Кадастрова вартість нерухомості: що це і де дізнатися

Віктор Кузьмін
1 minute

Термін “кадастрова вартість нерухомості” передбачає визначення грошового еквівалента різних об’єктів, гаражів, дач, міських квартир, особистих ділянок землі — із застосуванням технології масової оцінки.

Що розуміють під кадастрової вартістю

Спробуємо розібратися зі змістом цього терміна. Визначається оцінка кадастрової вартості на конкретний відрізок часу, причому виконується процедура відразу для всіх однотипних об’єктів.

Розглянемо варіант розрахунку даної величини. Подібні поняття потрібні не тільки професіоналам, але і звичайним власникам житла. На практиці кадастрова вартість земельної ділянки уточнюється разом з іншими землями населеного пункту або з тими, що призначені для сільськогосподарського використання. Що важливо при цьому знати? Така оцінка кадастрової вартості набагато простіше розрахунку ціни нерухомості, пропонованої на ринку.

Раніше інвентаризаційну ціну численних об’єктів будівництва визначали спеціальні організації — БТІ (бюро технічної інвентаризації). Обчислення інвентаризаційного показника всіх видів нерухомості визначали, виходячи з параметрів відновної вартості, які були затверджені Держбудом.

Кадастрова вартість нерухомості на відміну від реальної, за яку можна реалізувати об’єкт, не передбачає врахування специфічних особливостей даного об’єкта нерухомості. Тобто на оцінку не мають впливу такі показники:

  • варіант обробки;
  • час, який минув після останнього ремонту;
  • планування;
  • панорамний вигляд;
  • присутність систем кондиціонування і вентиляції.

Вартість земельної ділянки не враховує раціональність застосування землі, зате береться в розрахунок близькість ділянки до дорожніх магістралях. Крім того, враховується і віддаленість від промислових об’єктів. В реальності неможливо реалізувати будову отриманої після проведеної оцінки вартості.

Є і певні часові рамки, які також приймаються до уваги. Встановлена кадастрова вартість по кадастровому номеру вноситься в державний кадастр об’єктів нерухомості, а переоцінку проводять раз у 5 років.

Про порядок визначення кадастрової вартості

Детальніше розглянемо порядок розрахунку цієї величини. Кадастрова вартість нерухомості встановлюється аналогічно розрахунку ринкової ціни. При цьому обов’язково враховують при обчисленнях різні фактори, здатні вплинути на кінцеву ціну. Про що йдеться?

Кадастрова вартість об’єкта пов’язана з економічними параметрами, цінами на нерухомість на ринку, що діють на період виконання оцінки. Крім того, потрібно мати уявлення про різницю між даними величинами. Інвентаризаційна і кадастрова вартість нерухомості не мають між собою подібності.

Розрахунок податку за квартиру

Тепер проаналізуємо визначення податку на квратиру. Для того щоб дізнатися кадастрову вартість квартири, доведеться звернутися у федеральну податкову службу. Зробити це потрібно особисто, підтвердивши право на нерухомість.

Розрахунок кадастрової вартості в 2016 році буде змінено. Нововведення по оплаті податку на нерухомість введуть поетапно. На першому етапі буде братися відсоток від кадастрової вартості квартири, а також інвентаризаційної. Далі він буде підвищуватися, величина підвищення поки не вказується.

Щорічно кадастрова вартість нерухомості буде зростати. Зміни торкнуться і податку на нерухомість. Хочете з’ясувати розмір плати? Точно дізнатися кадастрову вартість можна в податковій інспекції, відправивши через особистий кабінет або при особистому зверненні заяву з проханням дати письмове пояснення.

Чи чекати різкого підвищення податку на нерухомість в поточному році

Важко сказати, які саме нововведення чекають звичайних громадян. Даний фактор визначається величиною інвентаризаційної вартості квартири на сьогоднішній день, а також повинна бути відома її кадастрова вартість по кадастровому номеру.

Експерти відзначають зростання тільки за минулий рік податку на майно в 10 разів. При цьому ставка 0,1 % — кадастрова вартість квартири. Не оподатковуються лише 20 квадратних метрів, на решту його складають.

Приклад розрахунку

Якщо квартира розташовується в центрі великого міста, її реальна ціна цілком може досягати 10 мільйонів рублів, а, по інвентаризаційної оцінки виходить всього 500-600 тисяч рублів, а ось кадастрова вартість будинку складе 20 мільйонів рублів.

Справа в тому, що при його розрахунку враховують вартість аналогічних об’єктів нерухомості, а багатьма оцінювачами спеціально завищують вартість житла по кадастру. При збільшенні ціни зростає величина податку на квартиру.

Де знайти інформацію про кадастрової вартості

Не знаєте як знайти потрібну інформацію про порушеної нами теми? Для цього потрібно вивчити базу даних Росреестра, а також ознайомитися з даними «Фонду даних про кадастрової оцінки». Також відшукати відомості про вартість майна можна і в кадастровому паспорті, або у виписці, зробленого з нього. Потрібно враховувати дату оцінки та дату видачі зазначеного документа, а також періодичність оновлення (не рідше 1 разу в 5 років, не частіше 1 разу в 3 роки).

Виходячи з вартості об’єкта нерухомості, юридичні особи, що орендують приміщення або земельну ділянку, будуть сплачувати орендну плату. Врахуйте, що від цього залежить викупна вартість об’єкта. При придбанні приміщення, взятого в оренду, юридичній особі доведеться заплатити ту суму, яка була офіційно визначена державою і фігурує у звіті про проведення оцінки.

Як дізнатися, яка кадастрова вартість квартири

Спочатку потрібно зрозуміти, що саме ви хочете отримати довідку кадастровий паспорт або виписку.

