Незаконне перепланування квартири: відповідальність. Проект перепланування квартири. Як оформити незаконне перепланування квартири?

Бажання переглянути організацію житлового та господарського простору в квартирі нерідко стикається із завданням зміни поточного планування. Перенесення санвузла, розширення вітальні, об’єднання кухні з частиною коридору – ці та інші операції можуть поліпшити експлуатацію загального простору, але для втілення таких планів слід продумати і правові аспекти. В іншому випадку вироблені дії можуть розцінюватися як незаконне перепланування квартири, відповідальність за яку може вдарити по гаманцю. Втім, у більшості випадків при дотриманні правил перепланування можна цілком легально втілити задум оновлення житла в реальність.

Відповідальність за незаконну планування

Наслідки для власника можуть бути вельми плачевні, тому до питання відповідальності за незаконне перепланування слід поставитися серйозно. При виявленні факту перепланування, яка не відповідає нормативним актам, представники житлової інспекції можу виписати штраф в розмірі 2,5 тис. руб. І це зовсім не означає, що господар може продовжувати експлуатацію квартири в оновленому вигляді. Разом зі штрафом слід і припис, в якому вказуються терміни приведення житла у первісний стан, відповідне технічної документації. У підсумку штраф за незаконне перепланування квартири в 2,5 тис. буде доповнено витратами на ще один капітальний ремонт. Якщо цю вимогу не буде виконано, то може з’явитися ще один штраф, після чого інспектори подадуть позов про продаж об’єкта на публічних торгах. Сума, отримана від продажу, буде повернуто вже колишньому власникові, але до переобустроенной квартирі він з цього моменту не буде мати ніякого відношення. Крім того, на нього покладуть зобов’язання з повернення всіх витрат, які потрібні на організацію судового процесу.

Які перепланування заборонені?

В першу чергу забороняються заходи перепланування, в результаті яких приміщення квартири можуть розглядатися з точки зору технічних нормативів як нежитлові. Також забороняються ремонтні роботи, які можуть призвести до зниження міцності несучих перегородок. Ця заборона поширюється не тільки на стіни, але і на стелі, які можуть втратити міцність через корекцію монтажної структури. Обмежується і впровадження пристроїв, які впливають на роботу загальнобудинкових інженерних мереж. Це відноситься до регулюючим вимірювальним приладам. Допускається таке впровадження приладів лише в тих випадках, коли їх робота не відображається на споживанні енергоресурсів суміжних приміщень. Що стосується інженерного обладнання, то всі маніпуляції зі зміною центральної вентиляції будуть розцінюватися як незаконне перепланування квартири. Відповідальність в описаних випадках також загрожує штрафом і ризиком втрати квартири, але важливо розуміти й інший аспект. У деяких випадках порушення полягає лише в самому факті відсутності узгодження проекту перепланування і у власника може бути можливість зберегти поточне облаштування. Але якщо справа стосується повної заборони, то необхідність повернення колишнього стану житла стане незворотною.

Яка планування не вимагає погодження?

Практично всі облицювальні заходи, що передбачають зміну зовнішньої обробки поверхонь стін, стель і підлогових покриттів допускаються без узгодження. Що стосується інженерного обладнання, то його можна замінювати, але реконструкція з перенесенням має свої обмеження. Зокрема, не можна переносити сантехніку і газове обладнання в інші приміщення, не призначені для такої експлуатації. Наприклад, якщо газова плита переноситься з кухні на балкон – це буде незаконне перепланування квартири. Відповідальність в цьому випадку також обернеться штрафами та приписом з вимогою повернути агрегату на колишнє місце. Допускається без проектного дозволу і перегляд зовнішніх конструкцій, що стосуються технічних засобів – впровадження кліматичного обладнання, захисних грат і т. д.

Яка планування можлива при узгодженні?

Узгодження потрібна як інструмент аналізу можливостей реалізації перепланування в індивідуальних випадках. Тому окремі рішення, які допустимі в конкретних умовах, не допускаються в інших ситуаціях. У прикордонній зоні можуть дозволятися роботи, які торкаються навіть перенесення несучих. У цій же категорії ремонтних заходів можна відзначити пристрій чорнових підлог, зміна архітектурного вигляду фасаду і т. д. Окремо варто відзначити, що формально незаконне перепланування комунальної квартири може бути легалізована за згодою сусідів. Якщо роботи не входять до переліку заборонених, то при підтримці всіх мешканців квартири проект можуть узгодити.

Чим обумовлена необхідність узгодження перепланування?

Причини жорсткого контролю цієї сфери цілком виправдані, оскільки за останні роки сталося кілька аварій, викликаних саме незаконним переплануванням. Типовий випадок, коли руйнуються міжповерхові перекриття, позбавлені необхідної підтримки. Як показує статистика, у великих містах близько 80% перепланувань проводяться без дозволу. Відповідно, нехай невелика частка з них, але і підвищує відсоток обвалення секцій. Бувають і випадки, коли в результаті обвалення гинуть люди – до цього теж призводить, на перший погляд, невинна, але все ж незаконне перепланування квартири, відповідальність за яку може стати кримінальної.

Як виявляється незаконна планування?

