Оренда і продаж муніципального майна

Муніципальним майном в Росії вважається таке майно, яке на підставі права власності належить державі (так звана федеральна власність), а також майно, на підставі права власності належить суб’єктам держави. Від імені держави та її суб’єктів органів, що здійснюють державну владу, мають право придбати це майно, здійснювати в його відношенні свої майнові права та обов’язки.

Муніципальним майном є також те, яке міститься у власності міських чи сільських поселень, інших муніципальних утворень. Придбавати і використовувати його мають право органи місцевого самоврядування, а також у межах компетенції муніципальних утворень, яка встановлюється спеціальними нормативними актами, виступати в суді. Розглянемо для початку, що таке продаж і оренда муніципального майна

Загальні положення оренди муніципального (державного) майна

Оренда муніципального майна має свої особливості, які стосуються укладення договору, а також встановлення всіх відповідних орендних платежів. Згідно з деякими положеннями Конституції РФ, управління муніципальної (державної) власністю здійснює Уряд держави.

Відносини, які виникають у процесі укладання договору оренди муніципальної власності, а також виконання орендного договору, регламентовані главою 34 Цивільного кодексу РФ. Договір оренди, інакше називається майновим наймом, полягає в тому, що орендодавець повинен надати наймачеві певний федеральне майно у тимчасове користування за відповідну плату.

Важливість заяви

Всі питання про отримання в оренду будь-якого федерального майна вирішуються тільки на підставі заяви від визначеного законом кола фізичних чи юридичних осіб, російських або закордонних. Також сюди відносяться міжнародні організації, які мають резолюцію про те, що вони є балансоутримувачами.

Що ще необхідно?

Крім заявки (заяви) на оренду, заявник повинен надати у спеціальний Комітет з управління муніципальним (федеральним) майном наступні документи:

• Оригінали установчих документів підприємства, яке отримує в оренду майно, або їх копії, засвідчені в нотаріальному порядку, якщо йдеться про юридичних осіб. Якщо договір оренди має намір укласти фізична особа як індивідуальний підприємець, то від нього буде потрібно свідоцтво про реєстрацію приватного підприємництва.
• Баланс підприємства, яке в договорі оренди майна буде виступати як орендар.

• Довідка про наявність заборгованості з оплати комунальних платежів або орендної плати.
• Довідка, завірена податковим органом, про наявність або відсутність заборгованостей за всіма видами обов’язкових платежів.

Під час розгляду заявок на надання оренди особливо враховуються наявність або відсутність заборгованості за податковими зобов’язаннями та своєчасність здійснення платежів за орендними зобов’язаннями. Для того щоб обмежити максимальні терміни оформлення орендних договорів, такий термін чітко регламентований і становить 1 місяць з дня надання наймачем повного пакета відповідних документів.

Формат орендного майна

Оренда федерального і муніципального майна може здійснюватися в декількох формах:

• за умови реалізації наймачем переважного права на орендний договір – в порядку продовження такого договору;
• в загальному порядку розгляду заяв, в тому числі на основі комерційного конкурсу або за допомогою аукціону.

Аукціон – це конкурсний спосіб визначення того, хто стане наймачем державного або муніципального майна. Аукціон проводиться шляхом здійснення публічних торгів, де орендарем стає той претендент, який запропонував максимальну ціну за право укласти орендний договір. Комерційний конкурс – це такий спосіб визначення орендаря майна, де переможцем можуть визнати того претендента, який представить найбільш вигідну пропозицію.

Що робити, якщо було отримано відмову?

Відмова у заявці на укладення договору оренди надається Комітетом з управління державним або муніципальним майном і має бути вручено кандидату в письмовій формі. Обов’язковою умовою тут є вказівка причин такої відмови, який, у свою чергу, може бути оскаржено в судовому порядку з дотриманням регламентації спеціальних нормативних законодавчих актів.

Передача майна за договором оренди

Договір оренди будь-якого нежитлового приміщення повинен укладатися письмово одним документом за підписом обох сторін. Згідно з цим договором орендодавець повинен передати в тимчасове використання конкретну будівлю, споруду або приміщення. В орендному договорі обов’язково має бути зазначено це майно, його технічний стан, місцезнаходження, площа та інші характеристики. Передача в оренду таких об’єктів майна здійснюється згідно з передавальним актом або іншим документом, що свідчить про те, що об’єкт переданий у користування орендаря. Акт повинен бути складений у двох примірниках – для обох сторін цього договору. Через 5 днів після укладення угоди орендодавець повинен надати наймачеві майно, що є предметом даного орендного договору.

