Планування території земельної ділянки

Віктор Кузьмін
1 minute

Перед початком забудови якої-небудь території (дачного селища, нового міського району тощо) в обов’язковому порядку складається проект планування. Основною метою розробки подібного документа є упорядкування процесу розширення муніципальної інфраструктури. Для приватних ділянок складати проект планування не обов’язково. Офіційним документом, що дозволяє оформити таку землю юридично, є межовий план. Розташовувати житлові і господарські об’єкти на приватних ділянках їх власники можуть на власний розсуд, з дотриманням деяких нормативів.

Що входить в проект планування

Цей Документ являє собою комплект креслень, схем та текстової інформації, що містить повні відомості про застраиваемом ділянці. Складається проект межування і планування території з двох частин: основної (яка, власне, і затверджується згодом) і її матеріального обґрунтування. У першу входять:

  • Креслення ділянки, на якому відображаються межі об’єктів капітального будівництва, лінії вулиць, інженерних комунікацій і т. д.
  • Відомості про передбачувану щільності забудови та положення про розміщення об’єктів.
  • Характеристика розвитку інфраструктури території.

Матеріали з обґрунтування включають в себе схеми:

  • розташування території;
  • використання її у період підготовки проекту;
  • дорожньої мережі (з парковками);
  • меж території архітектурних пам’яток та інших об’єктів культурної спадщини;
  • інженерної підготовки і вертикального планування ділянки;
  • меж територій з особливими умовами використання, а також інші матеріали, що обгрунтовують положення про планування.

Крім того, в цю частину проекту входить пояснювальна записка з описом:

  • способів розвитку на території систем соціального та інженерно-технічного забезпечення, транспортного обслуговування;
  • заходів, прийнятих для захисту ділянки від НС техногенного та природного характеру;
  • заходів, спрямованих на забезпечення пожежної безпеки території;
  • заходів з цивільної оборони і т. д.

Проект межування і планування території – найважливіший документ, складання якого має проводитися з дотриманням усіх норм, передбачених законом. З урахуванням відомостей, зафіксованих у ньому, згодом складається межовий план кожної конкретної ділянки.

Планування території лінійного об’єкта

У цьому разі проект складається приблизно так само. Основна його частина включає креслення з кордонами адміністративних структур, на території яких буде прокладений лінійний об’єкт, з позначенням транспортних мереж, ліній електропередачі і т. д. До неї додаються матеріали, що обгрунтовують будівництво, у вигляді текстових і графічних документів.

Планування ділянки приватного

Розташовувати споруди на території її власник може за своїм розсудом. Однак при цьому обов’язково слід дотримуватися певні нормативи. Тому часто, хоча це і необов’язково, планування приватних ділянок доручається фахівцям. Розробка проектів таких територій проводиться з обов’язковим дотриманням наступних правил:

  • Відстань між кам’яними будівлями не повинно бути менше 6 м.
  • Хозблоки і гаражі розташовують не ближче, ніж в семи метрах від вікон житлового будинку.
  • Мінімальна відстань від будинку (входить у проект або сусідського) до лазні – 8 м.
  • Сарай, туалет і компостна яма не повинні бути ближче, ніж 15 м від житлових будівель.
  • Мінімальна відстань від будинку до сусідського паркану – 3 м, від сараю – 4 м, від госпблоку – 1 м.
  • Від червоної лінії вулиці до будь-якої будівлі – не менше 5 м.

Зазвичай при плануванні територія ділянки ділиться на три зони:

  • Житлову. Під неї рекомендується відводити 11 % площі.
  • Господарську.
  • Зону відпочинку. Під неї і господарську зазвичай відводиться 14-16 % площі.
  • Садово-городню (до 77 %).

Порядок розбивки

Починають складати проект планування території земельної ділянки зазвичай з визначення місця розташування будинку. Це найважливіше будова, і від того, де він буде, залежить розподіл решти об’єктів. Найчастіше його розташовують на найвищому місці ділянки. Це дозволяє знизити витрати на зведення фундаменту, особливо якщо грунт на пагорбі скелястий.

Господарську зону зазвичай розташовують у глибині ділянки, подалі від сторонніх очей. Часто її додатково закривають декоративними насадженнями. Під сад і город відводять сонячну сторону території.

Вздовж парканів зазвичай висаджують кущі або дерева. Зона відпочинку може розміщуватись як в глибині двору, так і поруч з будинком.

Планування і забудова територій повинні проводитися таким чином, щоб будівлі не затінювали зелені насадження і при цьому захищали їх від вітрів. Також слід постаратися зробити так, щоб відстань між будівлями вийшло мінімальним. Ходити, приміром, в баню в самий кінець ділянки напевно буде не надто зручно.

Що може вплинути на розташування об’єктів

Планування території завжди здійснюється з урахуванням таких факторів, як:

  • рельєф місцевості;
  • форма ділянки;
  • його розміри;
  • тип грунту;
  • рівень залягання підземних вод;
  • напрямок переважаючих вітрів.

Що потрібно враховувати

Проект планування території земельної ділянки слід складати таким чином, щоб згодом не виникало жодних конфліктів з сусідами. На момент його розробки суміжні землі ще напевно також не облаштовані. Отже, розрахувати відстань до майбутніх об’єктів на них неможливо. Це може стати причиною різного роду проблем. Приміром, після закінчення забудови обох ділянок сусідський туалет може опинитися в безпосередній близькості від зони відпочинку. Тому погоджувати з сусідами розташування будівель бажано ще на етапі складання проекту.

Планування території повинна виконуватися також таким чином, щоб у подальшому до всіх значущих об’єктів могла під’їхати техніка. Господарям, наприклад, може знадобитися виклик ассенізаторской машини для очищення вигрібної ями, завезення землі і гною на город, піску і щебеню для будівництва і т. д.

Дизайнерський проект

Будь ділянка повинна бути не тільки зручним, але і красивим. Тому планування території зазвичай виконується з одночасним складанням дизайнерського проекту. У заміському будівництві при оформленні прибудинкової території найчастіше використовуються два стилі:

  • Ландшафтний. По-іншому цей напрямок називають ще мальовничим. У цьому випадку рослини розміщуються без дотримання суворих правил, доріжки можуть бути вигнутими, елементи ландшафту розташовуються природно.
  • Геометричний. Цей стиль зазвичай вибирають для ділянок, розташованих на рівній місцевості. Його характерними рисами є вивіреність ліній і форм, сувора геометрія.

Межовий план

Планування території земельної ділянки (приватного) – процедура офіційно необов’язкова. Межування ж провести необхідно. Це офіційний документ, і складати його мають право тільки компанії або особи, що мають ліцензію. Без межового плану оформити ділянку у власність не вийде. Порядок дій при його складанні визначається законодавчо. Попередньо проводиться збір вже наявних відомостей про ділянці. Це можуть бути, наприклад, старі договору купівлі-продажу, креслення і т. д. Потім проводяться роботи безпосередньо на місці. При цьому виконується огляд ділянки, визначаються його площа та межі. Далі проводиться попереднє межування. Після всіх узгоджень кордону за ділянкою закріплюються остаточно.

Готовий межовий план є обов’язковою складовою пакета документів, що надаються в Кадастрову палату. Крім нього для постановки на облік необхідний технічний паспорт, у якому містяться відомості про будовах, розташованих на території, документ, що підтверджує право власності і т. д. Після внесення до реєстру ділянка вважається юридично оформленим. Це дає можливість здійснювати стосовно нього угоди купівлі-продажу, складати договори дарування і т. д.