Орендні канікули – що це таке? Як прописати орендні канікули в договорі, зразок

У даній статті ми постараємося відповісти на питання, що це таке – орендні канікули. Будуть детально розглянуті такі поняття, як визначення терміна, зміст, значення і функції брокерів, форма заповнення договору. Також будуть згадані деякі поради юристів.

Загальні відомості

Багато людей при укладанні угод на ринку нерухомості та у сфері комерційної діяльності часто стикаються з необхідністю оформити орендні канікули. Що це таке, розуміють далеко не всі, хоча в сучасному світі бізнесу це досить часте явище.

У будь-якому договорі на оренду чого-небудь присутні як мінімум дві особи – власник і той, хто наймає. Про те, що це таке – орендні канікули, часом не можуть точно відповісти обидва учасника договору. Важливо усвідомлювати значимість даного комерційного терміна в договорі, так як він може стати причиною зіткнення особистих інтересів між задіяними особами.

Визначення поняття

Перш ніж приступати до більш конкретного розгляду поняття орендних канікул, варто розібратися з їх суттю. Якщо використовувати комерційне визначення, то вони являють собою період часу, протягом якого за орендарем зберігається право займати приміщення, не виплачуючи за це грошей власнику. В іншому варіанті укладення договору величина виплат може знижуватися і відповідати лише частини деякої базової величини вартості.

В більшості випадків таку домовленість пропонують при здачі приміщень, що перебувають у стані чистової обробки. На перший погляд може здатися, що тут все гранично просто і ясно. Однак з’являється безліч питань, коли договір починають укладати. Багатьох цікавить, з якою метою суб’єкт хоче отримати орендні канікули, як правильно їх оформити при створенні договору, як це вплине на прибуток власника. Саме тому важливо знати відповідь на питання про те, що це таке – орендні канікули.

Труднощі при складанні договору

Найчастіше при складанні договору складності виникають з кількох причин. Однією з них є розгляд власником поняття «орендних канікул» як знижки (поступки), що надається наймачу. Тривалість знижки відповідає терміну канікул, вказаною в договорі (за умови, що вони передбачаються спочатку). Орендарі бачать в даному понятті можливість для власника реалізувати потенціал свого приміщення в якості площі, яка буде здана в користування за певну плату. Однак, говорячи об’єктивно, це має більше цікавити орендаря, ніж власника.

Поради юриста

При розгляді питання про те, що це таке – орендні канікули, слід пам’ятати про деякі корисних порад, які дають юристи на консультаціях.

Рекомендації, на які варто звернути увагу орендарям, наступні:

• Приходячи на переговори, потрібно заздалегідь чітко прописати на папері план, в якому вказати тип робіт, який проводитиметься в приміщенні. Також слід згадати і про терміни їх виконання. Подібні дії дозволять підсилити обґрунтованість у необхідності використання канікул.
• Якщо вас цікавить приміщення – це вже не перший крок у розвитку особистого бізнесу (ця будівля вже здавалося іншим орендарям), то бажано поговорити про ремонт внутрішньої частини будівлі, якщо такий необхідний. Важливо згадати про плановані поліпшення, наприклад, дизайну, що буде вигідно і самому власнику. Інновації потрібно також спланувати і продумати заздалегідь.
• Якщо законодавство РФ вимагає отримання ліцензії, необхідної для здійснення вашої ідеї, то краще буде дати конкретні посилання на закон, в якому описується процес та строки її одержання.

Це перелік основних рекомендацій. Якщо орендар володіє чіткою картиною бачення власної справи, усвідомлює всі тонкощі процесу та можливі строки здійснення наміченого плану, а власник зацікавлений у швидкій реалізації нерухомості, то договірні сторони завжди зможуть прийти до консенсусу. Чимало залежить також і від брокера, послугами якого користуються наймач та власник.

Що каже закон

Договір про орендні канікули і оренди не є критеріями законодавства РФ. Іншими словами, тут є простір для креативного мислення. Однак самим законодавством не заборонено складати договір з використанням даних комерційних понять.

В юридичній формі існує два варіанти оформлення угоди. Перший тип угоди базується на фіксації умов канікул у договорі оренди. Їх потрібно прописувати максимально детально. Другий варіант передбачає складання додаткової угоди про орендні канікули (крім основного договору). Не слід забувати і про те, що дане поняття ставитися лише до оплати самої оренди, але не до комунальних послуг.

Про функції брокерів

На практиці в питанні, що це таке – орендні канікули, добре розбираються кваліфіковані брокери.

Якщо ви не впевнені у власних силах, можна звернутися за допомогою до таких фахівців. Брокер допоможе вам заощадити власний час на тому, що вам не доведеться детально вникати в кожну тонкість, пов’язану з вирішенням даного питання. Професійні брокери будуть мати сотні рішень для можливих проблем і дозволять вам отримати максимальну вигоду від угоди. Якщо орендар вирішує все зробити самостійно, рекомендується ознайомитися з тонкощами цього процесу в спеціалізованих агентствах.