Нерідко про виконання перепланування повідомляють сусіди. І це не обов’язково бажання отместки з боку конфліктуючих людей за минулі скандали, а цілком логічна дія, спрямоване на підтримання безпеки свого житла. Адже зміна конфігурації тих же несучих коригує показники надійності не тільки квартири, у якій виконувалися роботи, але і всього будинку. Головне питання – куди повідомити про незаконне перепланування квартири? Здавалося б, найближчим органом, який також може бути зацікавлений у дотриманні правил реконструкції приміщень, є компанія, що управляє господарсько-комунальної частиною будинку. Але не завжди такі звернення дають очікуваний відгук. Самий вірний шлях – відразу писати заяву в житлову інспекцію місцевого адміністративного округу. Співробітники цієї служби просто зобов’язані контролювати ремонтні операції в багатоквартирних будинках. Також крім участі сусідів у справі врегулювання порядку перепланування незаконні дії можуть бути виявлені в результаті планових перевірок працівниками комунальних служб, сантехніків та газовиків, які теж можуть нести відповідальність у разі ігнорування фактів переробки інженерних мереж.

Продаж квартири з неузаконеним плануванням

Теоретично така операція можлива і практика показує, що навіть самі продавці не завжди знають про незаконне перепланування в їх квартирі – наприклад, якщо в такому стані вона дісталася від попереднього власника. Тим не менш, уважний покупець швидко виявить недобре і буде вимагати знижки, відповідної витратам на повернення стану житла у вихідне положення. З точки зору права, продаж квартири з незаконним переплануванням теж допускається, оскільки навіть неузгоджений ремонт не може бути перешкодою для укладення договору. Але, і тут треба розуміти практичні нюанси. Наприклад, Росреестр нерідко відмовляє в таких операціях саме із-за наявності незаконної планування. Співробітники організації навіть дають відповіді з формулюваннями про необхідність усунення результату проведення незаконних робіт.

Що робити при покупці квартири з незаконною плануванням?

Ніхто не застрахований і від випадків, коли вподобана на ринку нерухомості квартира буде мати ознаки явного переоблаштування. І якщо вони були виявлені до операції – це само по собі добре. Тому що після придбання об’єкта вся відповідальність буде лежати саме на нового власника. Навіть суд не допоможе стягнути з колишнього власника хоча б частину компенсації. І якщо в квартирі зроблена незаконне перепланування, то виходів може бути два: або узгодити її, виплативши штраф, або як можна швидше повернути змінені конструкції в колишній вигляд. А перед покупкою для вірного виявлення незаконного перепланування слід разом з поточним власником звернутися до БТІ та ознайомитися з технічним планом квартири. На звичайному плані всі контури схеми виконані чорним кольором, а наявність червоного якраз і буде означати, що позначені частині не відповідають первинним проектом.

Документи для погодження планування

Якщо в силу тих чи інших обставин була проведена незаконне перепланування, або ж просто є бажання виконати ремонт, що вимагає дозволу, то кращим виходом стане саме проходження процедури узгодження. Як оформити незаконне перепланування квартири? Для цього готується спеціальний пакет документації, і потім направляється в місцеву жилинспекции разом із заявою про бажання узаконити проект перепланування. У пакет входять наступні документи:

• Безпосередньо заяву на перепланування.
• Набір документів у вигляді свідоцтв, ордерів і договорів, які підтверджують право власності.
• Технічний паспорт квартири з БТІ.
• Проектне рішення, по якому буде виконуватися ремонт.
• Документ, що підтверджує згоду інших мешканців з проектом зміни житла.

Як замовити проект перепланування?

Сам проект може бути ніяк не пов’язаний з контролюючими будинок органами. Він потрібен для того, щоб комісія жилинспекции могла оцінити можливість реалізації запропонованого плану реконструкції в конкретних приміщеннях. Тому, звичайно, він повинен бути виконаний професіоналами. З такою роботою мають справу саморегулівні організації (СРО). Їх учасники не тільки допоможуть розробити проект перепланування квартири, але і візьмуть на себе подальший його супровід в органах узгодження. Розширення спектру послуг цілком логічно коштує дорожче, але і шанси на отримання дозволу в цьому випадку збільшуються. По-перше, фахівці проектних СРО добре знають, як виконати проект, який з більшою часткою ймовірності отримає «добро». А по-друге, вони ж допоможуть спочатку скорегувати плани власника, якщо його бажання вже зовсім ніяк не входить до норми технічних стандартів.

Що являє собою проект перепланування квартири?

Зазвичай над проектом працюють групи учасників СРО, в яку можуть входити інженери, архітектори, дизайнери, будівельники, монтажники і т. д. тобто вони розробляють план і з технічної точки зору надійності, і з позиції естетичного сприйняття. На виході замовник отримує теж пакет документів, в який будуть входити ескізи, схеми, графіки та опису. Вже після погодження не варто припиняти співпрацю з представниками СРО. Справа в тому, що самостійна перепланування квартири без фахівців не завжди обходиться без помилок, до яких можуть причепитися ті ж представники жилинспекции. Тому бажано, щоб і реалізацію проекту взяли на себе співробітники організації, яка займалася створенням проектного рішення.

Висновок

Радикальний ремонт зі зміною конструкції несучих і переглядом конфігурації розміщення інженерного обладнання без узгодження є проблемою не тільки для власника квартири. Це також привід для занепокоєння сусідів, оскільки ніхто не знає, які небезпеки в конкретному випадку буде приховувати незаконне перепланування квартири. Куди звертатися у таких ситуаціях – це питання слід продумати заздалегідь. Наприклад, це може бути і житлова інспекція, і БТІ з домашнім самоврядуванням. Принаймні, з одним із цих органів слід завжди підтримувати контакти на випадок виникнення спірних питань, які зачіпають безпеку всього будинку.