Довідка містить актуальну ціну, тобто ту суму, з якої і виконується розрахунок податку за вибраний часовий період. Дана інформація доступна всім. Якщо ви знаєте кадастровий номер, реєстраційний адресу квартири, будинки, ділянки, їх потрібно вбити в пошукову систему сайту Росреестра.

Кадастрова виписка і паспорт видаються тільки після надання квитанції про сплату держмита. Запитувана інформація надається на паперовому носії або онлайн. Російське законодавство допускає надання такої інформації наступним особам:

  • власникам нерухомості;
  • прямим спадкоємцям;
  • претендентам на викуп або офіційним орендарям.

Як отримати паперові документи

Для цього потрібно спочатку заповнити на сайті форму запиту.

  • У заявці вказують варіант отримання інформації на електронну пошту (електронний вигляд). В такому випадку на адресу пошти, вказану у формі, прийде файл з необхідною інформацією. Оплата послуги здійснюється через банківську карту або за допомогою електронних платіжних систем (з особистого електронного гаманця).
  • Заповнення заявки можливо і онлайн, з позначкою про отримання довідки в паперовому варіанті. Для цього потрібно особисто прийти в офіс, показати паспорт та вказати номер електронної заявки. Оплата мита можлива в банку або через Інтернет.

    • Можливо оспорювання вартості нерухомості за кадастру

    Власник нерухомості має право оскаржити вартість об’єкта нерухомості, якщо для цього є об’єктивні причини. Звіт може містити технічні описки, за які доведеться платити власнику нерухомості. Закон передбачає два варіанти оскарження вартості нерухомості за кадастру:

  • При наявності недостовірних відомостей і помилок у звіті.
  • При перевищенні після власних розрахунків кадастрової суми нерухомості.

    • Статистика свідчить, що різницю в 25-30 % виявляють при оспорюванні початкового звіту. У тому випадку, якщо між часом, коли була внесена первинна кадастрова вартість земельної ділянки або квартири, і її вторинної перевіркою пройшло менше шести місяців, можна звернутися до спеціальної комісії при Росреестре, в повноваження якої входить вирішення спірних питань (комісія з оскарження). Термін розгляду заяви — 30 днів. Крім самого заяви, до нього необхідно докласти власні результати оцінки, а також висновок за оцінкою, яке складене СРО (саморегулівної організацією оцінювачів).

    Як оскаржити вартість, якщо пропущено строки

    Ті власники нерухомості, які пропустять шестимісячний термін, дозволений для оскарження результатів оцінки, зобов’язані звертатися в судову інстанцію. Термін розгляду поданого позову — 3-6 місяців. У будь-якої особи, що бере участь у процесі, має право не погодитися зі звітом, наданим вами, замовити свою власну експертизу. Якщо позов заявника буде задоволений за рішенням суду, у відповідача та інших осіб на оскарження 2 місяці. За статистикою, 70-80 відсотків всіх позовів, пов’язаних з визначенням кадастрової вартості, вирішуються позитивно. Внесення нових відомостей у державний кадастр проводять за рішенням суду або на підставі рішення, прийнятого оціночної комісією.

    За тим змінам, що внесені в закон, при встановленні нової кадастрової вартості нерухомості проводиться перерахунок податку на майно. Нову ціну нерухомості визначають на момент складання державного звіту про проведену оцінку. При проведенні перерахунку враховують усі проміжки часу, протягом яких діє новий варіант оціночної категорії. Поки зміни в податок не будуть офіційно внесені, розрахунок проводять за старою вартості об’єкта нерухомості. Розраховану заново кадастрову ціну квартири (будинку) використовують для розрахунку податку на новий період. У 2015 році нововведення щодо податку на нерухомість, торкнулися 28 російських регіонів.

    Як розраховується кадастрова вартість

    Розрахунок кадастрової вартості виконують за допомогою побудови моделей оцінки. Для виконання подібних дій оцінювач спочатку збирає достовірну інформацію про ринкову вартість об’єктів нерухомості. Якщо таких відомостей недостатньо для того, щоб побудувати загальну модель, що визначають вартість нерухомості індивідуально для конкретної квартири (будинку).

    Встановлюючи кадастрову вартість, оцінювач враховує наступне:

    • інформацію про зареєстрованої державної нерухомості;
    • відомості з фонду державної кадастрової оцінки;
    • відомості баз даних, якими розташовують організації муніципальних утворень і різних суб’єктів РФ.

    Вибір підходу до оцінки нерухомості: витратний, порівняльний, дохідний — залежить від професіоналізму оцінювача.

    Правила складання звіту по проведеній оцінці

    Масова оцінка будь-якої нерухомості (квартири, будинку) дозволяє визначати кадастрову вартість об’єкта підстановкою показників за ціною, які відповідають квартирі (будинку) в модель, яку обрав оцінювач.

    Використання декількох видів оцінки передбачає узгодження всіх даних, розрахунок середньої вартості об’єкта. Якщо між результатами, отриманими при розрахунку кадастрової вартості об’єкта, різними методами, будуть суттєві розбіжності, оцінювачу доведеться проводити процедуру узгодження результатів. Звіт про проведені заходи фахівець складає в строк не більш ніж 7 місяців з часу складання договору про виконання кадастрової оцінки з заявником. У Порядку, прийнятим Міністерством економічного розвитку РФ в 2011 році, вказано послідовність здійснення кадастрової оцінки:

    • збір інформації;
    • обробка;
    • внесення відомостей;
    • облік;
    • систематизація.

    При цьому майновий податок в РФ повинен бути сплачений не пізніше 1 жовтня поточного року.