Постійне безстрокове користування земельною ділянкою. Право безстрокового користування земельною ділянкою

В усі види права на земельні ділянки, включаючи і постійне (безстрокове) користування ними, з 01.03. 2015 внесені принципові зміни. Навіщо це зроблено, які витоки права безстрокового користування землею – всі ці питання розглядає пропонована стаття.

Коли виникло право на постійне безстрокове користування земельною ділянкою

У радянський період, коли панувала виключно держвласність на землю, використовувати її як громадянам, так і юридичним особам тільки на праві користування, причому безкоштовного. Згадайте, хто жив в СРСР, як у її Конституції йшлося про землі, переданої колгоспах «вічне користування».

Власне ж титул “постійне безстрокове користування земельною ділянкою” вперше був введений в союзне законодавство про землі в лютому 1990 р., а потім повторений в ЗК РРФСР від 1991 р. Саме його поява була наслідком тієї складної політичної боротьби, яка велася між реформаторськими силами на чолі з Б. Єльциним і прихильниками старої радянської системи. Останні, розуміючи неминучість майбутньої приватизації держвласності, прагнули створити умови для передачі новим власникам тільки об’єктів нерухомості без земельних ділянок під ними, що могло стати базою для повернення до колишніх порядків у разі реваншу.

Як розвивалося розглянуте право в РФ до прийняття ЗК РФ

Російська влада спочатку розглядали його як пережиток радянської системи і неодноразово робили спроби виключити з російського земельного законодавства.

У ЗК РРФСР від 1991 р. право безстрокового користування земельною ділянкою давалося лише юрособам. Громадяни ж, які отримали землю за нього ще за радянським законодавством, законом РФ про земельну реформу від 1993 р. зобов’язувалися переоформити її у власність або взяти в оренду. Тим же законом заборонялося надання земельних ділянок на цьому виді права.

Однак знову прийнятий у 1994 р. ГК РФ знову ввів цей титул стосовно до громадян, який і зберігається по даний час. Досить згадати, що це були за роки, щоб зрозуміти, як політична боротьба впливала на зміни законодавства.

Що вніс у розглянуте право ЗК РФ в рік його прийняття

По-перше, він зберіг його в главі 4, присвяченій обмеженим прав земельної власності. По-друге, ЗК РФ підтвердив заборону передачі на цьому праві нових ділянок громадянам, підтвердивши при цьому його збереження у громадян і юросіб, якщо воно виникло до введення ЗК. При цьому було спеціально підкреслено відсутність права громадян і юросіб розпоряджатися такими ділянками.

Одночасно був виданий спеціальний закон про процедуру введення ЗК РФ в дію, яким громадянам була надана можливість переоформити безкоштовно земельні ділянки в безстроковому користуванні у повну власність. Юрособи цим же законом зобов’язувалися переоформити такі ж свої ділянки в оренду або викупити їх. Терміни на переоформлення безстрокового користування земельною ділянкою для юросіб кілька разів зсувалися, поки в 2013 р. в КоАП РФ не була введена відповідальність за зрив цих строків у вигляді адмінштрафу від 20 тис. до 100 тис. рублів. Ця міра нарешті змусила більшість російських юросіб переоформити своє застаріле земельне право.

Як змінилося розглянуте право в 2015 році

Отже, багаторічна боротьба російських властей проти права громадян на постійне безстрокове користування земельною ділянкою, нарешті, завершилася. Цей титул з 01.03.2015 року виключений з найменування глави 4 ЗК РФ, а всі її пункти, в яких згадувалося про нього стосовно громадянам і юрособам, анульовані. Однак ЗК РФ не виключив його остаточно з системи земельних прав.

У новій його 39.9 статті перераховані органи та організації, які можуть отримувати землю лише на цьому виді права. Серед них відсутні громадяни та юридичні особи з недержавною формою власності.

Інші види користування земельними ділянками по ЗК РФ

Оновлений ЗК залишив в силі такий вид права користування землею, як сервітут. Одночасно були дещо модифіковані та деякі статті ЦК РФ, що відносяться до нього. Так, тепер укладати угоду про сервітут можна не тільки з власником ділянки, але і з її землекористувачем (орендарем), якщо строк сервітуту не перевищує строку оренди. У ЦК введена нова глава 5.3 з порядком укладення і змістом угоди про сервітут для ділянок, що належать державі.

Також ЗК РФ залишив у силі положення, що відносяться до такого виду права, як безоплатне користування земельними ділянками.

Про термінологію щодо користування землею

У ЗК РФ відсутнє поняття «безоплатне безстрокове користування земельною ділянкою», так як на всі види безоплатного використання державної або муніципальної землі ст. 39.10 встановлені певні строки. Цей термін, не є виразом якогось нового виду права на землю, що використовується в двох законах, прийнятих у серпні 1996 року і належать до наукової політики, а також до вищої та профобразованию. Деякі фахівці вважають його введення свідченням низької правової культури тодішніх законодавців. На думку автора, він може застосовуватися до тих ділянок (дачним, садовим, городах), якими користуються (за документально підтвердженим праву) громадяни, не поспішають зареєструвати свою власність на них. Адже фізособи не обмежені у цій процедурі ні термінами, ні штрафами. Користуватися своїми ділянками безоплатно вони можуть, а розпоряджатися – ні. Законодавець, приймаючи до уваги нерозторопність громадян, згоден з тим, що право користування в принципі існує, розраховуючи надалі на виключення його зі сфери земельних відносин.