Причини зниження платежів

Угода орендних канікул може передбачати зниження вартості виплат. Нерідко трапляється так, що орендар по ряду певних причин не може виплатити грошові кошти відразу і в повному обсязі, або він віддає виплату лише частково. Звернути увагу на недоліки приміщення слід до підписання договору. У такому випадку їх можна використовувати як засіб для досягнення зниження вартості оренди на законних підставах. Ніколи точно невідомо, як буде розвиватися бізнес. Тому слід готуватися до можливих труднощів заздалегідь і спробувати знизити вартість платежу оренди. Причинами такої дії можуть служити наступні фактори:

• Потреба в добудові або переплануванні приміщення.
• Проведення оздоблювальних і ремонтних робіт.
• Необхідність у проведенні оснащення особливою технікою, необхідною орендареві.
• Тривалий переїзд знімає приміщення особи.

Орендодавцю варто звернути увагу на результативні механізми залучення потенційних клієнтів. Одним з таких ходів є пошук орендарів на етапі, коли фактично приміщення ще не готове до здачі. Іншим механізмом є утримання знімає особи від спроби розірвати договір в період обмеженою експлуатації використовуваного об’єкта (наприклад, лише її невеликої частини, тому що все інше ще добудовується).

Наявність і параметри

Часто можна зустрітися з некомпетентністю в питанні про те, як прописати орендні канікули в договорі. Перш ніж приступити до вивчення вирішення даної проблеми, варто звернути увагу на деякі деталі.

Важливо пам’ятати, що наявністю канікул і визначенням їх параметрів варто займатися в процесі обговорення умов основного договору про оренду. Питання про зниження плати за використання приміщення може обговорюватися і в процесі його безпосередньої експлуатації, але для цього потрібні ґрунтовні причини.

Канікули являють собою невід’ємну частину договору між орендарем і власником. Їх взаємовідносини грунтуються на даних, що містяться у документі договору. Наявність права про зниження вартості виплат за оренду приміщення передбачається статтею 614 (п. 3) ЦК РФ. Обов’язковим є наявність згоди з обох сторін.

Різні види платежів

Стаття 606 ГК РФ визначає надання оренди як послугу, що передбачає наявність її возмездности (мається на увазі, що покладена сума обов’язково буде виплачена). І який орендує, і здає особі важливо пам’ятати про це при розгляді питання про те, як прописати орендні канікули.

Відсутність плати може перекладати цей процес під юрисдикцію глави 36 у ЦК РФ (про безоплатне надання площ). Правильне оформлення договору дозволить орендарю правомірно обґрунтувати необхідність зменшення оплати. Основні варіанти зниження вартості такі:

• Безпосереднє зменшення суми оплати (мається на увазі щомісячної), яке буде дійсним протягом якогось тривалого терміну, наприклад, півроку.
• Відстрочка оплати, яка передбачає, що у міру витікання терміну канікул грошові кошти орендар не буде перераховувати власнику. Однак платежі, які «набігли» за цей проміжок часу, будуть розділені на рівні частини та додані до основної суми орендної плати, яка буде перераховуватися після закінчення канікул.

Положення договору

Розглянемо, як прописати орендні канікули в договорі. Зразок заяв можна знайти в різних джерелах інтернету за відповідним запитом. Давайте розберемо найбільш важливі компоненти такого документа.

Зразки угод орендних канікул повинні включати:

• Причини, у зв’язку з якими необхідно їх використання.
• Чітко зазначені терміни тривалості канікул.
• Конкретні розміри діючої плати за оренду в даний період.
• Порядок, відповідно до якого буде здійснюватися оплата.

Якщо орендні канікули були погоджені та внесені в договір, то вищезгадані моменти можна описувати в спеціальному розділі цього документа. Також вся інформація може бути внесена в окремі пункти, сприяють проясненню різних питань по темі.

Зразок договору орендних канікул (у разі використання такої угоди) може включати:

• Розділи, що сприяють конкретизації бажань орендаря і/або власника.
• Додаткові пункти, які чітко розмежовують розділи, згадані вище.
• Додатковий ряд умов, що дозволяють розкрити деталі кожного конкретного пункту в договорі.

Податковий фактор

Зниження загального розміру суми плати за оренду надає можливість наймачеві зменшити податок на прибуток, який залежить від ряду особливостей самого режиму оподаткування. На це питання завжди важливо звертати увагу, так як його вирішення дозволяє який орендує особі обґрунтувати потребу в зниженні платежу. При відсутності грамотного і логічно обґрунтованого висновку договору учасників угоди можуть запідозрити у змові, метою якого є зменшення суми податку. Орендар, знижуючи величину плати за здачу приміщення, також отримує можливість зменшити витрати на податок на прибуток.