Договір оренди житлового приміщення: зразок заповнення бланк і тонкощі реєстрації
Більше 45 % громадян РФ стикаються з житловою проблемою. Покупка нерухомості для багатьох сімей недоступна з-за її високої вартості, величезні процентні ставки за іпотечними програмами також не дозволяють вирішити питання, залишається скористатися досить поширеною внаслідок популярності послугою – орендувати житлове приміщення.
До цього питання необхідно підійти серйозно, проаналізувати ринок оренди, підібрати оптимальні умови, максимально усунути можливі ризики. І лише після цього можна підписувати договір оренди житлового приміщення.
Підготовчий етап
Укладення договору оренди житлового приміщення – це фінальне дію всієї проведеної роботи. Кожен потенційний орендар на початковому етапі вибирає об’єкт нерухомості (будинок, квартиру, дачу), його розташування, відповідну інфраструктуру.
Наступним етапом є процес зіставлення аналогічних варіантів щодо вартості, умов найму, термінів і т. д. Перевірку юридичної сторони майбутньої угоди краще довірити професіоналові. Документи, що підтверджують права власника на нерухомість, згода всіх власників об’єкта і безліч інших нюансів необхідно ретельно вивчити перед підписанням договору.
Оренда або найм
Правовідносини, що виникають між громадянами (фізичними особами), регулюються Цивільним Кодексом РФ. Договір оренди житлового приміщення за участю орендаря і орендодавця потрапляє під дію глави 35 ЦК. При вивченні зазначеної глави можна виділити кілька пунктів, обов’язкових для складання оптимальної форми документа.
Договір оренди в 90 % випадків укладається між фізичними особами, 10 % угод проводяться з юридичними особами. Підприємства мають право надавати своїм співробітникам квартири для тимчасового проживання, при цьому більшість не має у власності житлового фонду. У цьому випадку практикується найм приміщень у фізичних осіб (власників квартири, кімнати), а між власником і юридичною особою укладається договір оренди житлового приміщення.
Обов’язковою умовою підписання документа є його державна реєстрація, яка вигідна обом сторонам. Власник (орендодавець) отримує гарантії виконання всіх пред’явлених вимог, організація (орендар) має право на відображення відповідних платежів у складі витрат. У законодавстві РФ на поточний момент договір оренди житлового приміщення з фізичною особою, укладений між громадянами, регламентується як наймання. Однак у повсякденному житті ці поняття тотожні.
Реєстрація документа
Власник житлової площі, яка на даний проміжок часу не використовується, може здати її в оренду фізичній особі або підприємству з метою отримання додаткового доходу. У цьому випадку часто задається питання, чи є обов’язковою реєстрація договору оренди житлового приміщення. Однозначної відповіді немає, необхідно враховувати всі нюанси угоди.
При підписанні договору між власником (фізичною особою) і організацією (юридичною особою) реєстрація обов’язкова, це відповідає інтересам обох сторін. Договір найму (оренди) житлового приміщення, підписаний громадянами, підлягає реєстрації за обопільним бажанням або при терміні дії більше 11 місяців.
Також не підлягають обов’язковій реєстрації угоди, які не передбачають отримання наймодавцем доходу, тобто договір безоплатної оренди житлового приміщення. Даний тип домовленостей можливий між родичами або сім’ями, підтримують дружні відносини. Процес реєстрації полягає у внесенні відповідних даних в ЕГРП (державний реєстр прав). Для цього одна з сторін надає перераховані документи:
- Заява на реєстрацію.
- Договір (укладений) оренди житлового приміщення (в двох примірниках, якщо є третій учасник, то в трьох).
- Квитанція (копія та оригінал) про оплату державного мита.
- Експлікація житлового об’єкта нерухомості (паспорт, його попередньо замовляють у БТІ).
Після цього договір оренди житлового приміщення стає юридично правомочним. Хоча найчастіше угода узаконюється нотаріальним посвідченням або грамотно складеним типовим договором.
Договір оренди житлового приміщення: зразок
Зобов’язання сторін, що виникають у результаті наймання об’єкта нерухомості, необхідно закріпити в письмовій формі. Складається договір оренди житлового приміщення, підписаний усіма учасниками правочину, кожному з яких надається примірник документа. На практиці застосовується декілька форм бланка, розроблених за єдиним стандартом. Обов’язковими пунктами документа є:
Параграф 1
Найменування договору, номер, дата складання, вказуються в якості початкової інформації в будь-якому варіанті типових бланків. Нижче слідують особисті дані орендаря і орендодавця. Обов’язковими реквізитами в даному випадку служать прізвище, ім’я, по батькові, дані паспорта (серія, номер документа, ким і коли виданий), адресу прописки, номери контактних телефонів. Кожна сторона договору в подальшому тексті іменується відповідно до правової позиції – орендар чи орендодавець.