Бездоговірній характер користування землею на безстроковій основі

Термін «безстрокове» у назві цього виду земельного права означає використання землі (експлуатація її згідно з цільовим призначенням) без якого-небудь обмеження строків такого використання. І в цьому полягає його відмінність з безоплатним користуванням землею, для всіх видів якого ЗК РФ встановлює конкретні терміни, хоча «безплатність» характеризує і безстрокове користування. Вона відмежовує цей правовий інститут «відплатна» оренди землі; при цьому здійснення безстрокового на відміну від безоплатного користування та від оренди відбувається на недоговірний основі.

Адже в основу користування земельною ділянкою в той період, коли це право надавалося громадянам, лягали не договори, а рішення (акти) різних органів влади про передачу сільгоспугідь садівничих і дачних товариств і кооперативів. Саме тоді мільйони громадян отримали в свої руки заповітні 6 соток. При цьому на руках у більшості з них до цих пір немає ніяких правовстановлюючих документів, тим більше будь-яких договорів. Тому поняття “договір безстрокового користування земельною ділянкою” відноситься до юридично беззмістовним.

Вимоги ЗК РФ до громадян, безстроково користуються землею

Громадянам, які здійснюють постійне безстрокове користування земельною ділянкою, яка надана можливість реєстрації права власності на нього. Вона встановлюється вищезазначеним законом 2001 року про введення в дію ЗК РФ. При цьому не має значення вказівку або відсутність в документі (акті, свідоцтві), який спочатку встановлює або засвідчує чинне право громадянина на користування ділянкою, виду самого права, на якому він йому надано.

Громадяни, які здійснюють фактичне користування земельною ділянкою, що належить державі або муніципалітету, з розташованими на ньому їх власними об’єктами нерухомості, також можуть зареєструвати свою власність на сам цю ділянку.

“Дачна амністія”

Оскільки після пройшли з моменту прийняття ЗК РФ декількох років процес реєстрації громадянами своєї власності на земельні ділянки в їх користуванні явно не набув потрібного розмаху, а державі потрібно було розширювати базу для збору земельного податку, то було прийнято рішення спростити процедуру такої реєстрації та викласти її в спеціальному законі. Він був прийнятий у 2006 році і отримав в народі ємне найменування «дачної амністії». Він дозволяв оформити у власність за спрощеною процедурою не тільки дачні та гаражні земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні, але і будинки та гаражі на них.

Термін завершення «дачної амністії» неодноразово продовжувався. Останній раз це було зроблено вже в поточному році. Остаточний термін її проведення встановлено до 1.03.2018 року.

Чому гальмується «дачна амністія»

Справа в тому, що для реєстрації права власності на дачний або гаражний ділянку потрібно, крім будь-якого правовстановлюючого документа, надавати ще й кадастровий план ділянки в двох примірниках. Вартість і тривалість кадастрових робіт і стали тим основним чинником, який зробив громадян маловоспріімчівимі до райдужним можливостям «дачної амністії».

Крім того, хоч якийсь, але все ж правовстановлюючий документ на ділянку надавати потрібно. Їм може бути акт про надання ділянки в постійне користування, будь постанова/розпорядження/рішення про надання ділянки, нарешті витяг з погосподарської книги. Однак у більшості садівників і дачників ніяких документів немає, крім, може бути, книжок садівника.

Всі ці обставини і гальмують процес, змушуючи влади винаходити нові стимули для населення на зразок так званої нової дачної амністії.

Переоформлення власності на земельні ділянки в користуванні юросіб

Як уже зазначалося, законом про запровадження ЗК РФ юридичні особи зобов’язуються викупити або взяти в оренду такі ділянки до 01.01.2012. За порушення строків переоформлення передбачена адмінвідповідальність у вигляді штрафу. Для товариств садівників, городників або об’єднань дачників, а також гаражних кооперативів термін переоформлення безстрокового користування необмежений.

Якщо безстрокове користування переоформляється на оренду, то плата за неї встановлюється в розмірі 2 %, а для ділянок із складу сільгоспземель – 0,3 % від кадастрової вартості орендованих ділянок. При вилученні або обмеження ділянки в обороті плата за його оренду дорівнює 1,5 % тієї ж вартості. Змінювати ці величини можна тільки при зміні кадастрової вартості.

Тим особам, які користувалися ділянками з різними лінійними об’єктами, строк переоформлення безстрокового користування встановлений до 01.01.2016. Якщо вони встигли переоформити право користування ділянками на право їх оренди до 01.01.2012, то вони також можуть викуповувати орендовані ділянки за пільговою ціною в розмірі 2,5 відсотка від кадастрової вартості. Для Москви і Санкт-Петербурга ця пільгова ціна збільшена до 20 % від кадастрової вартості.