Обовязкові нотаріальні угоди. Нотаріальна угода купівлі-продажу нерухомості. Нотаріальне оформлення угоди

Нотаріальна угода є юридичною операцією, яка здійснюється у встановленій формі. Що це означає? Даній процедурі підлягають угоди, для яких відповідно до законодавства встановлена нотаріальна форма їх виконання.

Детальніше ми зупинимось на детальному розгляді поняття нотаріальної угоди. Також мова піде про продаж і придбання нерухомості, про можливі ризики при оформленні.

Обов’язкові нотаріальні угоди

Така форма документів потрібно в наступних випадках:

• Будь-які операції, які здійснюються з нерухомим майном. При цьому майно повинно належати продавцю або дарувальнику. Виняток становить майно, що входить в пайовий інвестиційний фонд. Ще одним винятком є оформлення щодо відчуження земельних часток.
• Процедури, які пов’язані з розпорядженням нерухомим майном у межах умов піклування.
• Будь-які угоди, що включають продаж нерухомого майна, яке належить неповнолітньому громадянину або недієздатній особі.

Детальніше про угоди

Отже, у зв’язку з цим йдеться про наступних варіантах угод:

• Дарування або продаж будь-якої частки власникові. При даруванні то особа, кому дарують, має сплатити податок, що становить тринадцять відсотків. Такий тариф актуальне для резидентів. Що стосується нерезидентів, то вони вносять тридцятивідсоткову оплату з ринкової вартості частки, яка була подарована. У тому разі, якщо відчуження виконується по документу купівлі-продажу, взаємини з податковим органом виникають безпосередньо у продавця.
• Дарування частки сторонній особі. Згода співвласників у подібній ситуації абсолютно не потрібно. Але нотаріус буде перевіряти, чи не притворна угода. Наприклад, дарування невеликої частки він може відхилити як удавану угоду, щоб уникнути необхідності отримання відмови співвласників від прав на пріоритетне придбання відчужуваної частки.

• Купівля-продаж частки на користь сторонньої особи, яка не є співвласником. Відчуження в даній ситуації виробляють за умови, що абсолютно всі співвласники відмовилися від придбання відчужуваної частки і виконали це в нотаріальній формі. Відмови при цьому приймаються від всіх співвласників згідно з випискою з єдиного реєстру нерухомості.

Купівля-продаж нерухомості: нотаріальна угода

Ціна нерухомості передбачає зобов’язання покупця щодо перевірки чистоти угоди. В рамках здійснення такої перевірки запитують інформацію з єдиного реєстру. Також встановлюється перелік осіб, які є зареєстрованими в будинку або квартирі. Крім того, виконується перевірка правочинів продавця та інших аспектів. Далі обидві сторони повинні домовитися про ціну і лише після цього приступити до складання документів нотаріальної угоди купівлі-продажу нерухомості.

Наскільки необхідно попередню угоду?

Перш ніж підписати основна угода, сторони мають право скласти попередню угоду, яка буде містити умови подальшого укладення майбутньої угоди. Даний етап, крім того, передбачає підготовку набору паперів, необхідного для нотаріального супроводу. Слід сказати, що як нотаріальна угода продаж часток нерухомості теж повинна оформлятися.

А завдаток?

Нерідко на даному етапі покупцем вноситься завдаток. Оформляють внесення забезпечення різними способами, іноді це відбувається у формі попереднього договору. Суд не має єдиної думки про те, чи дозволено так чинити. З цієї причини, щоб уникнути зайвих суперечок завдаток краще всього оформляти в окремому порядку. Нотаріальні угоди з частками повинні оформлятися у відповідному порядку. Це законодавчо затвердила Рада Федерації.

Важливо відзначити, що в тому разі, якщо строк основного документа закінчиться, а порядок повернення застави так і не буде встановлено, то повертати свої гроші покупцеві доведеться через суд. Іншим варіантом є спонукання до укладення основного договору.

Допомога спеціаліста

Наступним етапом є складання основної угоди нотаріусом. Обидві сторони мають право перевірити текст угоди, а також, якщо потрібно, внести в нього виправлення. З особливою увагою слід поставитися до відповідальності, яка існує за порушення встановлених зобов’язань. Ці зобов’язання полягають у тому, що функції фахівця в рамках нотаріальної угоди купівлі-продажу квартири або іншої нерухомості зводяться до того, щоб угода відповідало вимогам закону і не скасовувалося судом у ситуаціях його оскарження.

За чий рахунок оформлення угоди?

У договорі слід визначити, хто оплачує нотаріальну угоду при продажу нерухомості. Несення витрат визначається згідно з домовленістю обох сторін. Плату за ці послуги можна розподіляти рівномірно або ж повністю перекласти на покупця.

