Динаміка цін на нерухомість в Москві. Аналіз та перспективи

Динаміка цін на нерухомість в Москві цікава людям, які вже мають квадратні метри в столиці, щоб розуміти, які перспективи у зміні вартості вони мають. Але, в першу чергу, це питання хвилює інвесторів, які цікавляться ефективним вкладенням коштів.

Основні фактори, що формують вартість

Ціна нерухомості залежить від безлічі факторів. Наприклад, хороша економічна ситуація в країні та її стабільне зростання тягне за собою і подорожчання квадратних метрів. У періоди кризи їхня вартість, навпаки, падає, реагуючи на падіння попиту. Це пов’язано зі зниженою інвестиційною привабливістю регіону та падінням купівельної спроможності населення. Крім того, на вартість впливають:

• собівартість об’єкта;
• розвиток регіону та району;
• інфраструктура;
• якість використовуваних матеріалів і виконаних будівельних робіт;
• співвідношення попиту і пропозиції;
• курси валют;
• наявність/відсутність державних програм стимулювання придбання житла.

Державне регулювання має вплив на собівартість об’єкта. Так як дешеві кредити і різні субсидії дозволяють серйозно заощадити на зведенні об’єкта, а значить, є можливість і дешевше продати.

Динаміка зростання цін на нерухомість в Москві багато в чому залежить від її типу. Наприклад, новобудови зазвичай дорожче, ніж вторинне житло. Це пов’язано з кращою плануванням і застосуванням нових технологій. Крім того, на самому процесі будівництва позначається інфляція і різні політичні та економічні рішення, що призводять до подорожчання використовуваних матеріалів, застосовуваних технологій і робочої сили.

Однокімнатні та двокімнатні квартири користуються великим попитом, ніж трьох – або чотирикімнатні.

Комерційна нерухомість

Динаміка цін на комерційну нерухомість в Москві дуже сильно залежить від економічної ситуації в регіоні і країні. У кризовий час, в першу чергу, знижується попит саме на офіси та приміщення. Особливо це відчувається в сегменті дорогих об’єктів, розташованих в центральних або елітних районах столиці. Слідом за зниженням кількості бізнесменів, готових платити великі гроші за оренду, незмінно падає і вартість оренди і продажу таких об’єктів.

Наприклад, криза, що почалася в 2014 році, з’явилася велика кількість пропозицій про оренду та продаж за зниженими цінами.

Основні тенденції у зміні цін

Вартість квадратних метрів у мегаполісі завжди вище, ніж у менш розвинених містах. Тому і динаміка цін на ринку нерухомості Москви може відрізнятися від інших регіонів. При цьому загальна спрямованість тенденцій приблизно однакова.

Якщо подивитися на зміну середньої вартості, починаючи з середини дев’яностих років, то загальний тренд вказує на стабільне подорожчання нерухомості. При цьому тенденція діаметрально змінилася під час кризи 1998 року.

Ціни впали до мінімального значення і трималися на цьому рівні протягом двох років, після чого почався стабільне зростання. Вони досягли свого максимуму у 2008 році, коли середня вартість квадратного метра однокімнатної квартири становила 7 000 $. Потім графік динаміки цін на нерухомість в Москві став коригуватися в бік зниження. Таким чином ринок відреагував на світову кризу.

Роком пізніше ціни пішли вгору, так як криза сильно позначилася на стані економіки Росії. Незважаючи на те що в наступні кілька років не було стабільної тенденції до зростання або падіння, і ціни трималися на приблизно однаковому рівні, до максимуму 2008 року вони не наблизилися.

Криза 2014 року

Динаміка цін на ринку нерухомості Москви очікувано змінилася у бік зниження. Але при цьому результати аналізу сильно відрізняються в залежності від того, в якій валюті проводити порівняння. Так як основною проблемою кризи стало серйозне здешевлення національної валюти та подорожчання євро і долара, то вартість квадратного метра житла у валютному вираженні втратила значно більше, ніж в рублях.

Ще однією особливістю цієї кризи можна назвати те, що до кінця 2014 року спостерігалося значне зростання попиту на нерухомість в Москві. Люди, чиї доходи були в іноземній валюті, вважають правильним інвестувати гроші в нерухомість. Але період для вдалих угод був нетривалим, ринок очікувано відреагував, викликавши подорожчання нерухомості і в рублевому еквіваленті.

Ситуація на ринку в 2015-2016 рр.

Динаміка цін на нерухомість в Москві не сильно відреагувала на супутнє ажіотажу падіння попиту. Ціни сильно знизилися в доларовому еквіваленті, але піднялися в національній валюті. Хоча при цьому не показали такого падіння, яким воно було в період дефолту кінця дев’яностих. Квартири в новобудовах дешевше собівартості забудовники продавати не збиралися. Ті ж, хто мав квартири на вторинному житловому фонді, вважали за краще перечекати, отримуючи гроші від здачі їх в оренду. Ринок зайняв вичікувальну позицію.

Надія на зростання

Динаміка цін на нерухомість в Москві в даний час знаходиться на стабільному рівні. Без серйозних змін в курсі валют і при розвитку економіки, вони знову підуть вгору. Правда, на думку аналітиків, у найближчі роки чекати різких коливань не варто, ситуація на ринку буде досить спокійною.

Інвестування в нерухомість вважається одним з найбільш безпечних способів вкладення коштів, так як в довгостроковій перспективі вона зазвичай демонструє стабільне подорожчання. Але складно очікувати, що ціна досягне того рівня, який спостерігався в 2008 році. Тоді ціни були надто завищені, реагуючи на дуже високий попит.