Що таке довгострокова оренда землі

Багато підприємців або приватні особи бажають скористатися певною ділянкою землі для різних цілей. Не завжди є вільні кошти, щоб придбати територію. Відмінним виходом вважається довгострокова оренда землі у держави. Для оформлення можна користуватися різними способами, а також в майбутньому буде мати можливість для одержання території у власність. При цьому користуватися ділянками можна тільки в конкретних цілях, обумовлених заздалегідь у договорі. Порушення умов контракту буде виступати підставою для його розірвання до закінчення терміну дії.

Поняття оренди землі

Оренда землі пропонується державою багатьом громадянам. Вона оформляється шляхом формування спеціального договору. Передаються в оренду тільки відповідні ділянки. Оренда може бути:

• довгостроковою, за якою земля надається на термін від 5 до 49 років, причому неодмінно потрібна реєстрація договору, а також у майбутньому можна викупити територію;
• безстрокова, яка легко розривається в будь-який час, але для цього потрібно повідомити іншу сторону за три місяці;
• короткострокова, за якою строк дії не перевищує 5 років.

Вибір терміну оренди повністю залежить від цілей використання території.

Законодавче регулювання

Довготривала оренда землі надається тільки з урахуванням правил і умов, прописаних у законодавстві. При такому оформленні фізособи або компанії мають право викупити ділянку.

У ст. 39 ЗК зазначаються умови надання оренди та строк її дії. Прописуються всі ділянки, які можуть оформлятися у довгострокову оренду.

Відносини, що виникають між двома сторонами угоди, регулюються відомостями ст. 27 ЗК і гол. 27-29 ЦК.

Важливою умовою, на якому надається довгострокова оренда землі у держави, виступає необхідність використання території строго за її призначенням. Рішення щодо надання ділянок в оренду приймаються муніципальною владою кожного регіону. Всі операції здійснюються від імені держави.

Якщо строк договору перевищує 11 місяців, то він обов’язково реєструється, причому визнається дійсним саме з моменту реєстрації, що вказується в ст. 651 ЦК.

Який розмір плати?

Довготривала оренда ділянок землі надається за певну плату, причому її розмір прописується в договорі. Цей момент вважається важливою умовою угоди.

Дохід, одержуваний регіональними властями, представлений податком. Його розмір регулюється Урядом країни, тому перераховуються кошти у федеральний бюджет. Ціна встановлюється в процесі проведення аукціонів, а якщо у землі вже є призначена кадастрова вартість, то початкова орендна ціна буде перевищувати цей показник на 1,5%.

Хто може стати орендарем?

Довготривала оренда землі, що належить державі, пропонується як фізособам, так і різним компаніям.

Якщо претендує на укладення такого контракту приватна особа, то користуватися територіями можна для ведення підсобного господарства або зведення житлового будови.

Комерційні організації можуть користуватися довгостроковою орендою муніципальної землі для зведення різних об’єктів, використовуваних у процесі роботи. Також можуть застосовуватися ділянки для с/г діяльності або інших цілей.

Які ділянки не вийде оформити в оренду?

Не допускається складати такий договір щодо земель:

• будівлі або землі, розташованих у місцях розташування військових сил або об’єктів країни;
• різні заповідники;
• територія, де знаходяться різні енергоресурси, є атомними або радіоактивними;
• будівлі, призначені для охорони кордонів країни;
• місця, де знаходяться в’язниці або інші аналогічні об’єкти, призначені для відбування покарання злочинцями;
• кладовища або інші території з похованнями;
• адміністративні утворення.

Дізнатися точно, які ділянки можуть оформлятися в оренду, можна безпосередньо в місцевій адміністрації певного регіону.

Для яких цілей орендується земля?

Взяти землю в довгострокову оренду компанії та фізособи можуть для різних цілей. Перед безпосередньою подачею заяви на оформлення території слід перевірити, яке її призначення, так як користуватися нею можна тільки при врахуванні цих даних.

