримання діючих норм, а також прав інших громадян. Крім того, перебудова квартир і приміщень не повинна призвести до руйнування всього будинку, його інженерних систем та їх окремих елементів. Саме тому, згідно із законодавством, вимагається обов’язкове узгодження майбутньої перепланування та складання акта особливої міжвідомчої комісії.

Перехід у власність

Дуже цікавою є тема про приватизацію житлового фонду. Адже громадяни, які проживають в квартирах, будинках і приміщеннях, що належать державі, цілком можуть стати їх власниками. А це має на увазі під собою повне володіння і розпорядження такими приміщеннями на свій розсуд. Приватизовані квартири і будинки можна заповідати і продавати, здавати в оренду і здійснювати інші дії, які відповідають законодавству.

Безкоштовно приватизувати житловий фонд можна тим громадянам, які проживають у будинках муніципального та державного житлових фондів, з якими укладено договір оренди або найму. Такого права не передбачено для приміщень громадського житлового фонду. Справа в тому, що ці будинки і квартири знаходяться у веденні юридичної або фізичної особи. Держава до них ніякого відношення не має.

Розвиток житлового будівництва

Для примноження одного з національних надбань Росії в 2003 році був створений спеціальний фонд. Це фонд житлового будівництва, який сприяє розвитку територій і об’єктів інженерних комунікацій, соціальної, транспортної інфраструктури, збільшення обсягів виробництва виробів для зведення будівель і випуску будівельних матеріалів. Також в його цілі входить створення технопарків та інших утворень, що сприяють формуванню сприятливих і безпечних умов для будь-якої категорії громадян.

Завдання

Фонд житлового будівництва займається наступним:

– сприяє розвитку ринку, що пропонує земельні ділянки під житлове будівництво;
– сприяє розширенню територіального планування, розвитку зонування та містобудування;
– сприяє облаштуванню території допомогою зведення об’єктів інфраструктури;
– координує дії різних відомств за погодженням програм будівництва житла;
– стимулює розвиток екологічно чистих, а також енергоефективних технологій, створює всі необхідні умови для їх застосування у будівництві житла.

Функції

Фонд розвитку житлового будівництва має такі функції:

– є організатором аукціонів, які реалізують права на укладення договорів на оренду ділянок землі, наявних в його безпосередній власності;
– продає земельні території для житлового будівництва, а також для розміщення на них виробництв, що належать будівельній галузі, за допомогою організованих ним аукціонів;

– реалізує об’єкти нерухомості, що перебувають у власності Фонду;
– передає земельні території для розміщення на них об’єктів інфраструктури;
– направляє пропозиції щодо вдосконалення будівництва житлового фонду в міжвідомчий колегіальний орган;
– здійснює інші функції, які необхідні для реалізації завдань і цілей, передбачених законом РФ від 24.07.2008 р. № 161.

Контроль держави

Існують певні правила і норми, що сприяють спостереження за збереженням квартир, будинків і кімнат, які є на території Росії і входять в житлофонд. Так, згідно ст. 20 ЖК РФ, держава, за допомогою органів виконавчої влади, здійснює суворий контроль за його використанням. При цьому не має значення форма власності. Перевіряється державою також і правове використання житла. Під його контролем перебуває і визначення відповідностей норм здійснення комунальних послуг і правил проживання.

Облік

Житловий фонд РФ підлягає обов’язковій державній перепису. Про це йдеться в статті 19, 4 частини РК. Основна мета такого обліку полягає в отриманні достовірної інформації про наступне:

– про місцезнаходження житла;
– про кількісному і якісному складі приміщень, призначених для житла;
– про технічний стан будинків і квартир;
– про вартість об’єктів;
– про рівень благоустрою;
– про внесені зміни в раніше наявні дані.

Різновиди обліку

Житловий фонд підлягає наступного:

1. Державному обліку. У нього входить проведення технічної інвентаризації, а також складання паспортів на будинки і приміщення. Цей облік проводиться фахівцями бюро технічної інвентаризації.

2. Технічного обліку. Він включає в себе офіційний оперативний, поточний, статистичний, а також бухгалтерський облік. Подібний контроль покладається на державні і муніципальні влади.