Сторони підписують договір у присутності нотаріуса. Після цього договір з пакетом документів направляють на державну реєстрацію. Деякими нотаріусами пропонуються послуги з відправлення пакету документів в електронному вигляді самостійно. Подібний спосіб звернення значно економить час обох сторін, скорочуючи період обробки запиту реєстром.

Які документи потрібні для угоди з нерухомості?

Для нотаріального оформлення угоди можуть знадобитися наступні папери:

• Попередню угоду, яка буде включати в себе основні умови угоди.
• Всі документи на нерухомість, на підставі яких продавець отримав право власності, наприклад, свідоцтво та витяг з єдиного реєстру.
• Згода чоловіка на продаж, а також на купівлю з боку того, хто має намір придбати нерухомість.
• Дозвіл органів опіки у тому випадку, якщо власником нерухомості є неповнолітня особа.
• Папери, які підтверджують отримання співвласниками пропозицій про продаж частки. Це актуально в тому випадку, якщо в угоді фігурує часткова власність.
• Довідка про осіб, які зареєстровані в цій квартирі або будинку, а також домова книга.
• Документ, який буде підтверджувати відсутність будь-якого боргу по комунальним послугам.
• Материнський сертифікат разом з випискою з особового рахунку його власника. Це потрібно у випадках, при яких використовують кошти сімейного капіталу.
• Кредитний, а також іпотечний договори у тому випадку, якщо використовуються позичкові засоби.
• Сертифікати та угоди в рамках використання бюджетних коштів.

Всі вищеперелічені варіанти документів повинні надаватися в копіях, а також в оригіналах для посвідчення автентичності нотаріальної операції з нерухомістю.

Нотаріальне оформлення: ризики

Незважаючи на процедуру нотаріального посвідчення, обидві сторони мають деякі ризики. Справа полягає в тому, що процес оформлення нотаріальної угоди купівлі-продажу квартири або іншої нерухомості обмежений складанням договору, який важко визнати таким, що суперечить чинному законодавству. Але застосовувані формулювання далеко не завжди виходять вдалими з точки зору документальної безпеки сторін.

Одним з ризиків є відсутність встановленого порядку в розрахунках. Даний аспект є дуже важливим, так як вартість нерухомості завжди досить велика. Безпосередньо порядок розрахунків фактично визначає, яка зі сторін несе відповідальність за грошові кошти. У тому випадку, якщо у тексті документа буде вказана стандартна фраза: «розрахунки між обома сторонами здійснені повністю до укладення договору», ризики можуть виникнути у продавця.

У ситуації, при якій гроші фактично не є виплаченими, а перехід права власності зареєстрований, покупець має право не платити продавцю, так як вже отримав нерухомість, а якщо вірити укладеним договором, він вже і заплатив за неї абсолютно всі гроші.

Ще одним ризиком служить факт відсутності передавального акта поряд з його включенням в текст договору, тоді як фактичний перехід нерухомості здійснюється після виконання реєстраційних дій. У подібній ситуації існує ризик заподіяння шкоди майну, який несе безпосередньо його покупець. Пред’являти якісь вимоги до якості купленого об’єкта він вже не може з причини того, що, підписуючи договір, він прийняв об’єкт.

Непередбачені складності

Наступний ризик полягає в недосконалості самої процедури нотаріального оформлення. Полягає цей мінус у тому, що при посвідченні угоди сторони залишаються наодинці з нотаріусом. Присутність інших консультантів часто не вітається і навіть не схвалюється. Все це в результаті приводить до того, що умови, про які домовилися обидві сторони, змінюються не в кращу сторону. У підсумку купівля-продаж нерухомості за допомогою нотаріуса зовсім не полегшує, а, навпаки, істотно ускладнює життя і продавця, і покупця.

І, нарешті, останній ризик полягає в помилках в угоді, допущених технічними фахівцями, якими в основному виступають нотаріальні помічники. З-за наявності яких-небудь помилок подібна угода просто не відбудеться подальшу державну реєстрацію.

Таким чином, нотаріальне завірення необхідно при здійсненні угод з частками, а крім того, з участю неповнолітніх осіб та опікунів. В інших ситуаціях нотаріальне засвідчення виробляють виключно за особистим бажанням всіх учасників угоди. Вартість такої послуги безпосередньо залежить від ціни документа, крім цього в неї включається оплата за технічні послуги. Перехід прав на власність згідно з завіреним у нотаріуса документа займає невелику кількість часу, але не гарантує абсолютну частоту угоди, так як завжди є ризики, які необхідно враховувати, перш ніж підписувати документи, щоб потім не довелося звертатися до суду.