Зазвичай оформляється такий договір з муніципальною владою для використання землі в наступних цілях:

• зведення комерційних чи приватних об’єктів, що використовуються для отримання прибутку або проживання;
• ведення підприємницької діяльності;
• проведення різних інженерних комунікацій, щоб їх можна було підключити до різних об’єктів;
• застосування надр землі;
• здійснення сільськогосподарських робіт;
• будівництво доріг або магістралей.

Допускається орендарям міняти мета використання землі, але для цього треба подати відповідну заяву адміністрації регіону. Якщо не будуть повідомлені влади про те, що ділянки використовуються не за призначенням, то це може стати підставою для дострокового розірвання контракту.

Терміни оформлення

Взяти в довгострокову оренду землю у держави можна на різні періоди часу. При цьому є певні максимальні і мінімальні обмеження по терміну.

Максимально можна скласти договір на 49 років, причому не завжди орендарі отримують схвалення на цей період, так як регіональні влади оцінюють, який стан земельного ринку в місті, а також враховується категорія ділянки.

Мінімально можна оформити в довгострокову оренду землю на 5 років.

Найбільш часто укладаються контракти на термін від 3 до 10 років. У будь-якому випадку угода потрібно зареєструвати в Росреестре.

При яких умовах надається земля?

Довготривала оренда землі з правом викупу надається при дотриманні вимог:

• територія не повинна бути оформлена на іншу людину;
• не допускається наявність на землі будь-яких безхазяйних об’єктів;
• не повинно бути на ділянці загальних комунікаційних мереж.

Кожна людина або фірма, які претендують на укладання такого контракту з муніципальними властями, повинні заздалегідь визначитися з метою застосування території.

Плюси оренди

Довготривала оренда землі має безліч переваг для орендарів. До них відноситься:

• надаються необхідні території на тривалий термін, який може досягати навіть 49 років;
• по закінченні терміну дії даного контракту є можливість викупити землю;
• допускається здавати ділянки в суборенду, але при цьому важливо повідомити про таке рішення муніципальні влади, причому така діяльність може стати джерелом непоганого прибутку;
• дозволяється достроково розривати договір, якщо в цьому є необхідність;
• можна будувати на землі різні споруди або отримувати прибуток за рахунок її використання.

При складанні довгострокового договору оренди землі громадяни або фірми можуть бути впевнені в тому, що угода є юридично чистою і законною. Практично відсутня можливість для оскарження договору купівлі-продажу, якщо приймається рішення про викуп нерухомості. Якщо земля в довгостроковій оренді, і продають гараж, побудований на ній, то оформляється орендний договір договір на покупців, які далі можуть викупити цю територію.

До мінусів відноситься те, що якщо у муніципальної влади або державних органів виникне необхідність скористатися територією, то вона легко вилучається шляхом дострокового розірвання контракту. Також не всі громадяни можуть скористатися такою пропозицією.

Якщо планується скористатися ділянкою для ІЖС, то максимально він надається на 20 років.

Методи оформлення

Як оформити довгострокову оренду землі? Для цього можна користуватися кількома способами:

• проведення аукціонів, ініціаторами яких виступають самі муніципальні влади, причому інформація про дату їх здійснення поширюється заздалегідь в ЗМІ;
• безпосереднє звернення потенційного орендаря до місцевої влади, щоб підібрати оптимальний ділянку для конкретних цілей;
• укладення контракту без торгів, причому цей процес дозволяється виключно щодо наділів, про яких відсутні відомості у земельному кадастрі.

Найбільш часто муніципальні влади користуються торгами, так як з їх допомогою вдається встановити високу вартість орендної плати.

Особливості проведення аукціону

Довготривала оренда невозделанных ділянок землі – це угода, що здійснюється між муніципальною владою і орендарем. В якості орендаря можуть виступати різні особи, причому зазвичай для вибору платника оренди проводяться торги.