Продаж муніципального (державного) майна

Процес продажу муніципального майна контролюється законом «Про приватизацію державного та муніципального майна». Приватизація – це відчуження майна, яке знаходиться у праві власності муніципальних утворень, право власності юридичних або фізичних осіб. Цей процес носить безоплатно характер.

Придбати знаходиться в процесі продажу муніципальне майно мають право будь-які юридичні, а також фізичні особи. Цей список виключає унітарні підприємства, муніципальні або державні установи. Це стосується також тих юридичних осіб, у яких у статутному капіталі міститься більш як 25 % засобів, що належать державі або його суб’єктам. Існує спеціальний сайт з продажу муніципального майна, офіційно надає інформацію з цього питання. Порядок приватизації майна, яке міститься в муніципальній власності, узгоджується з нормативними актами держави, а також його суб’єктів.

Як визначається вартість?

Нормативна ціна майна, яке підлягає приватизації, є мінімальною вартістю, за якою можна відчужувати таке майно. Визначається вона у порядку, який встановлюється урядом держави. Нормативна ціна майна, яке підлягає приватизації, повинна прирівнюватися до ринкової, яка визначається незалежним оцінювачем. Початкова ціна муніципального майна, що підлягає приватизації, встановлюється у передбачених законодавством випадках на підставі висновку незалежного оцінювача, який також повинен здійснювати свою діяльність у рамках закону.

Умови про приватизацію майна, що належить муніципальним утворенням, відповідно до нормативно-правових актів, що регулюють цей процес, самостійно визначаються органами місцевого самоврядування. Інформація про початок приватизації муніципального (державного) майна в обов’язковому порядку повинна бути опублікована в різних джерелах ЗМІ, які також визначаються органами місцевого самоврядування. Це повинно відбутися не менш ніж за 1 місяць до призначеного дня, якщо інше не передбачено в законодавстві. Продаж муніципального майна здійснюється після приватизації.

Що підлягає розголосу через ЗМІ?

Перелік відомостей, які підлягають обов’язковому опублікуванню в джерелах масової інформації:

• Найменування органу місцевого самоврядування, який прийняв рішення про початок приватизації муніципального майна, а також всі існуючі реквізити такого рішення.
• Найменування муніципального майна, а також всі його індивідуальні характеристики.
• Спосіб, згідно з яким буде здійснюватися приватизація муніципального майна.
• Початкова ціна.
• Умови платежу, строки його здійснення, а також всі необхідні реквізити розрахункових рахунків.

• Місце подання заяви на приватизацію муніципального майна, порядок її здійснення, дати початку і закінчення.
• Вимоги до оформлення документів та їх вичерпний перелік.
• Строк, встановлений для укладення договору купівлі-продажу муніципального майна.
• Можливість ознайомлення потенційних покупців з іншою інформацією про об’єкт, що підлягає приватизації, а також з умовами договору та актом інвентаризації.
• Умови обмеження для певних категорій юридичних або фізичних осіб.
• Інші важливі відомості.

Продаж муніципального майна шляхом проведення аукціонів

Муніципальне майно може продаватися також за допомогою аукціону. Це відбувається в тому випадку, якщо покупці такого майна не повинні виконати жодних умов в його відношенні. Право придбання перебуває у процесі продажу муніципального майна здійснюється в порядку аукціону і належить тому покупцеві, який готовий запропонувати за нього найвищу ціну. Якщо в аукціоні брало участь лише одна юридична або фізична особа, такий аукціон за законом визнається недійсним.

Перед проведенням аукціону в ЗМІ повинні бути вказані:

• місце і час проведення такого аукціону;
• порядок, згідно з яким будуть визначатися переможці;
• умови внесення завдатку, його розмір, всі необхідні банківські реквізити і порядок його внесення.

Інформація про результати аукціонів підлягає обов’язковому опублікуванню в джерелах засобів масової інформації, де термін такої публікації не повинен перевищувати тридцяти днів з дня вчинення таких операцій. Аукціон з продажу муніципального майна та тематичні конкурси можуть проводитися також в електронній формі. Як вже було зазначено, є спеціальний сайт для всіх, хто цікавиться даним питанням. Торги з продажу муніципального майна такого формату забезпечать інформаційну прозорість і спрощення даної процедури. Електронний вид зведе до мінімуму можливість змови між учасниками таких аукціонів і їх організаторами. Приватизація об’єктів здійснюється шляхом оформлення договору купівлі-продажу муніципального майна, в який в обов’язковому порядку повинні бути включені всі умови даної угоди.