Параграф 2
Містить інформацію про предмет договору, тобто орендованому об’єкті нерухомості. Зазначений у параграфі 1 орендодавець надає у тимчасове користування орендарю приміщення (вказується тип кімната, дача, квартира, будинок тощо), який розташований за адресою (місто, район, вулиця, № будинку, квартира). Далі слідує опис об’єкта: під’їзд, поверх, кількість кімнат, вся інформація про предмет договору за бажанням орендодавця.
В даному розділі також обов’язково зазначається документ, що підтверджує власність на житлову нерухомість, який є підставою для угоди. У разі наявності декількох власників останні перераховуються з переліком дозвільних документів (доручень) на ім’я одного власника, який виступає в якості сторони договору. Перед підписанням документа необхідно підтвердити повноваження орендодавця і перевірити достовірність наданих ним даних. Сам предмет договору (житлова нерухомість) повинен відповідати призначенню використання, тому попередній перегляд орендарем об’єкта бажаний.
Параграф 3
Обов’язки і права кожної із сторін договору прописуються в повному обсязі для гарантії безпеки операції. Загальні положення мають наступний вигляд:
1. Обов’язки орендаря:
1.1. У зазначений строк і у визначеній сумі виробляти всі види оплат, передбачених підписаним договором.
1.2. Експлуатувати об’єкт житлової нерухомості за його прямим призначенням.
1.3. Забезпечувати доступ орендодавця майна у встановлені договором терміни і за об’єктивної необхідності.
1.4. Своєчасно повідомляти власника про всі несправності об’єкта нерухомості і переданого за ним майна.
1.5. Всі дії, пов’язані з перебудовою (реконструкцією, модернізацією) об’єкта, проводити з письмової згоди власника.
1.6. Після закінчення періоду дії договору звільнити орендований об’єкт.
1.7. При завданні шкоди об’єкту нерухомості або майна повністю відшкодувати власнику його вартість.
2. Обов’язки орендодавця:
2.1. Надати другій стороні у встановлені терміни об’єкт житлової нерухомості в стані, придатному для експлуатації (акт прийому-передачі об’єкта повинен бути підписаний обома сторонами, складений у двох примірниках і бути невід’ємною частиною договору).
2.2. Надати гарантії того, що приміщення на поточний момент не перебуває в заставі, не є об’єктом судового розгляду, звільнено від претензій третіх осіб, не здається в оренду іншому орендарю.
3. Права орендодавця:
3.1. Власник приміщення має право здійснювати контроль за використанням майна. За погодженням з орендарем він має право відвідувати об’єкт нерухомості обумовлену кількість разів в певний час.
У разі здачі квартири в оренду з майном (меблі, побутова техніка, предмети інтер’єру тощо) в акті передачі відображається кількість одиниць та їх стан на момент отримання у користування. Розірвання договору оренди житлового приміщення відбувається після кількісної звірки всіх вказаних об’єктів, їх стан оцінюється з урахуванням амортизації за час експлуатації.
Параграф 4
Вартість оренди нерухомості в договорі вказується за бажанням сторін (як щомісячна плата або загальною сумою за весь період найму). Документ містить вказівку на конкретну дату внесення чергової суми. Залежно від попередньої домовленості сторін сума може бути фіксованою або змінюватися протягом періоду оренди.
У договорі прописуються зобов’язання по оплаті послуг зв’язку (Інтернету), комунальних послуг, також обумовлюються строки їх внесення і порядок (через власника або безпосередньо постачальникам). Деякі види договорів передбачають передачу орендодавцю певної гарантійної суми, що повертається орендарю після закінчення строку угоди за вирахуванням наявної на той момент заборгованості.
Параграф 5
Договір оренди житлового приміщення може бути довгостроковим або короткостроковим. Залежно від цього виникає необхідність його реєстрації в державних органах та податкової інспекції. При терміні угоди від 1 до 11 місяців вона є короткостроковою, на період більше року – довгострокової. В пункті 5 вказується дата початку і закінчення договірних відносин, окремим пунктом прописується можливість пролонгації.
Параграф 6
Всі інші умови відображаються у пункті «додаткові». Зокрема, обговорюється порядок вирішення спорів і врегулювання розбіжностей між сторонами договору. Прописується кількість та назва документів, що є частиною даного документа, зазначається порядок підписання додаткових угод і т. д. Також у додаткових умовах прописується кількість проживаючих у приміщенні осіб із зазначенням дітей (у віці до 18 років).
Параграф 7
Заключним пунктом договору є підписи сторін. Власник приміщення (або особа, відповідним чином уповноважена), підписує документ як орендодавець. Наймач житла розписується в якості орендаря. Аналогічним чином підписується документ з передачі об’єкта нерухомості, після чого договір вважається що вступив в законну силу.
Скачати бланк договору оренди житлового приміщення