Весь процес ділиться на етапи:

• приймається рішення муніципальною владою про надання конкретних ділянок в оренду громадянам або компаніям;
• інформація про дату і місце проведення аукціону поширюється в ЗМІ;
• потенційні орендарі подають заяву та інші документи на участь;
• вноситься завдаток;
• у призначений день треба прийняти участь в аукціоні, що дасть можливість укласти орендний договір на землю.

Торги проводяться тільки при наявності двох або більшої кількості учасників. Всі відомості про результати протоколюються, після чого копія протоколу передається переможцю, так як він знадобиться для укладення контракту.

Нюанси укладання угоди

Довгостроковий договір оренди землі – це важливий документ, що регулює відносини між муніципальними владою та орендарями. У ньому повинні міститися всі умови використання ділянок для певних цілей.

Обов’язково в цьому документі вказується інформація:

• предмет угоди, представлений земельною ділянкою;
• враховуються різні обмеження у використанні території за призначенням;
• вказується, чи є на ньому будь-які обтяження;
• прописується строк дії даного контракту;
• розраховується розмір орендної плати;
• є порядок, на підставі якого допускається вносити коригування в угоду або достроково розривати його;
• прописується відповідальність кожної сторони, якщо виявляються які-небудь порушення умов договору;
• повинні бути додаткові важливі моменти співпраці;
• в кінці зазначаються реквізити кожної сторони.

Особливо багато уваги приділяється опису ділянки землі. Якщо будуть матися неточності, то вони можуть стати підставою для визнання такого договору недійсним через суд. Повинна бути достовірна інформація, за допомогою якої не повинно виникати складнощі з ідентифікацією конкретної території. До цих даних відноситься кадастровий номер ділянки, її точна адреса, площа і наявність різних побудованих об’єктів.

Як визначається розмір оренди?

Вартість оренди землі, наданої на тривалий період, що може розраховуватись різними способами:

• при обліку кадастрової вартості об’єкта;
• за результатами проведених торгів, на яких кожен претендент може пропонувати свою ціну;
• на підставі ставок, прийнятих муніципальними владою, для чого враховується ринкова ціна аналогічних об’єктів.

Початкова ціна на аукціоні залежить від тих даних, які є в ЕГРН, тому в якості основи враховується кадастрова або ринкова ціна території. Під час розрахунку додатково враховується зональний коефіцієнт і поправки. Ціна залежить від площі, що надається в оренду ділянки.

Як оформити у власність?

Орендарі землі при наявності довгострокового договору можуть викупити ділянку у муніципалітету в майбутньому. З’являється переважне право купівлі при зведенні на території будь-якого капітального будови. Таке ж право є у громадян, що використовують землю для ведення с/г діяльності. Скористатися цим правом можна тільки через три роки після складання договору оренди.

Якщо відсутні будівлі, то для викупу доведеться брати участь у торгах на загальних умовах.

Для викупу ділянки треба звернутися в адміністрацію з заявою та іншими документами, до яких належить орендний договір і паспорт орендаря. При отриманні схвалення реєструється об’єкт у власність Росреестре. Якщо буде отримано відмову, то рекомендується поцікавитися, чим він обумовлений.

Якщо необґрунтовано громадянин або компанія отримують відмову в участі в торгах або викуп землі, за яку більше трьох років сплачувалися орендні платежі, то можна звертатися до юриста для відстоювання своїх прав.

Довготривала оренда різних ділянок землі – це необхідна процедура, що дозволяє громадянам і фірмам користуватися певними територіями, які належать муніципалітету, для різних цілей. Оформити таку оренду можна тільки деякі ділянки. Вони можуть застосовуватися виключно у відповідності з їх призначенням і категорією. Встановлюється муніципальною владою плата за територію, яка повинна вноситися орендарями своєчасно. Допускається при тривалому використанні землі в майбутньому викупити її.