Узгодження перепланування нежитлового приміщення, на відміну від узгодження перепланування квартир, являє собою складний процес як з боку проектування, так і з боку одержання висновку різних інстанцій і служб.
У процесі проектування перепланування важливо враховувати всі наявні норми, як будівельні, так і протипожежні, санітарні і т. д. Крім того, в додаток до звичайної проектної документації можуть знадобитися додаткові проекти: кондиціонування, водопостачання та водовідведення, вентиляції, технології і багато інших. В залежності від призначення приміщення, додаткові розділи можуть бути найрізноманітнішими.
Збір вихідної документації
Технічні умови (при необхідності).
Проектна документація.
Технічна документація БТІ.
Нотаріальна згода власників.
Документація, що встановлює право.
Проект перепланування (також можуть знадобитися додаткові розділи: технологічне обладнання, електропостачання, водопостачання і водовідведення, вентиляція, опалення).
Розробка проекту (виконується за результатами технічного обстеження конструктивних елементів і всіх наявних інженерних комунікацій).
Виконуючи узгодження перепланування нежитлового приміщення, важливо пам’ятати, що документи з 6 і 7 пункту обов’язково повинні розроблятися спеціалізованою компанією, у якої є відповідний допуск СРО (саморегулівної організації) до проектування та обстеження.
Отримання дозволів і погоджень
Після отримання доручення необхідно від імені замовника подати до уповноваженого органу заяву. До нього слід докласти певні документи.
Отже, якщо вас цікавить перепланування, документи необхідно додати наступні:
Завірені нотаріально копії документації, яка підтверджує права на об’єкт.
Копії установчих документів (їх слід завірити нотаріально).
Згода в рукописному варіанті від балансоутримувача будівлі (керуючого будинком, експлуатаційної компанії) на проведення перепланування. Керуючий зобов’язаний ознайомити наймачів чи власників суміжних приміщень про те, що планується перепланування квартири (нежитлового приміщення). А також оформити акти про технічний стан приміщень, розташованих суміжно, з урахуванням бажання власників або наймачів. Ці акти додаються до заяви, в якому буде гарантований доступ у приміщення уповноважених посадових осіб (наприклад, на підставі договору про технічний нагляд, який був укладений з ДЕЗ, ДРЕП і т. д.) з метою перевірки ходу і результатів проведення перепланування.
Документи БТІ – з дня видачі не повинно пройти більше 1 року: поверхові плани з зазначенням передбачуваних змін, експлікації, виписка з паспорта, копія паспорта.
Якщо перепланування квартири або нежитлового приміщення буде зачіпати несучі конструкції, архітектурний вигляд будівлі або інженерні комунікації і системи загальнобудинкового користування, слід надати робочу документацію на перепланування, а також договір на авторський нагляд за реалізацією даного проекту.
Якщо планується зміна функціонального призначення приміщення, то до заяви слід додати відповідні дозвільні документи (наприклад, торгове приміщення планується використовувати як фітнес-клуб), які будуть підтверджувати можливість використання цього приміщення в інших цілях (відповідно з санітарними, будівельними нормами і правилами).
Договір страхування відповідальності цивільних осіб за нанесення шкоди майну, здоров’ю або життю, що виникли в той момент, коли йшла перепланування будинку, квартири або нежитлового приміщення. Або письмову згоду від всіх власників приміщень (нежитлових та житлових) на проведення перепланування.
В яких випадках потрібно узаконення перепланування
Зведення конструкцій (подіуми, стіни або перегородки), які суттєво збільшують навантаження на несучі елементи.
Перенесення або пристрій вологих зон (кухня, ванна, санвузол).
Пристрій або перенесення балконів, лоджій або внутрішніх сходів.
Пристрій або розширення прорізів у міжквартирних перегородках або несучих контсрукциях.
Заміна або монтаж додаткового обладнання (плита, біде, мийка, унітаз, душова кабіна, ванна) з збільшенням водоспоживання або електроспоживання, а також прокладкою додаткових інженерних комунікацій.
Узаконення перепланування також потрібно при зміні конструкції підлоги (пристрій стяжки, заміна покриття на більш важкий). Коли збільшується навантаження на несучі перекриття.
Зміна форми і кольору матеріалів зовнішніх конструкцій: лоджій, балконів і вікон.
Зміна або ліквідація ґанків, сходів і тамбурів.
Засклення балконів або лоджій, монтаж зовнішнього блоку кондиціонера, рольставней, антен і т. д.
Ліквідація, створення віконних або дверних прорізів у зовнішніх стінах, при цьому конструкції, які відокремлюють холодні приміщення (лоджії, балкони) від внутрішніх приміщень (кухонь, кімнат) залишаються колишніми.
Перепланування за ескізом
Якщо несучі конструкції не будуть порушені, то узгодження перепланування нежитлового приміщення здійснюється за ескізом. У такому разі намальований ескіз (у деяких ситуаціях технічний висновок або ескізний проект) з переліком необхідною документацією (заяву, єдиний житловий документ, технічний паспорт) здається без узгодження з іншими службами в житлову інспекцію.
Узгодження спрощеного варіанту
Закладення дверних прорізів.
Перестановка в межах існуючих габаритів приміщень приладів.
Перестановка в межах існуючої кухні газової плити, без додаткових комунікацій.
Перестановка в межах існуючої кухні електричної плити.
Зведення стін, перегородок, подіумів без збільшення навантажень на несучі конструкції.
Частковий або повний демонтаж перегородок і несучих стін.
Коли узгодження не потрібно?
Узгодження перепланування нежитлового приміщення не вимагається:
- Без демонтажу, перенесення, встановлення сантехнічного обладнання.
- Без руйнування, зведення перекриттів, перегородок, стін.
- Без зміни фасаду будівлі.
- Без збільшення навантажень на конструкції.
Варіанти перепланування без узгодження
Трапляється так, що перепланування проведена, а необхідні узгодження не були попередньо отримані. У цій ситуації Житловий кодекс допускає узаконення вироблених змін через суд. Єдине – для цього потрібно буде довести, що даний проект перепланування не порушує законних інтересів і прав громадян або не створює загрози здоров’ю та життю громадян.
Також слід пам’ятати, що власник приміщення, в якому виконувалася перепланування без узгодження з відповідними вказівками на поверховому плані, втрачає своє право на розпорядження майном. Таке приміщення не можна передати в спадщину, подарувати, обміняти і продати.
Під заставу такого приміщення неможливо отримати навіть кредит у банку.
Крім того, у разі виявлення незаконного перепланування органи виконавчої влади мають право застосувати штрафні санкції або зовсім звернутися в суд.
Введення в експлуатацію
Основний етап дозволів і погоджень – оформлення введення в експлуатацію об’єкта після перепланування. З цією метою оформляється акт, в якому беруть участь:
- Власник приміщення (власник, суборендар, орендар або інша уповноважена особа).
- Балансоутримувач будівлі (наприклад, якщо прибудоване або вбудоване приміщення, що знаходиться в житловому будові, то керуюча компанія, ТСЖ, ДЕЗ).
- Підприємство, яке відповідає за експлуатацію і технічний стан будівлі.
- Проектна організація.
- Служба пожежного нагляду.
- Будівельна організація, яка виконувала роботи по переплануванню.
